זוכרים את המונח 'האחרון להיכנס, הראשון לצאת' (Last In First Out)? הוא לקוח בעיקר מתחומי חישובי המלאי בחשבונאות והתנהלות כוח אדם, אבל גם מאפיין את התנהלות שוקי הפריפריה בנדל"ן: האם האחרונים להצטרף לעליית מחירים בעיתות של פריחת השוק, הם הראשונים לרדת במחירים בעיתות של משבר.
● תכניות העבודה של משרדי הממשלה מלאות בחורים בנתונים
● השבוע בנדל"ן: מכרזים למאות יח"ד ברמת גן, האם היזמים ייגשו?
● יעדים ומציאות לחוד: מה מסתתר בתוכנית העבודה של הממשלה ל-2023?
בשוק הדירות הנוכחי בארץ, הפריפריה הישראלית אכן החלה לרשום עליות מחירים שנתיים-שלוש אחרי המרכז, ואולם כפי שנראה עתה, בשלביו המוקדמים של המשבר המתהווה בשוק הדירות, מי שמוביל את הירידות הם דווקא אזורי תל אביב והמרכז. .מה קורה שם?
נפנה הישר לליבת הנדל"ן, לתל אביב. היובש הנוכחי לא זכור בעיר הגדולה ב-5 השנים האחרונות, מאז 2018, שהייתה שנה חלשה מאוד. בחודשים מרץ-מאי השנה נמכרו בתל אביב 245 דירות בלבד. מדובר בירידה של 56% לעומת מספר הדירות שנמכרו בשלושת החודשים הללו בשנה שעברה. בכלל מחוז תל אביב נרשמה נפילה של 60% במספר הדירות החדשות שנרכשו בין מרץ-מאי 22' למרץ-מאי 23'.
אמנם מדובר במגמה עכשווית, אך מדובר בנתונים ראשונים בלבד, והתמונה המלאה של השוק תיחשף רק בהמשך.
עוד דוגמאות לערים גדולות באזור תל אביב שסובלות מנפילות קשות במכירות של דירות חדשות: בבת ים נמכרו בין מרץ למאי השנה 93 דירות בלבד (ירידה של 67%); ברמת גן הירידה היתה של 78% (מ-709 ל-158). כל זאת בשוק כלל ארצי שנמצא אמנם בירידות כבדות, אבל כאלה שמסתכמות עד כה ב-46% בין התקופות האמורות. גם במחוזות ירושלים וחיפה, נרשמו ירידות חדות, של 52% ושל 50% בהתאמה; במחוז המרכז נרשמה ירידה דומה לזו שנרשמה בכלל המדינה (46%).
בפריפריה: ירידות מתונות
מי שמיתנו מעט את הירידות בהיקפי הרכישות, היו דווקא מחוזות הפריפריה: בדרום נרשמה ירידה של 26% ברכישות, ואילו בצפון של 30%.
זו אינה תמונה שנפוצה בדגם הרגיל של שוקי נדל"ן במשבר. זה בדרך כלל מאופיין בירידות ברכישת דירות, אך מי שמוביל אותן זה דווקא מחוזות הפריפריה.
מעקב אחרי תנודות המחירים בחודשים האחרונים מראה נתון חריג נוסף: מי שמובילים את ירידות המחירים הם מחוזות אזורי הביקוש - תל אביב והמרכז. הראשון רשם ירידה של 1.4% בתוך חצי שנה, ואילו השני רשם ירידה של 2.6% בתוך 3 חודשים. דווקא מחוז הצפון ממשיך לעלות במחירי הדירות שלו, ובחצי השנה האחרונה הם עלו ב-2.8%; בחיפה ובירושלים הם עלו בתקופה הזו בחלקי אחוז ואילו בדרום הם ירדו בחלקי אחוז.
מכאן, שעקרון ה-'האחרון להיכנס, הראשון לצאת' של שוק הדירות מופר, נכון לעכשיו בשני ההבטים: הן מבחינת הובלת הירידה בהיקפי העסקאות והן מבחינת הובלת הירידה במחירי הדירות.
המרכז מוליך את הפרמטרים המשבריים
אז מה קורה בשוק? ומה קורה בתל אביב ובסביבתה שהפכו לערי רפאים נדל"ניות? לצורך זה צריך לבחון כלל נוסף שאליו הורגלנו במשך שנים, לפיו, באזורי הביקוש יש היצע נמוך של דירות, ואילו עיקר ההיצעים מתמקדים בפריפריה.
גם כלל זה הופר בתקופה האחרונה. מתוך שיא של 57 אלף דירות חדשות לא מכורות, 30% נמצאות בתל אביב ו-24% במחוז המרכז. במחוזות הפריפריה מרוכזות פחות מרבע מהדירות שלא נמכרו.
המציאות החריגה הזו, לפיה המרכז מוליך את הפרמטרים המשבריים, יכולה להיות מוסברת ע"י תזת הבועה בתל אביב, שכבר הועלתה אצלנו בעבר. על פי התזה הזו, הפריחה בענפי ההיי טק משכה אחריה רוכשים רבים שהיו מוכנים לשלם על דירות, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4 בצפון העיר, מחירים גבוהים מאוד. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנרכשה ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-4.9 מיליון שקל, ואין בעיה למצוא עסקאות שבוצעו ב-6 מיליון שקל על דירות כאלה.
יזמים התנפלו על תל אביב בשנים האחרונות על סמך המחירים הגבוהים והביקושים הרבים שהם נתקלו בהם, ויצרו את היצע הדירות הגדול, ואולם כיום נוצר מצב שאנשים לא מסוגלים לעמוד במחירים הללו. התוצאה: אם בשנת השיא 2021 נרכשו בעיר 332 דירות חדשות בממוצע, בחמשת החודשים הראשונים של השנה המספר צנח ל-83 בלבד ולא מן הנמנע שימשיך לרדת, ובמקביל לו גם המחירים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
