5 דברים שגיליתי שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתה

"אנחנו נמצאים בתקופה יוצאת דופן", אמר לי יועץ המשכנתה שלי. "דברים שבעבר הייתי מדקלם ללקוחות, היום ההיפך המוחלט נכון". ואכן, השינויים הכלכליים המטלטלים שעברנו בשנים האחרונות ממשיכים לגעת בנו בכל נקודה בחיים. אחרי שחיפשנו דירה, מצאנו, התמקחנו וחתמנו - הגיע הזמן להתמנף כדי לממן את העסקה הזאת, ולקחת משכנתה. 

● שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה | טור ראשון
● מבית פרטי בירוחם לדירת 4 חדרים בירושלים: איך בוחרים איפה לגור? | טור שני
● שבוע אינטנסיבי בירושלים, אינספור מתווכים וחוזה אחד חתום: כך מצאנו את דירת החלומות, כמעט | טור שלישי
● אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתה, אבל זה לא כל כך פשוט | טור רביעי

כשאנחנו לוקחים משכנתה, אנחנו עושים שני דברים עיקריים: אחד, לוקחים הימור מול הבנק. הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר בריבית, והוא מציע כמה מסלולי ריבית שלדעתו בכולם הוא יכול להרוויח יפה באותה מידה. אבל אנחנו, כמובן, רוצים לשלם כמה שפחות ריבית. לכן, אנחנו צריכים להיכנס להימור מול הבנק - איפה הוא טועה, והריבית לאורך חיי האינפלציה תהיה דווקא נמוכה יותר מהמסלולים האחרים? ולכן זה סוג של קרב מוחות (קצת לא הוגן, כי זה בנק עם כל הכלכלנים שלו ואנחנו צרכנים) שאנחנו בכל זאת חושבים שאפשר לנצח בו.

הדבר השני, מתאימים אותה לצרכים שלנו. אין נוסחה אחידה למשכנתה, והחוכמה היא לתפור אותה כך שתתאים לנו הכי טוב. לשמחתנו, זה ממש אפשרי במסגרת משא ומתן מול הבנק. צריך להבין מה בעצם סיבולת הסיכון שלנו, ולהעריך מה יקרה איתנו בהמשך החיים, לטוב ולרע. זה כרוך בשאלות קשות, ולעיתים גם לא נעימות ברמה הרגשית. אבל למחשבה הצלולה כאן יש ערך כלכלי עצום.

1מה יקרה עם הפריים והאינפלציה?

הדבר הראשון ששווה לחשוב עליו הוא מה יקרה עם ריבית הפריים, שנקבעת על פי ריבית בנק ישראל, והאינפלציה. הריבית שהבנקים מציעים לנו על המסלולים האלה כרגע גבוהה למדי, אבל לא בטוח שזה יישאר ככה לאורך זמן. למעשה, כרגע השווקים חוזים שבנק ישראל יתחיל במתווה הורדת ריבית כבר באמצע בשנת 2024, עוד כשנה. בהמשך לכך, מתמחרים בשווקים, הריבית תרד אפילו עוד במהלך 2025.

לכן, כל עוד אני יכול לעמוד בטווח הקצר בעלויות של ריבית פריים גבוהה במיוחד, עדיף לי לשים חלק ניכר מהמשכנתה בריבית פריים, בציפיה שהיא תרד בעתיד. זה מה שאני מתכנן לעשות, כמעט חצי מהמשכנתה תהיה בריבית הפריים. זה אפשרי בזכות הפחתת רגולציה של בנק ישראל, שהעלתה את חלק הפריים מהמשכנתה שמותר לקחת. 

2 איך נמנעים מסיכונים כפולים?

עם זאת, זה לא הימור חף מסיכון. הרי, לא רק ריבית הפריים צפויה לרדת, אלא גם האינפלציה. אז על פי אותו היגיון, למה לא לקחת את כל שאר המשכנתה בריבית צמודה למדד המחירים לצרכן? הסיבה היא פשוטה - מדובר בשני הימורים שקשורים קשר ישיר זה בזה, ואם יצא ופספסתי בהימור על הפריים, אני מעדיף לא ליפול גם עם ההימור על האינפלציה. 

אם האינפלציה תסרב לרדת בזמן הקרוב, לא רק הריבית שלנו תישאר גבוהה - גם בנק ישראל יעכב את הורדת הריבית, מה שיפגע בנו גם בפריים - שאותו אנחנו לוקחים בנדיבות. אם זה יקרה, נצא קרחים מכאן ומכאן, וזה עלול להיות בלתי נסבל בתזרים החודשי שלנו. לכן, אנחנו מצמצמים יחסית את החשיפה שלנו למדד המחירים לצרכן.

3 כמה שווה למתוח את המשכנתה?

שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, אמרה השבוע ש"הציבור מתקשה, ממחזר, מאריך את המשכנתאות עד הגבול הרגולטורי של 30 שנה. הלוואי ותהיה הארכה נוספת". כלומר, היא מקווה שבנק ישראל יסיר את הרגולציה שקבע לאחר המשבר הכלכלי של 2008, שמנעה מתיחה מעבר ל-30 שנה של משכנתאות.

למשכנתאות ארוכות במיוחד כאלה יש יתרון גדול, שאפשר לצמצם את תשלומי המשכנתה החודשיים כך שניתן לשלם אותם ברווחה גדולה יותר. אך יש גם חיסרון גדול, שסך כל ההחזר יהיה גדול הרבה יותר. היום, הלוואה במקסימום הרגולטורי של 30 שנה עלולה להגיע לסכום כפול מנטילת המשכנתה המקורית. אך אנחנו צעירים, למבוגרים יותר הלוואה ל-30 שנה תשים את סוף תקופת ההחזר עמוק בפנסיה, שבה באופן טבעי יכולת ההחזר תהיה נמוכה יותר.

4 מה העלויות של פריעה מוקדמת?

שווה לחשוב לא רק על הסיכונים, אלא גם על הסיכויים. מה אם דווקא נצליח לחסוך ולצבור נכסים ברמה שתאפשר לנו לפרוע את המשכנתה מוקדם ממה שציפינו? עם זאת הבנק לא ישמח מהחזר מוקדם של המשכנתה. הוא כל כך לא ישמח, שהוא יגבה מאיתנו קנסות משמעותיים אם נעשה זאת.

הקנסות נובעים מכך שההחזר המוקדם הוא אובדן הכנסה עתידית בדמות הריבית שנשלם לבנק. אנחנו כמובן מעדיפים להימנע ממנה, אך עבור הבנק זה מקור הרווח שלו. חמור מכך - אין דבר שבנקים אוהבים יותר מיציבות, ואנחנו עושים משהו מפתיע. רוצים משכנתה קצרה? אהלן וסהלן, תגידו מראש. אל תפתיעו אותנו, אפילו עם סכום כסף בלתי צפוי.

עם זאת, לא כל ההפתעות נבראו שוות: כשמחזירים את חלק ההלוואה עם ריבית פריים - הבנק דווקא לוקח את הכסף בלי לשאול שאלות. ריבית בנק ישראל היא סיכון עבור הבנק בדיוק כמו שהיא עבורנו, וזה רווח פחות יציב שהבנק מעדיף להיפטר ממנו. גם על הריבית המשתנה משלמים פחות קנס יציאה, רק עד "תקופת היציאה" שמתרחשת פעם בחמש שנים.

כך שהריבית היקרה ביותר לפריעה מוקדמת היא הריבית הקבועה. דווקא אותה אנחנו חייבים לקחת בשיעור נרחב יחסית, על פי רגולציה של בנק ישראל. אז מה נעשה? לא נפתיע את הבנק: ניקח אותה מראש לתקופת זמן קצרה ודחוסה יותר מכל שאר ההלוואה.

5התאמת המשכנתה לסיבולת הסיכון וסיפור החיים האישי

תכלס, מסלול החיים שלנו משפיע עלינו כלכלית יותר מכל מצב מאקרו שהוא. וחשוב מכך - הוא הרבה יותר בשליטתנו. אני לא יכול באמת לדעת מה יקרה לריבית בנק ישראל עוד אי אלו שנים, אבל אני יכול לבצע הרבה תכניות אחרות: מתי אביא ילדים, שיעלו את ההוצאות? מה מסלול הקריירה הצפוי לי, וכמה אני מצפה להרוויח? חשוב גם להתאים משכנתה לתרחישים פחות נעימים, כמו ירידה בהכנסה שלי או של אשתי, ולוודא שנוכל לעמוד בכך.

אחרים צריכים להכניס שיקולים נוספים: מקצועות עם דרישת רישוי והתמחות, כמו רפואה או פסיכולוגיה, יוצרת שינויים דרמטיים למדי בהכנסה לאורך החיים. הייטקיסט עלול לחשוש מירידה ביכולת ההשתכרות שלו בגיל מאוחר, מה שאומר שכדאי לפרוס את המשכנתה ולצמצם את ההחזר - אבל אולי דווקא דחיסה של המשכנתה תעזור לו לסיים אותה מוקדם יותר.

עם כל המחשבות האלה, אנחנו ניגשים לקבל הצעות מחיר מבנקים - ולהתמקח כך שהמשכנתה תתאים לנו ותיתן לנו את המקסימום שאפשר מהלוואה גדולה כל כך.