ההשפעה של מחיר למשתכן שפחות מדברים עליה

"עמודים שלמים של ביקורות נכתבו על תוכנית המחיר למשתכן בתקשורת. כתבות טלוויזיוניות ופרשנים כלכליים כתשו וקרעו את התוכנית יום־יום לגזרים. אך המחקר שלי מגלה שתוכנית המחיר למשתכן הייתה בדיוק מה שהדור הצעיר צריך. תוכנית שתאפשר לו לקנות דירה ללא הון עצמי או סיוע כספי מההורים, ללא צורך בהשגת הון עצמי (30% מערך הדירה) כדי לקבל משכנתה מהבנק". כך נפתח פרק הסיכום של עבודת המאסטר של רונה אורובנו־מזרחי בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, "על מחיר למשתכן וייצורן של אסטרטגיות דיור חדשות בקרב בני המקום בעיירות הפיתוח".

● נתונים מגלים: כמה כסף נתנו ההורים לקונים בפרויקט מחיר למשתכן בהרצליה ובלוד 
● הזוכים הראשונים של מחיר למשתכן יכולים למכור את הדירה. כמה הם ירוויחו?
● למעלה ממאה אלף איש זכו עד כה בתוכנית מחיר למשתכן. אלה הערים המובילות ומה קרה למחירים?

המחקר שלה, כמו שורה של מחקרים נוספים, מתבונן על ההשפעות המעמיקות של התוכנית על משקי הבית שרכשו דירה במסגרתה.

"דיור וקרקע בישראל הפכו לנטו אירוע כלכלי של שוק, והפרדיגמה הגדולה של כלל הממשלות שלנו, ובעיקר ממשלות הימין, זה היצע וביקוש", אומרת ד"ר מירב אהרון־גוטמן, מי שהנחתה אותה בעבודה. "אפילו בנוגע לתוכנית האסטרטגית הלאומית לדיור, לא נערך שום מחקר עומק, למעט תחזיות דמוגרפיות של המועצה לכלכלה, שאף הן נושאות אופי סטטיסטי. הססמוגרף הגדול שמנחה את מדיניות הדיור והתכנון בישראל זה מספרים - יחידות דיור ומחירים".

"לא מביאים בחשבון את משמעות עלות רכישת דירה על משקי בית צעירים", אומרת אורובנו־מזרחי. "תסתכל על מינהל התכנון. מה מציעים לצעירים? שכירות ארוכת טווח. אבל מי אמר להם שמשקי הבית הללו רוצים להתגורר בשכירות? ואז אומרים, אם מחירי הדירות גבוהים - בואו נציע להם דירות קטנות. אבל מי אמר להם שצעירים מעוניינים להתגורר בדירות של 70 מ"ר, ועוד בפריפריה? פעם הדירה הראשונה של הזוגות הצעירים הייתה של 40 מ"ר, אחר כך שדרגו ל־70 מ"ר ואחר כך ל־100 מ"ר. היום זה אחרת - הם רוצים ישר להגיע לבעלות על דירת החלומות שלהם. הבעיה שעם המחירים של היום וללא עזרה מההורים, זה בלתי אפשרי, וזה בדיוק מה שהמחיר למשתכן שינתה".

 רונה אורובנו־מזרחי / צילום: תמונה פרטית

היתרון: "התוכנית כסוכן יעיל של שינוי"

העבודה דנה ביישום תוכנית "מחיר למשתכן" בירוחם ובהשפעתה על הזוגות הצעירים במקום. בירוחם נבנו, ועדיין נמצאות בתהליכי בנייה, כ־800 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", ו"דירה בהנחה", שרובן הוגרלו ומיעוטן נמכרו בשוק החופשי. רוב הדירות נבנו על ידי חברת שתית. כעיירת פיתוח בפריפריה, התוכנית "הפכה לסוכן יעיל של שינוי ולייצרן של אסטרטגיות דיור חדשות", כותבת אורובנו־מזרחי בעבודתה.

אורובנו-מזרחי זיהתה ארבע אסטרטגיות שנקטו הזוגות הצעירים בני ירוחם בנוגע לדירות שהגרילו ב"מחיר למשתכן" בעיירה, בהתאם למצבם הכלכלי ולזהות המקומית שיש להם כבני ירוחם: אנשים במצב כלכלי גבוה עם זהות מקומית גבוהה, נטו לקנות דירה בפרויקט בירוחם אך אינם מתגוררים בה מכיוון שהם חשים שהעיירה אינה מספקת את צרכיהם המקצועיים והחברתיים. אם ישתנה המצב - ייתכן שיחזרו להתגורר בירוחם; כאלה שנמצאים במצב כלכלי גבוה, אך הזהות המקומית שלהם נמוכה, נטשו את העיירה ולא גילו עניין בפרויקטים; תושבי ירוחם שמצבם הכלכלי נמוך, אך יש להם זהות מקומית גבוהה, קנו דירות במחיר למשתכן על מנת לגור בהן; ואלה שמצבם הכלכלי נמוך, אך גם אינם קשורים במיוחד לירוחם, קנו דירות בפרויקט אך חולמים שיום אחד יוכלו לצאת למקום אחר - אם מצבם הכלכלי ישתפר.

"בשאלה אם הצליחה התוכנית להקל על משפחות צעירות ברכישת דירה ראשונה - מחקר זה מצא שאכן התוכנית הצליחה לעשות זאת בירוחם, ובכל הראיונות שערכתי עם בני המקום הוצג נושא ההון העצמי המופחת הנדרש כגורם מקל ומסייע. עבור בני המקום בירוחם הייתה סוגיית ההון העצמי בגדר 'משנה משחק' בדרך לקניית דירה, מאחר שאין ביכולתם של משקי בית אלו לגייס 30% הון ראשוני, כפי שהבנקים דורשים מזוגות שאינם מגיעים דרך תוכנית המחיר למשתכן", כתבה אורובנו־מזרחי.

הבעיה: ההון העצמי הנדרש הכפיל את עצמו

מהראיונות שערכה אורובנו־מזרחי עם תושבי העיירה, נושא המחיר המוזל היה פקטור משמעותי בבחירה אם לבחור בדירה, שכן עד ליישום התוכנית בירוחם, ניתן היה לרכוש שם בעיקר קרקעות לבניית בתים פרטיים, דבר שהסתכם בעלויות מאוד גבוהות. לעומת זאת הדירות 4 חדרים שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" עלו 700 אלף שקל, שעליהם קיבלו מענק של 60 אלף שקל.

"הדירות מוצעות במחירים אטרקטיביים ועונות על הצורך הבסיסי בבעלות על דירה ובהפסקת מעגל החיים בשכירות. הבעלות על נכס מאפשרת לזוגות הצעירים להתחיל במוביליות חברתית כלפי מעלה, ולצמצם פערים אל מול אותם זוגות בעלי הון עצמי או הון שניתן להם מההורים. יש להגיד בקול רם וברור כי לא לכל משקי הבית בישראל יש 300 אלף שקל לצורך קבלת משכנתה", כותבת אורובנו־מזרחי.

"אבל זה היה בשנותיה הראשונות של מחיר למשתכן", מדגישה אורובנו־מזרחי. "עכשיו, אותם 300 אלף שקל שהספיקו בעבר - נותרו הרחק מאחור. אם מדברים על מחיר ממוצע של כ־2 מיליון שקל לדירת 3.5־4 חדרים, אתה כבר צריך 600 אלף שקל הון עצמי לדירה וזה לא כולל את אזורי הביקוש".

הביקורת: במרכז הצעירים קיבלו יותר

ואולם אורובנו־מזרחי אינה מציירת את מחיר למשתכן כפתרון האידיאלי, ואינה חוסכת ביקורת ממנה. היא מזכירה בהקשר זה את אי השוויון במתן ההטבות לצעירים תושבי המרכז לבין צעירים מהפריפריה, ואת המפרט הטכני הדל שניתן בדירות התוכנית. אבל בסיכום הכולל, היא סבורה, כי התוכנית חיובית.

"לצד כל הביקורת הבלתי נגמרת על המחיר למשתכן מבחינת המפרט הטכני, איכות החומרים ורמת הבנייה, אפשר לומר כי התוכנית הזאת זיהתה את ה'לואו קלאס' (המעמד הבינוני־נמוך) של ישראל בנייר לקמוס, וקידמה אותו לעבר קניית דירה", כתבה אורובנו־מזרחי במסקנותיה. "לקניית דירה יש ערך חברתי, כלכלי ומוסרי. לבעלות על דירה יש ערך בהזזה של הון. דירות בשכירות ודירות בדיור הציבורי אינן קפיטל שניתן להעבירו הלאה בין דורות, שכן מדובר בכסף שאינו נשמר, ואילו בעלות על דירה מהווה ירושה שאותם בני המקום, דור שלישי לעולים מארצות ערב, דור שני לעולים מרוסיה, יוכלו להעביר לילדיהם.

"השיח החברתי בישראל עובר השטחה, ומרובות בו הסיסמאות, אבל כאשר פוגשים אנשים דוגמת ג', שעובד במעבר הגבול בניצנה, ואשתו, שנוסעת באוטובוסים ב־23:00 חזרה מהעבודה, והוא מוציא את הילד מהגן ועוד עובד בהשלמת הכנסה בשיפוצים, והם גרים כבר שש שנים בקרוואן בירוחם, אין יותר צורך בסיסמאות, כי ברור לגמרי שהאפליה ומדיניות פיזור האוכלוסין המפלה לא תוקנה עד היום, וכי יש משפחות שעובדות קשה מאוד כדי להחזיק את עצמן כלכלית בירוחם".

נשארו בחוץ: המוביליות לא מגיעה לכולם

עם זאת, יש רבים, הן בירוחם והן בהרבה מאוד מקומות בארץ, שמשתייכים למעמד סוציו־אקונומי נמוך יותר, שבו נכללים נזקקים, מטופלי רווחה, דיירי הדיור הציבורי ומסורבי משכנתה, שגם בתנאים אלה של מחיר למשתכן אין ביכולתם לרכוש דירה. "מכאן שהתוכנית מספקת כלים להתמודדות עם חוסר השוויון לזוגות צעירים מבני ירוחם המשתייכים למעמד הביניים, אך לא לכלל האוכלוסייה", היא כותבת.