השכנים הפכו את המחסן וחדר הזבל לדירות להשכרה. מה קבעה המפקחת?

סכסוכי שכנים הם דבר נפוץ ומחלוקות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף בבניין מגיעים לעיתים רבות לבתי המשפט, אך מה קורה כאשר אחד מהשכנים משתלט על שטח משותף, בונה בו יחידות דיור נוספות ואף משכיר אותן? כך קרה בבית משותף ברחוב גבעת משה 2 בירושלים.

● הקו האדום של הרכבת הקלה יוצא לדרך, אבל התחנות נשארו מאוחר
● מה קרה למשכנתה שלכם אחרי שנה וחצי של העלאות ריבית  

דיירים בבניין הגישו תביעה למפקחת על המקרקעין, בטענה כי אחד מבעלי הדירות בבניין התקין שער ברזל בכניסה לגג הצמוד לדירתו ובנה עליו יחידת דיור; בנה יחידת דיור בחצר הבניין, תוך שימוש באזור שבו היה בעבר חדר פחי האשפה של הבניין; וגם שינה ייעוד של מחסן הצמוד לדירה אחרת, והפך אותו ליחידת דיור המושכרת למגורים.

לטענת השכנים, הדבר נעשה ללא היתר, והם ביקשו מהמפקחת לחייב את השכנים להרוס את יחידות הדיור שבנו.

המפקחת על המקרקעין אביטל שרייבר קיבלה חלק מטענות השכנים וקבעה כי יש להרוס שניים מהמבנים - זו שבחצר הצמודה לדירה בבניין וזו שנבנתה הגג - בתוך 60 יום. "אף שמדובר בצו הריסה, שהוא סעד חמור באופיו, הרי שהתנהלות הנתבעים מצביעה על שיקולים כבדי־משקל לתת סעד כאמור", ציינה המפקחת והוסיפה: "מביקורי במקום עלה כי הנתבעים בנו לא פחות מארבע (!) יחידות מגורים נוספות בבית המשותף, שאין להן כל זכר במסמכי הבית המשותף, בנוסף על הדירה שבבעלותם, כאשר במועד הביקור עלה כי ב־3 מתוך 4 היחידות האמורות מתגוררים שוכרים. כמו כן, עולה כי לכל הפחות בנוגע ליחידה זו שעל הגג וליחידה הנוספת שבחצר, לא קיים היתר בנייה, ולא ניתנו הסכמות קנייניות נדרשות, ואף השימוש ביחידה שלישית, במחסן, כדירת מגורים, נעשה ככל הנראה בניגוד לייעודה התכנוני".

איש הישר בעיניו יעשה

על התנהלות זו של השכנים הנתבעים כתבה המפקחת כי היא "חורגת במידה ניכרת מהתנהלות סבירה של בעל דירה בבית משותף (גם אם חלק מבעלי הדירות, מסיבותיהם, הסכימו בעבר לבנייה של שתיים מבין ארבע היחידות), ויש לה השפעה משמעותית על אופיו של הבית המשותף ויכולת יתר בעלי הדירות ליהנות מקניינם. לא ניתן להשלים עם התנהלות כאמור, העלולה להביא למצב שבו איש שהישר בעיניו יעשה, והבית המשותף ישנה לחלוטין את פניו ויהפוך למקבץ של יחידות בלתי חוקיות, ללא תכנון כולל ובסיס קנייני".

סכסוך השכנים התעורר בבית משותף בעל 3 כניסות ו־32 יחידות דיור בשכונת גבעת משה. לבית המשותף היה תקנון מוסכם, הקובע כי הרכוש המשותף שבתחומי כל כניסה, למעט הקרקע, יוצמד לבעלי הדירות באותה כניסה. לכל כניסה הייתה נציגות שניהלה את הרכוש המשותף המוצמד לאותה כניסה.

התובעים בתיק היו דיירים בבניין וחברים בנציגות הבית המשותף בכניסה א', ובני הזוג הנתבעים הם בעלי דירה הממוקמת בכניסה א'. בעוד נציגות הבית המשותף טענה כי שער הברזל שבנו השכנים על הגג וכל ארבע יחידות הדיור של שכניהם הנתבעים נבנו ללא היתר וללא הסכמת שאר הדיירים בבניין - טענו הנתבעים כי קיימות בבית המשותף חריגות בנייה רבות, אולם אחת מנציגות הבית המשותף בחרה, באופן אישי ובאמצעות הנציגות, לתבוע אותם בלבד, בשל רדיפה אישית. לטענתם, השער קיים כבר כ־30 שנה, והוא נעשה על־ידי הקבלן שבנה את הבניין, ומעולם לא נטענו טענות נגד בנייתו.

באשר למחסן וליחידת הדיור שבגינה, לטענתם, קיימת הסכמה חתומה של בעלי הדירות, כולל אחד התובעים, לבנייה זו. עוד טענו הנתבעים כי אין מניעה שיהיה שימוש חורג במחסן, וכי התובעים עצמם עושים במחסן שלהם שימוש חורג.

באשר לבנייה באזור שיועד בעבר לפחי האשפה, טענו הנתבעים כי התובעים הסכימו להוצאת פחי האשפה מחצרם הפרטית לפני כ־30 שנה. באשר לבנייה על הגג הצמוד לדירתם, טענו הנתבעים כי העניין נדון בפני בית הדין, שנתן פסק דין אשר אושר בבית המשפט המחוזי ומהווה מעשה בית דין.

המפקחת על המקרקעין קבעה כי אותן חריגות בנייה שלא אושרו על־ידי שאר הדיירים - דינן להיהרס.

פגיעה בנוף של השכנים

המפקחת ביקרה בבית המשותף וציינה בנוגע ליחידת הדיור שנבנתה על הגג, כי "במסגרת הביקור במקום, צפיתי במרפסת הגג הצמודה לדירת הנתבעים, ביחידה הבנויה מגדר אבן נמוכה, קירות זכוכית, ומקורה בגג, הנמצאת על גבי מרפסת הגג, בהפרדה פיזית מדירת הנתבעים. מחלון מטבח דירת התובעים נצפה גג היחידה האמורה, כאשר מחצית מהנוף הפתוח הנצפה מהחלון חסום על־ידי היחידה ובהמשך על־ידי פרגולה".

המפקחת ציינה כי כאשר מדובר בבנייה נוספת שאינה מהווה הרחבת דירה, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע הבנייה. "עצם הבנייה הנוספת, גם אם היא על גג מוצמד, ואף אם אינה גורעת מאחוזי הבנייה של יתר בעלי הדירות, דורשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות", כתבה וקבעה כי בתיק שבפניה "מדובר בבנייה של מבנה שאינו מהווה המשך טבעי של דירת הנתבעים, כי אם יחידה נפרדת, שהמחבר בינה לבין דירת הנתבעים הוא רצפת מרפסת הגג הצמודה לדירת הנתבעים. לפיכך עולה כי לא מדובר בהרחבת דירה כמשמעותה בחוק המקרקעין, אלא בתוספת בנייה של מבנה עצמאי", ו"הנתבעים לא הוכיחו קיומן של הסכמות מבעלי הדירות האחרים".

המפקחת ציינה עוד כי היחידה האמורה אף "פוגעת בדירת התובעים, משום שהיא מסתירה חלק מהנוף הנשקף מחלון מטבח דירתם. פגיעה כאמור, בשל השינוי שביצעו הנתבעים במרפסת הגג הצמודה לדירתם, מנוגדת לסעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, החל על הבית המשותף על־פי הוראת סעיף 64 לחוק המקרקעין".

לא הוכחה הסכמה

באשר לבנייה בחצר הצמודה לדירת הנתבעים במיקום שבו בעבר היה חדר האשפה - ותחתיו נבנתה יחידה מושכרת עם חדר שינה, חדר ילדים, מטבח, מקלחת שירותים - חזרה המפקחת על כך ש"בנייה של יחידה נוספת כאמור, גם אם היא מבוצעת בחצר צמודה לדירה, דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות" וכן "עליה לעמוד בתנאי של אפשרות לקבלת היתר בנייה על־פי תוכנית בת־תוקף". ואולם, הנתבעים לא הוכיחו כל הסכמה שהיא מטעם יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

מנגד, המפקחת דחתה את התביעה להריסת השער לגג, לאחר שנקבע כי ניתנה הסכמה לבנייתו, וכן דחתה את התביעה להריסת יחידת הדיור הנוספת ב"מחסן" - הכוללת מבואה, חדר שינה, מטבח מקלחת ושירותים ואשר גם היא מושכרת. נקבע כי בשנת 1999 חתם אחד התובעים על הסכמה לבנייה שבוצעה במחסן והפיכתו לדירה, וכן כי התובעים לא הוכיחו כי השימוש במחסן פוגע בדירתם, מלבד טענות כלליות על עומסים הנגרמים לתשתיות הבית המשותף עקב כך.

הנתבעים חויבו להרוס את היחידות שבנו על הגג ובחצר תוך חודשיים, וכן חויבו לשלם לוועד חוב בסך 2,688 שקל.

 1/219/2020