המחירים בשני המעוזים החזקים של שוק הדיור הישראלי יורדים, ומסמנים את הכיוון בענף כולו

זהו. מחירי הדירות החלו לרדת, ולראשונה מאז הוחל בהעלאות הריבית בשנה שעברה, מסמן מדד מחירי הדירות שני מינוסים רצופים בחודשיים האחרונים, והוא חזר 7 חודשים לאחור לרמה של ספטמבר 22'. אמנם יהיו מי שיסברו שירידה של 0.6% בחודשיים אינה משקפת נכונה את עומק המשבר בענף, אך נראה כי מדובר בתחילת הדרך למטה, שבהמשכה יצטרכו השחקנים השונים בשוק הדירות להחליט כיצד לנהוג. 

שתי עובדות חשובות שמעידות כי מדובר בתחילת התהליך: נפילת שני המעוזים החזקים של השוק - שוק הדירות יד שנייה ושוק הדירות בתל אביב ובמרכז.

ענפי הנדל"ן והבנייה למגורים שפרחו בשנים האחרונות באווירת הריבית הנמוכה, מצויים בעיצומו של משבר גדול ושקיעה כבדה. דבר זה בא לידי ביטוי במיוחד בהבטים הכמותיים של נפח העסקאות שמצוי בנפילה גדולה.

על פי הלמ"ס מספר הדירות החדשות שנרכשו במהלך 5 החודשים הראשונים של השנה היה נמוך ב-43% ממספר הדירות החדשות שנרכשו בתקופה המקבילה בשנה שעברה; מספר הדירות יד שנייה שנמכרו בתקופה הזו בשנה הנוכחית היה נמוך ב-47% ממספר הדירות שנרכשו בחמשת החודשים הראשונים של שנה שעברה - כך דיווח אגף הכלכלן הראשי באוצר. היקפים כאלה של ירידות אינם יכולים להשאר באויר זמן רב, מבלי שיהיו מלווים גם בירידות מחיר.

ואולם אלו, כידוע, לא מיהרו להופיע. יזמים ובעלי דירות עמדו על שלהם, ולא הורידו את המחירים. רק בספטמבר האחרון, 5 חודשים לאחר תחילת העלאות הריבית, יזמים נשברו והחלו להוריד מחירים. בעלי הדירות יד שנייה לעומת זאת הוסיפו למכור דירות במחירים גבוהים שאף הוסיפו לעלות, גם אם לא בשיעורים הגבוהים שאליהם הורגלנו בתקופה שקדמה להעלאת הריבית.

ואולם בחודשיים האחרונים ניכר שגם הם נשברו, ושני מדדי הירידות האחרונים נרשמו בעיקר מכיוון שבעלי דירות פרטיים הורידו את המחירים, בשעה שהיזמים דווקא נעצרו עם הירידות שלהם. יתכן שהם ממשיכים עם ההנחות הסמויות שהם מעניקים לרוכשים, כלומר מוסיפים לשדרג דירות ולהשקיע בהלוואות בריביות נמוכות לרוכשים, שלא באים לידי ביטוי במחירים.

כך או אחרת, היצע הדירות הלא מכורות, שהגיע לשיא בן שנים של יותר מ-57 אלף יחידות דיור, שקול להתחלות בנייה של שנה שלמה, ובקרוב יזמים והבנקים שנמצאים מאחריהם, יצטרכו להחליט, מה לעשות ואם ועד כמה להוריד במחיר. במערכת הבנקאית סבורים, כי העלאות הריבית עומדות להסתיים בקרוב, וכי השנה הבאה תיראה שונה לגמרי מזו הנוכחית, ואולי זה מנחה את הבנקים, שלא להאיץ מידי ביזמים לפתוח במסע גורף של הנחות גדולות. אם מהלך כזה יתחיל - קצב הירידות יואץ.

העוגן השני שקיבע במשך זמן את תנודות המחירים בעיקר ל"פלוס", היה שני המחוזות הגדולים של תל אביב ובמיוחד המרכז. זה האחרון לא ידע מהן ירידות מחירים במשך שנתיים וחצי מאז היציאה מסגר הקורונה הראשון של 2020. לעומת זאת מפברואר האחרון הוא רשם ירידת מחיר של 2.6%; מחוז תל אביב רשם ירידה מאז אוקטובר של 1.3%.

יש להניח, כי הירידות הללו הגיעו משילוב של 2 גורמים חשובים: הראשון הוא היצע גדול במיוחד של 31 אלף דירות חדשות לא מכורות שמצויים בהם (17 אלף מהן במחוז תל אביב) והשני - מחירי הדירות, במיוחד בעיר תל אביב. אין כיום רבים שיכולים ומוכנים לשלם 5 מיליון שקל ויותר על דירת 4 חדרים בעיר הגדולה, שפשוט נתונה במצב של קפאון, כשגם השכנה המזרחית רמת גן רשמה היקף דל במיוחד של עסקאות בחודשים האחרונים.

כל הגורמים הללו של ירידות גדולות בביקושים, גידול משמעותי בהיצעים, חוסר יכולת וחוסר רצון של הרוכשים לעמוד ברמות המחירים הקיימים וחוסר אפשרות של יזמים להחזיק במלאי הגדול שלהם לאורך זמן - מאותתים שפני השוק הם להמשך ירידות, ואף תלולות יותר.