שינוי הכיוון של רשות המסים בנוגע למיסוי דירות מושכרות

הכותבים הם שותפים במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', עורכי דין

בעת האחרונה, רשות המסים פועלת במרץ על מנת לשנות את חוקי המשחק בענף השכירות תוך ביצוע תיקוני חקיקה משמעותיים. עד כה, מיסוי התשואות מדירות מגורים זכו לעדיפות על פני מיסוי התשואות מנכסים אחרים.

● בנק ישראל: ירידה חדה בהיקף לקיחת המשכנתאות במחצית הראשונה של השנה
● היום יחל גל חום כבד שצפוי להימשך כשבוע. כיצד משק החשמל נערך? 
● השכנים הפכו את המחסן וחדר הזבל לדירות להשכרה. מה קבעה המפקחת?

עתה, נראה כי רשות המסים הפנימה את העיוות שנוצר והיא פועלת לתיקונו. כיום, הכנסותיו של יחיד מהשכרת דירת מגורים בישראל, מטופלות לצרכי מס באחד משלושה מסלולים:

מסלול הפטור - במסגרתו המשכיר זכאי לקבל פטור ממס על הכנסותיו משכר דירה עד לתקרה בסכום של 5,471 שקל לחודש נכון ל־2023. הכנסות השכירות מעבר לתקרה יחויבו במס לפי מדרגות המס האישיות. התקרה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשחקת ככל שהכנסות השכירות גבוהות יותר. מי שהכנסתו משכר דירה נמוכה מהתקרה, אינו נדרש לדווח עליה כלל (למעט מי שחייב בהגשת דוח מסיבות אחרות).

מסלול 10% - המסלול מאפשר ליחידים לשלם על הכנסותיהם מדמי השכירות ברוטו, מס בשיעור סופי של 10%, ללא זכות לניכוי ההוצאות שהוצאו. בחישוב מס השבח בעת מכירת הדירה, ייווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת.

מסלול מס שולי - תשלום מס לפי מדרגות המס השוליות של היחיד, כאשר נישום שבחר במסלול זה, יהא זכאי לניכוי ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסתו מדמי השכירות לרבות פחת. מסלול זה אינו שונה משיטת המיסוי החלה על הכנסות פירותיות אחרות.

נסקור את התמורות הצפויות:

1. התיקון הראשון כבר נחקק במסגרת חוק ההסדרים האחרון בדמות מתן ניכוי בגין דמי השכירות המשולמים בעד השכרת דירת מגורים אחרת. קרי, יחיד המשכיר את דירתו היחידה, שבחר לשלם את המס בגין דמי השכירות במסלול ה־10%, רשאי לנכות מהכנסתו את סכום דמי השכירות שהוא משלם כשוכר, עד לסכום הכנסתו מדמי שכירות באותה שנה, או עד לסכום של 90 אלף שקל בשנה, לפי הנמוך מבניהם, ובלבד שהתשלום ששילם לא נדרש בניכוי בחישוב הכנסתו החייבת של היחיד.

נקודה מעניינת בתיקון זה הינה שלראשונה נאותה רשות המסים להתיר ניכויים של הוצאות פרטיות (מובהקות יש לציין) בחישוב ההכנסה החייבת.

2. במסגרת הצעת החוק שפורסמה לאחרונה הוצע לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות שכירות. כלומר, גם מי שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים אינה עולה על התקרה, יהיה חייב להגיש דוח שנתי, אלא אם כן הגיש הצהרה מקוונת, שבה פרטי הדירות המושכרות וסכום הכנסות השכירות. חובת הדיווח המוצעת תקשה את המשך העלמות המס, תוך הנחה שנישומים יימנעו מהגשת הצהרה כוזבת.

3. מוצע לבטל את מנגנון ההצמדה למדד של התקרה, ולקבוע אותה על סך של 5,470 שקל ולמעשה לשחוק אט אט את מסלול הפטור. על הצעה זו נכתב בדברי ההסבר להצעה, כי לפטור עלות פיסקלית גבוהה ותוצאות רגרסיביות המטיבות עם נישומים מרובי נכסים. מעבר לכך, מתן הפטור מייצר עודף ביקוש לרכישת דירות להשקעה, בשל הפערים בתשלום המס ביחס למסלולי השקעה אחרים.

התיקונים נועדו להשיב את האיזון בין אפיקי ההשקעה השונים ולבטל את ההעדפה המיסויית ששררה בעבר ביחס להכנסות שכירות.