האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית על דירות שעדיין לא מכר?

הכותב הוא שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' המתמחה במקרקעין

באחרונה, דן המפקח על רישום מקרקעין נתניה, כב' המפקח ארז שטיינברג, בשאלה עקרונית האם ניתן לקבל פטור מתשלום החזקה וניהול שוטף בבית משותף גם על דירה שהקבלן לא מכר, בדומה להוראות החלות בדיני ארנונה, המאפשרת קבלת פטור לפי קריטריונים מסוימים.

● מועצת נאות חובב תסופח לבאר שבע: כמה זה שווה ומי יתחלקו בשלל?
● סימנים של בועה: תל אביב מובילה באופן חריג את הירידה במחירי הדירות

עובדות המקרה: התובעת היא נציגות הבית המשותף בבית משותף בשכונת עיר ימים, נתניה שתבעה את הנתבעת, חברה קבלנית שבנתה את הבית המשותף , ובזמנו גם הייתה בעלת מספר דירות בבניין.

התובעת טענה כי למרות הוראה ברורה בחוק מקרקעין תשכ"ט־1969, סעיף 58 ("נשיאת הוצאות תיקונים ברכוש המשותף") הנתבעת סירבה לשלם עבור דירות שהיו בבעלותה, וטרם נמכרו או נמסרו לקונים, ממועד שהחל אכלוס הבניין לאחר שהתקבל טופס 4 ועד למועד הגשת התביעה.

מנגד הנתבעת טענה כי יש לדחות את התביעה נוכח הסכמות שהגישו הצדדים עוד במסגרת תביעה קודמת בעניין דירות הפנטהאוז שהוגשה ונמחקה. עוד טענה שאין לחייבה בהוצאות החזקה והניהול השוטף לכאורה לאור הסכמות שהושגו בעבר עם קבלת טופס האכלוס. במסגרת דיוני קדם משפט, הצדדים הסכימו לפנות להליך גישור שלא צלח.

המפקח על רישום מקרקעין קיבל את התביעה בחלקה, ופסק כי במקרה זה עומדות להכרעה שתי שאלות משפטיות עיקריות: האחת, האם אכן ניתן להוכיח הסכמות מחייבות בין הצדדים לגבי חובת הנתבעת לשלם את חלקה בהוצאות ההחזקה והניהול לדירות הפנטהאוז, ותשלום זה הוא תשלום מופחת מיתר הדירות בבית, והשנייה, מהו המועד וגובה התשלומים שעל הנתבעת לשלם.

לפי המפקח, במקרה זה לא הוכח כי הצדדים הגיעו להסכם פשרה מחייב, כפי שנטען ע"י הנתבעת. פסק הדין הדגיש כי חובת השתתפות של דייר בבית המשותף לשלם מיסוי ועד בית והוצאות היא חובה מוחלטת, שאינה ניתנת לשיקול דעתו של בעל דירה. חובה זו של תשלום הוצאות בבית המשותף אינה תלויה בשאלה האם הדירה ריקה, או האם הדירה אינה ראויה לשמש למגורים. אין הוראה הקובעת פטור מתשלום תחזוקה וניהול רכוש משותף לדירה שאינה גמורה או ריקה, בדומה להוראות קיימות בדיני ארנונה.

שיעור ההשתתפות

באשר לשיעור ההשתתפות של התובעת, קבע המפקח כי ניתן לשנות אותו לפי חוק מכר דירות, בתנאי כי שינוי זה כלול בצורה מפורשת וברורה במפרט שמצורף להסכמי המכר, ושכלל בעלי הדירות הסכימו לסטות מהוראות של חוזה בכתב, או בהתנהגות הצדדים או הסכמה בע"פ. אולם לא בקלות יאשר בית משפט כי אכן הצדדים חפצו בשינוי הוראות בחוזה ועליו להיות משותת על בסיס מוצק ויציב.

לסיכום, הנתבעת אכן שילמה בעבר 100% מהוצאות ההחזקה והניהול עבור הדירות הרגילות, אם כי אין בכך להוכיח דפוס התנהגות מתמשך ושינוי חוזי המכר בהתנהגות כדי לקזז תשלומים.

לכן, מסקנת המפקח הייתה כי על הנתבעת לשאת את חלקה בתשלום הוצאות החזקה וניהול הבית המשותף לדירות פנטהאוז בסך 63,265.5 שקל ולדירות הרגילות בסך של 16,600 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. בנוסף חייב המפקח את החברה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 7,500 שקל, בצירוף הפרשי הצמדה ריבית.

מקרה זה ממחיש כי בעל דירה - גם אם היא ריקה או לא גמורה - בבית משותף חייב בתשלום מיסי ועד הבית עבור כל דירה בבניין ואם יש טענות או מחלוקת לגבי גובה החיוב פועלים בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף, או מגישים תביעה למפקח על בתים משותפים.

נת 276/20