משקיעים בלי להתכוון: מה לעשות אם קיבלתם דירה בירושה

"כשאתה מקבל נכס בירושה יחד עם האחים שלך או עם יורשים נוספים, הכשל המרכזי הוא השותפות עם אנשים שאתה לא בחרת אותם גם אם הם אחים שלך. אתה גם לא בחרת בעסק ולא בחרת בנדל"ן הזה. ההורים שלך כנראה בחרו כי זה התאים להם, ואולי התאים להם להקים מפעל לפלסטיק או שהתאים להם לקנות דירות להשקעה. על כן יש כמה כשלים אינהרנטיים", כך אומר עו"ד שלום הרשקוביץ, שעומד בראש מחלקת לקוחות פרטיים והעברות בין-דוריות בעסקים משפחתיים של משרד עורכי הדין פישר (FBC).

● בכמה נמכר מגרש של 400 מ"ר לבנייה של בית בודד ברמת השרון?
● עם בריכה פרטית ונוף לים: בכמה נמכרה הדירה היקרה ביותר בדובאי?
● "סערה שלא הייתה כמותה": שותף בקרן הנדל"ן מסמן הזדמנויות בשוק

לפי נתונים שפרסמה הכלכלנית גלית בן נאים ממשרד האוצר, בשנה שבה יש מספר עסקאות גבוה באופן יחסי, נמכרות בממוצע כ־8,000 דירות שהתקבלו בירושה.

רבים מהעסקים ומהחברות הוותיקות החלו כביזנס משפחתי, אך לפי הנתונים שעליהם מצביעים במשרד עוה"ד פישר, "רק 30% מהעסקים המשפחתיים מצליחים לשרוד את המעבר לדור הבא, ורק 10% מצליח לשרוד את המעבר לדור השלישי". את הרשקוביץ פגשנו במסגרת פרק מיוחד של 'כסף בקיר', פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שעוסק בירושות.

הבעיות העיקריות, הוא אומר, נובעות מכך שאין כללי משחק ברורים; כל אחד רוצה לשים יד על ההגה ולנווט; יש פערים ביכולות וההתאמה, ומתח בקבלת החלטות בין שלום בית לשלום העסק. לאור הסיטואציה, המורכבת והרגישה ממילא, הליך ההעברה הבין-דורית שם לעצמו מספר מטרות: שמירה על המורשת, הכבוד והרווחה הכלכלית של הדור המייסד, מניעת סכסוכים משפחתיים בקרב בני הדור הממשיך ושמירה על ערך הנכסים המשפחתיים ויצירת מנגנונים סדורים לניהולם.

לחתום על "אמנה" עם האחים והאחיות שלי

"בשלב הראשון אנחנו מנתחים את הסיטואציה האנושית", מסביר ומפרט הרשקוביץ. "אנחנו נפגשים עם בני המשפחה, מנתחים את הרצונות של האנשים, את האינטרסים, את היכולות וההתאמה, את הצרכים השונים. בעצם זה השלב הכי מאתגר - אם הצלחת לפצח את הסיטואציה האנושית, לרוב, אתה תצליח לחשוף את הפילים שבחדר ולהגיע להסדר שמחזיק מים". השלב השני כולל את ניתוח והערכת השווי של הנכסים.

"בשלב השלישי אנחנו בוחרים את הכיוון המשפחתי, לפעמים תוך כדי שילוב של פתרונות. אנחנו מחליטים האם אנחנו רוצים לנהל את הנכס או את העסק במשותף. האם אנחנו רוצים למכור את העסק או להנפיק אותו. ויש גם אפשרות להעביר את המושכות לידי בן אחד כנגד איזונים ופיצויים לבני משפחה האחרים. לפעמים יש לנו גם הסדרים שאנחנו מקימים נאמנויות מאפשרות לטובת הדורות הבאים". לאחר בחירת המתווה - הליך שלדברי הרשקוביץ יכול להימשך גם כמה שנים - חותמים על אמנה משפחתית, שבהמשך הדרך יישומה מפוקח על ידי ועדת ניהול משפחתית שמתכנסת אחת לתקופה.

את מי אתם מייצגים בהליך?
"זה דיון חצי פילוסופי, אבל בסוף אנחנו מייצגים את תהליך ההעברה הבין-דורית".

המתודולוגיה שפיתחו הרשקוביץ ואנשי משרדו, היא פרי תהליכי ההתבגרות שעוברים על החברה הישראלית, ושמהם נגזרים אתגרים חדשים. לדבריו התהליך נכון גם למשפחות גדולות שעסקיהן מוכרים, וגם למשפחות שמחזיקות דירה אחת. אלא שכידוע במקרים רבים אנשים הולכים לעולמם מבלי שערכו צוואה. "אם לא ערכת צוואה, אז חוק הירושה קובע ברירת מחדל. הכלל הבסיסי אומר שחצי מהרכוש שלך עובר לאשתך וחצי לילדים שלך בחלקים שווים ביניהם", אומר הרשקוביץ.

"הילדים ייפגשו עם המסים כשירצו למכור"

אז אם נגענו בנקודה הזו, בוא נבהיר כמה כללים וחוקים בתחום.
"בישראל אין מס ירושה. אפשר להוריש לילדים את הרכוש והוא פטור ממס בהעברה. מתי היורשים יפגשו עם המיסוי? כשהם ירצו למכור את הדירות שלך", הוא אומר ומבהיר כי אין זה משנה כמה דירות יש ליורשים באותו המעמד, אלא רק לנפטר. "רשות המסים מצלמת מצב קיים. אם היו לו שתי דירות, אז לא היה לו פטור ממסים בעת מכירת הדירה - מה שנקרא פטור מדירת מגורים יחידה", הוא מדגים. במקרה כזה היורשים יקבלו את הדירות מבלי לשלם דבר, אך אם ירצו למכור אותן, הם ישלמו את מס השבח שהיה חל על המוריש בחייו.

"אם אדם הלך לעולמו והוריש לילדים שלו את שתי הדירות, הם בעצם איבדו את הזכות שלו לעשות תכנון מס מיטבי. ולכן אנחנו מציעים לאנשים שמגיעים לגיל זיקנה 'להיפטר' מהדירה להשקעה, או לתת אותה במתנה לילדים כבר בחיים (על מתנה שכזו משלמים שליש מס רכישה - ג.ל), או נניח למכור אותה ולהשקיע באפיק אחר. כך ניתן להגדיל את ערך העיזבון שלך לפעמים ביותר מחצי מיליון שקל", הוא מסביר.

ומה לגבי דירה בחו"ל?
"דירה בחו"ל לא נחשבת לצורך חוק מיסוי מקרקעין כדירה נוספת. החוק בישראל קובע שהדין שחל על הרכוש שלך הוא חוק הירושה במקום שבו היה מרכז חייך בעת הפטירה. יש לנו מקרה עכשיו שאנחנו מייצגים יורשים איטלקים שאבא שלהם, שהתגורר בישראל, הוריש בצוואה רכוש לאנשים מחוץ לבני המשפחה. ואז הגיעו היורשים אלינו ואמרו שבדין האיטלקי יש שריון של שליש מהירושה למשפחה. הגשנו התנגדות ואמרנו סליחה הדין האיטלקי חל", הוא אומר, ומציע להיערך מבעוד מועד בנושא הזה, כמו גם להיערך נכון מבחינת מעמדם של בני הזוג של הילדים בירושה של נכסים. הרשקוביץ מוסיף עוד עצה שעשויה להיות רלוונטית לרבים והיא לא לשלול לבצע הפרדת בעלויות בין האחים על הירושה.

לדוגמה, אח אחד יקבל דירה והשני דירה אחרת - מצב שעשוי להיות עדיף מאשר בעלויות משותפות בשתי הדירות, ולא רק מבחינה מיסויי או פיננסים, אלא גם מבחינת השמירה על היחסים. במקרים שבהם אין הסכמה בעניין, הוא מסביר את הפרוצדורה שבשורה התחתונה מובילה להפסד.

"החוק מאפשר לך להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. ברגע שהגשת אותה בבית משפט, קודם כל הפסדת את האחים שלך, כי זה הליך משפטי. דבר שני בדרך כלל הפסדת משהו כמו 25% מערך הנכס בגלל שכר טרחת עורכי הדין וכונס הנכסים, ולרוב הנכס נמכר בפחות משוויו. בסכסוך אין מנצחים. כולם מפסידים".