מחפשים דירה חדשה באזור תל אביב? הנתונים שכדאי לכם להכיר

60% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב בארבעת הרבעונים האחרונים בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בתקופה הנבדקת נרשמו למעלה מ־8,000 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית בתל אביב, גידול של 9% לעומת השנה שקדמה לה.

● סימן לבאות? כ־2.3 מליארד דולר הושקעו על ידי ישראלים בנדל"ן בחו"ל בשנה שעברה
●  הרבה תוכניות, מעט דירות: האם זו הסיבה לעומס האדיר בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות?  

מדובר בנתון תקדימי, לפיו לראשונה רוב הבנייה באזור כלשהו בישראל מבוצעת במסגרת הליכי התחדשות עירונית. אולם, חלק משמעותי מההסבר לנתון המרשים הוא ירידה חדה בהתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים רגילים.

התחדשות עירונית מוגדרת כפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 (חיזוק והוספת דירות במבנים קיימים או הריסת מבנים והקמת חדשים תחתם). ברבעונים הנבדקים הוקמו 14.7 אלף יחידות דיור בהליכי התחדשות עירונית, גידול של 6% לעומת ארבעת הרבעונים שקדמו להם, כש־85% מתוכן במסגרת תמ"א 38. בסך הכול, בתקופה הנבדקת התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית היוו כרבע מכלל התחלות הבנייה.

רבע מהתחלות הבנייה במרכז, הפריפריה נזנחה

במבט ארצי, 23% מהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית בוצעו במחוז מרכז. במחוזות הדרום והצפון, לעומת זאת, נרשמו מעט מאוד התחלות בנייה בהתחדשות העירונית. נתונים אלה תואמים את נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שבסיכום שנת 2022 מנתה את תל אביב, רמת גן, פתח תקוה, חולון, בת ים וראשון לציון כערים המובילות במתן היתרי בנייה במסגרת תמ"א 38.

לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי־בינוי, ערי המרכז רחוקות מלהצטיין - רק העיר בת ים נמנית בין עשר הערים שבהן הוצאו בשנה שעברה היתרים לפרויקט, וגם היא רק במקום שישי (המובילות בתחום זה היו ירושלים, בית שמש וחדרה).

היתרון במודל העסקי של התחדשות העירונית

בתקופה הנבדקת נרשמה דווקא ירידה של 13% בהתחלות הבנייה הכוללות (דירות בפרויקטים בבנייה רגילה ודירות בפרויקטים בהתחדשות עירונית). ההתמתנות בקצב נובעת בעיקר מהעלאת הריבית והירידה שנרשמה מאז המחצית השנייה בעסקאות בענף הדיור, שמגיעה בחודשים האחרונים לכ־40% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

מבחינה רבעונית, מנתוני התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, ניתן לראות כי יש ירידה מסוימת, אם כי בקצב איטי יותר מהמגמה הכללית. לכך יש שלוש סיבות: הראשונה - התקשרות החוזית שיש ליזמי התחדשות עירונית מול בעלי הדירות, שלא מאפשרת להם לדחות הקמת פרויקט, בניגוד לבנייה בפרויקט רגיל. השנייה - חוסר הוודאות סביב תמ"א 38 שעתידה להסתיים בקרוב, ובעיקר סביב החלופות העתידיות (בהן "חלופת שקד" והתכנון העירוני הכוללני של תמ"א 38), שמיושם בעיקר בערי מרכז הארץ. בעקבות כך, יזמים רבים ממהרים לקדם פרויקטים של תמ"א 38.

הסיבה השלישית היא עלויות המימון. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת SK שמאות, המתמחה בליווי פיננסי של יזמים והכנת דוחות אפס, מתייחס לשני פרויקטים: האחד, יזם שזכה במכרז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ורכש קרקע לבניית 100 יחידות דיור בעלות של 100 מיליון שקל, והשני יזם שמקדם מתחם פינוי־בינוי במסגרתו ייבנו 100 דירות חדשות.

בפרויקט מהסוג הראשון, היזם ייאלץ לקחת הלוואה בנקאית בשלב רכישת הקרקע. אם האשראי שלו יגיע ל־70% מכלל מחיר הקרקע, עלות המימון שלו תגיע ל־10 מיליון שקל בתוך שנתיים, שבמהלכן הוא יזכה (בתרחיש אופטימי) בהיתר בנייה; וזה עוד מבלי שלוקחים בחשבון השלמת הון עצמי של היזמים, באמצעות הלוואות נוספות, ועלויות נוספות שיגיעו אליו במהלך התקופה הזו. להערכת כהן, הן עלולות להגיע ל־30 מיליון שקל.

לעומת זאת, יזם בתחום ההתחדשות העירונית, שלא יאלץ לרכוש את הקרקע, ישלם סכום של כ־3.5 מיליון שקל עד לקבלת היתר שנמשכת בממוצע כשבע שנים (בגין החתמות וארגון הדיירים, עבודה מול האדריכל ועורך הדין, ושלבים נוספים). אמנם הזמן שייאלץ להמתין להיתר בנייה יהיה ארוך בהרבה מהיזם בפרויקט הראשון, אך עדיין עלויות הריבית יהיו זניחות בהשוואה ליזם מהדוגמה הראשונה.

"עלויות המימון, לצד הירידה בביקושים, הביאו לירידה בהתחלות הבנייה במסגרת יזמות רגילה, ולהערכתי המגמה תחמיר בחודשים הקרובים בעקבות הירידה בשיווקי הקרקעות ומספר מכרזי רמ"י שנכשלים", אומר כהן. "עם זאת, תחום ההתחדשות העירונית נפגע פחות, על אף הירידה בביקושים, שמשפיעה גם על היזמים שפועלים בתחום ההתחדשות והסיכון היזמי הגדל". לדבריו, דווקא הטווח הרחוק שאליו מכוונים יזמי התחדשות עירונית, יכול לפעול לטובתם בימי אלה, שהשוק נמצא במשבר.

מרכיב הקרקע - חלק מכריע בעסקה

גיל גולדשטיין, מנכ"ל קבוצת אבני דרך הפועלת בתחום התחדשות העירונית, סבור כי העלאת הריבית משפיעה באופן דרמטי על שוק הדיור. "מרכיב הקרקע במרכז הארץ מהווה חלק מהותי בעסקה, לעיתים אף עד לכדי 50% מסך עלויות העסקה", הוא אומר. "היות וברוב העסקאות חלק מהותי ממרכיב הקרקע ממומן על ידי גופים בנקאיים, אזי כל תזוזה בריבית משפיעה באופן ישיר על עלויות המימון של היזם ועל שורת הרווח.

"דווקא בתקופה זו, היתרון במודל העסקי של התחדשות העירונית ככזה בו היזם לא רוכש את הקרקע, אלא מתחייב לתמורות עתידיות לבעלי הדירות, וכך מפחית את הסיכונים היזמיים בעסקה. בסביבת ריבית גבוהה, גדל התאבון היזמי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, המאפשרים עבודה בסביבת סיכון נמוכה יותר ועם שורת רווח גבוהה יותר".