מכר דירה בתל אביב ב־17 מיליון שקל וסירב לשלם את דמי התיווך. מה קבע בית המשפט?

פרטי המקרה: זהר פרייליך רכש דירה מ"זיגמונד נוטקביץ דדי לדרמן קבלנות בנין", וקיבל אותה באיחור בשנת 2015. טענת החברה לפיה היא לא נדרשת לשלם על 60 הימים הראשונים בשל התניה בהסכם המכר, התקבלה.

לפי ההסכם, לחברה יש זכות לדחות את מועד מסירת הדירה לפרק זמן של עד 60 יום. אם האיחור יעלה על 60 יום, המוכר ישלם לקונה רק על התקופה שמהווה הפרה של ההסכם.

חוק המכר קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי על איחור במסירה מה"מועד החוזי" שבו הייתה אמורה הדירה להימסר, אם חלפו 60 יום מהמועד שנקבע. כלומר, כולל החודשיים שניתנו כחסד לקבלן למסור את הדירה ללא פיצוי.

רוכש הדירה הגיש תביעה לבית משפט השלום בתל אביב. השופט רונן אילן קבע כי הסכם המכר מאפשר לחברה לקזז את 60 הימים, ולכן לא מדובר בהפרת הסכם. הערעור למחוזי נדחה.

השופטת שרה דותן לא דנה במחלוקת, אלא קבעה כי התובע ויתר על טענתו. זאת מכיוון שהצדדים הסכימו כי ביהמ"ש יכריע על בסיס הראיות שהוגשו, ובתצהיר העדות הראשית של הקונה, בבית משפט השלום, הובן לעמדת השופטת כי הרוכש מבקש פיצוי על 5.5 חודשים. זאת בעוד שבכתב התביעה, בסיכומים ובהודעת הערעור, הוא עמד על טענתו ל־7.5 חודשים.

הרוכש הגיש השבוע בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, בה הוא טוען כי חוק המכר מקנה לקבלן זכות לדחות את מסירת הדירה, אך לא את הפיצוי, אם עברו 60 יום. לדברי הממונה על חוק המכר, לא מדובר בהפרה של חוק המכר משום שבימ"ש השלום נימק את החלטתו בכך שלא היה מדובר באיחור במסירה, כי חוזה המכר הפרטני התיר למוכר לדחות את מועד המסירה של הדירה בחודשיים.

הממונה הוסיף כי "מבלי לגרוע מהאמור, יודגש שהפיצוי בשל איחור במסירה, הקבוע בחוק המכר, אינו נתון לשיקול דעת הצדדים לחוזה, והם אינם רשאים להתנות עליו אלא לטובת הרוכש".

את הרוכש מייצג עו"ד ירון בן אור. את החברה מייצגים עוה"ד עמית לדרמן וואסים סיבאט ממשרד עמר רייטר שוכטוביץ.

משמעות הפסיקה: ביהמ"ש מאפשר לחברה קבלנית לקבוע מועד מסירה ולהוסיף עליו חודשיים ללא תשלום פיצוי. יש לציין כי העליון עשוי להתערב. 

מספר תיק: רע"א 5215-23, ע"א 35246-12-22, ת"א 8301-05-19

פרטי המקרה: בעל דירה בתל אביב ביקש למכור את ביתו ברחוב הרב פרידמן בתל אביב. המתווכות חנה דרעי ואירה טיטלבאום חיפשו ומצאו עבורו קונה ב־17 מיליון שקל. לאחר המכירה סירב לשלם את דמי התיווך. בתביעה שהגישו המתווכות לבית משפט השלום בתל אביב, טען בעל הדירה כי התחייב לשלם את דמי התיווך בתנאי שימצא קונה ב־17.5 מיליון.

השבוע קבע השופט אהרון אורנשטיין כי בעל הדירה התחייב לשלם למתווכות אך סירב לחתום על הסכם. מהחומר שהוצג במשפט עלה כי המתווכות שלחו לבעל הדירה הסכם לחתימתו, אך הוא סרב לחתום ואמר שינסח בעצמו. השופט האמין למתווכות כי הרוכש הבטיח להן לחתום על ההסכם, והסתיר מהן את מועד החתימה.

נקבע כי פרסומי התובעות ושת"פ עם משרד תיווך נוסף הובילו למציאת רוכש לבית, וכי הן היו "הגורם היעיל להתקשרות". עוד נקבע כי המוכר היה מודע לכך שהתובעות עמלות על מכירת הבית ושיתף פעולה עמן.

השאלה המרכזית שעמדה בפני ביהמ"ש הייתה אם ניתן לפסוק דמי תיווך בהיעדרו של הסכם כתוב לפי חוק המתווכים במקרקעין. לפי פסיקת בית המשפט העליון, ככלל לא ניתן לוותר על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך כדי לחייב דמי תיווך, אך לא נקבעו מסמרות בעניין.

השופט ציין כי "התנהלותו של הנתבע כ"כ פסולה וכ"כ קיצונית, ואם הוא ייפטר מתשלום דמי תיווך בגלל היעדרו של הסכם בכתב, החוטא ייצא נשכר". הוא הוסיף כי "מדובר בלקוח אשר סובב בכחש את המתווכות במשך כשנתיים" בעל הדירה חויב לשלם 340 אלף שקל דמי תיווך, המהווים 2% מהעסקה. בנוסף, נפסקו 50 אלף שקל שכר טרחת עו"ד.

את הרוכש ייצג עו"ד אביתר אנגלרד, את המתווכות ייצגו עוה"ד צ'רלי בוזגלו ואדר גרין.

משמעות הפסיקה: ניתן לחייב בדמי תיווך גם אם לא מתקיימת דרישת הכתב במקרים חריגים, כאשר אחרת החוטא ייצא נשכר מכך

מספר תיק: ת"א 26439-11-21

פרטי המקרה: בית המשפט הכלכלי דן בבקשה לגילוי מסמכים שהגישו בעלי מניות בבזק, דרור כהן והראל פרימק, במסגרתה ביקשו לקבל את הנספחים והפרוטוקולים של הוועדה הבלתי תלויה שנגעה לבלימת בזק את "רפורמת השוק הסיטונאי".

אותה רפורמה הייתה צפויה לגרום לבזק לפגיעה כלכלית. הבקשה הוגשה לצורך הגשת תביעה נגזרת בשם החברה נגד נושאי משרה. מדובר במסמכים שעמדו לעיון הוועדה הבלתי תלויה שמונתה לבחון את קיומה של עילת תביעה לחברה.

השופט רון סוקול קבע בחודש שעבר כי עבודת הוועדה הבלתי תלויה, שהינה ועדה מייעצת, לא חסינה מביקורת שיפוטית, וכי בזק תעביר את נספחי דוח הוועדה אך לא את תמלילי הדיונים. השופט קבע כי מדובר במסמכים רלוונטיים, וקיימת "ראשית ראיה" לקיומה של עילת תביעה נגד נושאי המשרה בה. זאת בעקבות קביעת הממונה על התחרות בדבר הפרות הדין על ידי החברה.

"בבקשה לאישור תביעה נגזרת עלינו לברר אם יש מקום להתערב בהחלטת הדירקטוריון שלא להגיש תביעה כנגד נושאי המשרה. על כן, יש לבחון אילו מסמכים עמדו או שהיו אמורים לעמוד לעיון הדירקטוריון", אמר השופט.

בנוסף, קבע סוקול באופן עקרוני כי ניתן לקיים ביקורת שיפוטית על החלטת דירקטוריון שלא לתבוע נושאי משרה, בהסתמך על ועדה בלתי תלויה. הביקורת כוללת את תוכן ההחלטה ולא רק את בחינת התהליך. "בית המשפט מצווה לבחון, בין היתר, אם עומדת לחברה עילת תביעה, ואם ניהולה הוא לטובת החברה. אלו מחייבים בחינת תוכנה של ההחלטה".

סוקול מבהיר כי לא מדובר בבחינה טכנית, וכי ביהמ"ש יבחן אם מלוא המידע הרלוונטי עמד בפני הדירקטוריון. "כדי לברר מהו המידע שצפוי שיובא לידיעת הדירקטוריון בטרם מתן החלטה, יש לברר את מהותה של ההחלטה ולבדוק איזה מידע רלוונטי להחלטה זו". בעלי המניות מיוצגים על ידי עוה"ד עידו עמית ותומר ברם. בזק מיוצגת על ידי עוה"ד תומר ויסמן, אריק ברנאייזן ונועה בר ממשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו.

משמעות הפסיקה: ביהמ"ש קובע כי החלטות דירקטוריון המבוססות על ועדות בלתי תלויות אינן חסינות מביקורת שיפוטית, גם מבחינת שיקול הדעת העסקי

מספר תיק: 9492-03-20/136692-03-20