"סערה שלא הייתה כמותה עשר שנים": שותף בקרן הנדל"ן מסמן את ההזדמנויות בשוק

לאחרונה שמענו לא מעט על גיוסים של קרנות הנדל"ן הגדולות בשוק, ואליהם התלוו הכרזות על כך שדווקא בזמן זה השוק עתיר בהזדמנויות מצוינות, למי שהשכיל לשמור את יתרות המזומנים שלו בכיס דווקא בתקופת השיא של הנדל"ן - קרי שנת 2021 והמחצית הראשונה של 2022.

● נערכת לעזוב את באר שבע: אדמה רוצה למכור קרקע בכ-300 מיליון שקל
● הוצאו שני היתרי בנייה ראשונים במסגרת רפורמת "מורשה להיתר"
● הסתמך על התחייבות שלטונית והעירייה חזרה בה. ביהמ"ש התערב

"אחנו רואים בממוצע יותר מ־10 עסקאות בשבוע, עסקאות שרלוונטיות למרתון - קרי בעלות פוטנציאל השבחה ממשי", אומר יובל גייער, שותף מנהל בקרן מרתון, קרן להשקעות נדל"ן בישראל, המתמחה בנכסים הדורשים השבחה.

"בשלוש השנים האחרונות מאז הוקמה הקרן הקמנו מסד נתונים ייחודי עם מאות אנשי קשר - מתווכים, רואי חשבון, עורכי דין, אנשי נדל"ן וכדומה, שאיתם אנחנו בקשר שוטף אחת לרבעון. זה הביא אותנו לראות 1,000 עסקאות ועוד הרבה יותר מזה, כולן בתחום הנדל"ן להשבחה. את רובן לא עשינו, משום שלדעתנו היה פער בין שווי הנכס והפוטנציאל שלו, לבין המחיר המבוקש. בעיקר בשנתיים האחרונות פעלנו בשוק שתמיד עולה, שוק אופטימי. חשוב להבין: לפעמים יותר קשה לא לעשות מאשר כן לעשות".

קרן מרתון החלה לפעול באוגוסט 2020. שותפים ומנהלים אותה שלושה: גייער, איתמר גירון ומוטי קירשנבאום, המשמש גם כיו"ר החברה ובמקביל גם כיו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בחברת מגדלי הים התיכון. סך ההון העצמי שלה המיועד להשקעות מוערך ב־295 מיליון שקל. סך ההתחייבויות להשקעה הוא 425 מיליון שקל, ועד היום ביצעה הקרן שבע עסקאות.

אחת העסקאות המשמעותיות של הקרן היא רכישת מפעל דלקול בלוד, ביוני 2021, תמורת 125 מיליון שקל. מדובר במפעל אשר פועל במקום משנות ה־40 של המאה הקודמת, ומיועד להתפנות מהקרקע לטובת הקמת שכונת מגורים - מה שיחייב טיהור של הקרקע טרם הבנייה.

נוסף לו רכשה הקרן את מתחם אורדע ברמת גן תמורת 30 מיליון שקל, את קולנוע שרון הוותיק בנתניה תמורת 40 מיליון שקל, ועוד שטח סמוך לים בנתניה תמורת 30 מיליון שקל, וכן שטחים בקדימה צורן ובגן יבנה, במחיר של 150 מיליון שקל. במרץ האחרון רכשה קרקע חקלאית בכפר יונה. בכל הנכסים היא מתכננת השבחה שתעלה את הערך.

 קולנוע שרון בנתניה במצבו הנוכחי / צילום: קרן מרתון

 הפרויקט המתוכנן / הדמיה: קרן מרתון

"הכסף הזול יצר אנומליה בשוק"

"בשנתיים־שלוש האחרונות ידענו לבחור את העסקאות בפינצטה, ולבחור רק עסקאות שמתאימות לפרופיל של מרתון: עסקאות עם בסיס רכישה נכון, שיש להן פוטנציאל השבחה משמעותי".

היו לדעתך כאלו ש"השתוללו" גם כשסימני האזהרה כבר הופיעו בבירור?
"העולם של הכסף הזול יצר אנומליה מסוימת בשוק הנדל"ן. שוק הנדל"ן בנוי מפרמטרים מאוד ברורים: מחיר הרכישה, עלות הכסף ופוטנציאל ההשבחה. כשהכסף היה זול כל כך, כפי שהיה בעשור האחרון, זה יצר בלבול אצל רבים בשוק. היום, בסביבת הריבית הידועה לכולם, האתגר הגדול ביותר הוא ההון, והיתרון שלנו הוא שיש לנו כרגע הון גדול לביצוע עסקאות. אנחנו יכולים לעשות אותן היום גם מהון עצמי שלנו באופן מלא, ולממן אותן מאוחר יותר. שיעור המינוף שלנו נמוך יחסית, כ־50% ופחות על הנכסים שלנו, וזה חושף אותנו פחות לעליות הריבית ומאפשר לנו גמישות פעולה בהמשך".

אז היום אתם, אנשי קרנות הנדל"ן, בעצם היחידים שנשארו בשוק?
"גם בשיא הפעילות של הענף, סקטור ההשקעה בנדל"ן להשבחה לא היה גדול, אבל היו כאן בערך 15 שחקנים פעילים. עד לפני חצי שנה, שמונה חודשים, כשהיינו מגיעים לקנות משהו - היינו פוגשים קרנות, חברות נדל"ן, שחקנים פרטיים. בחודשים האחרונים הסגמנט הצטמצם למשהו כמו חמישה שחקנים. אותם שחקנים מתקשים לנהל את ההון הדרוש לסקטור הזה, ולכן השוק הפך דליל יותר. וכך, בתקופה שבה ישנן בשוק הזדמנויות שלא ראיתי כבר הרבה מאוד שנים, מספר המתחרים שלנו פחות בהרבה משהיה".

מי שהיה שותף לחגיגה, עכשיו בבעיה

כשממשיכים לנתח עם גייער את מה שהתחולל כאן בשנתיים האחרונות, מבינים עד כמה השוק הציג אז פעילות חריגה, ועד כמה מי שהיה שותף לאותה "חגיגה" עלול למצוא את עצמו בבעיה ממש עכשיו. "אם מישהו מבקש 100 מיליון שקל על נכס, ואנחנו חושבים שהוא שווה 80 מיליון שקל, בשוק נורמלי היינו נכנסים למשא ומתן ונפגשים באמצע", הוא מסביר. "בשנתיים האחרונות אותו מוכר בכלל לא היה חוזר אלינו, ואחרי שבועיים היינו מגלים שהוא מכר את הנכס ב־120 מיליון. הייתה אופטימיות שלא נגמרה.

"אבל, אותם אלו שקנו אז ב־120 מיליון - הם אלו שפונים אלינו היום ורוצים שניכנס איתם לשותפות, שנקנה את הנכס מהם וכדומה. השוק חווה טלטלה שלא ראינו כבר זמן רב: השילוב של הריבית הגבוהה, המיתון, הירידה בפעילות העולמית, הירידה בהשקעות בהייטק ואי הוודאות הפוליטית בארץ - כל אלו יוצרים סערה בשוק שלא הייתה כמותה עשר שנים, אם לא יותר".

"אני חושב שאנחנו רק מתחילים לראות את ההשפעות שלה. השנה הקרובה, אולי השנתיים הבאות, יהיו הרבה יותר משמעותיות לדעתי מבחינת הטלטלה הזאת - ולכן אנחנו מרגישים שזה עדיין 'לא שם' מבחינת העסקה הבאה. הרגע הנכון עוד לא הגיע, בין היתר כי השוק רק עכשיו מפנים באמת את העובדה שהריבית פה כדי להישאר. כך או כך אנחנו כמובן לא נקנה במחירי השיא שהיו כאן לפני שנה ושנתיים, כי זה שוק שעוד יתקן את עצמו ויש לנו סבלנות".

מהיכן חושב גייער שיגיעו ההזדמנויות הבאות לעסקה טובה? מכיוונם של אותם יזמים שביצעו עסקאות ענק ומתמודדים היום עם הוצאות מימון מכבידות מאוד, אך לא רק: "היזמים הללו יצטרכו להנזיל את עצמם. אנחנו כבר רואים ששוק ההון דורש את זה מהם. הבנקים עוד לא התחילו ללחוץ, אבל להערכתנו גם הם יתחילו לעשות זאת בקרוב.

"הזדמנויות נוספות יכולות להגיע מחברות שרוצות לחלק סיכונים בתקופה המאתגרת הזו: לאחרונה אנחנו רואים גם חברות מהחזקות בשוק, Tier 1 מה שנקרא, שאם עד היום היו עושות עסקאות לבד ויכולות היו להביא הון עצמי בקלות - גם הן רוצות בזמנים הללו לחלק את הסיכון ומציעות לנו להיכנס איתן לעסקאות.

"לטעמי נראה הזדמנויות יפות גם במכרזי רשות מקרקעי ישראל, וכמובן בקרקעות ובנכסים שאנשים פרטיים מחזיקים בהם, וגם מכיוון חברות שמחזיקות בנכסים רבים. זה סגמנט שיהיה מעניין מאוד בתקופה הקרובה, ותהיה הזדמנות טובה לרכוש חברות כאלו".

"לזהות מקומות שיש בהם כשל שוק"

גייער מסביר איפה בדיוק טמון לדעתו פוטנציאל ההשקעה בנכס בלוד. לדבריו, "כבר כשקנינו את המפעל הבנו שהוא לא יכול להישאר שם: כשהוא הוקם נראה היה שהוא נבנה 'מעבר להרי החושך', אבל במשך השנים העיר התקרבה ונבנתה, בעצם, סביבו, וברור שהוא חייב להתפנות. רתמנו לכך את העירייה, את החברה הכלכלית ואת משרד הפנים, וצירפנו את השטח לתוכנית של הוותמ"ל, 'לוד דרום' (המתוכננת לכלול כ־8,000 יח"ד וכ־300 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ומלאכה - י"נ).

"פינוי המפעל, כמובן, מחייב את ניקוי הקרקע. זה פרויקט לא פשוט, אבל זו המומחיות שלנו: ההזדמנות שלנו קיימת במקומות שבהם יש כשל שוק. נכנסנו לזה כי ידענו שיש שם מפעל מזהם, כי ידענו שיש זיהום בקרקע וכי הבנו את הפוטנציאל. הסתכלנו על זה קצת אחרת. בכל העסקאות שלנו אפשר לומר שאנחנו 'מלטשים יהלום': ההבנה איפה נמצא אותו כשל שוק, ואיך אפשר לקחת אותו הלאה, לשלב הבא - שם אנחנו חיים".

ואיך בעצם אתם בוחרים את ההשקעה הבאה שלכם?
"יש לנו צוות של אנליסטים ואנשי פיתוח עסקי, שעושים את הבחינה הראשונה - Go no go, בודקים אם יש פוטנציאל לנכס, אם הוא עומד בפרמטרים שלנו מבחינת מחיר, גודל, אופי העסקה וכדומה. אם הוא עומד בפרמטרים הללו אנחנו נכנסים לבחינה מעמיקה של העסקה, שגם אותה מוביל צוות הפיתוח העסקי, לצד אחד משלושת השותפים המנהלים, שמעורבים בכל תהליך כזה. אנחנו רואים את מודל הפעולה של הקרן כסיירת: המפקד הוא חלק מהתהליך.

"לכל עסקה שנראית רלוונטית אנחנו יוצרים שולחן עגול, עם מומחים הרלוונטיים לה: לצד הצוות שלנו יושבים גם אדריכלים, שמאים ואנשי מקצוע אחרים, שמנתחים את העסקה יחד במהירות האפשרית, כדי להבין אם זה מעניין וכדאי. אם עברנו את השלב הזה, אנחנו פוגשים את הרשות הרלוונטית, מנהלים משא ומתן עם השותפים של הקרן ובהתאם יודעים לנוע לעסקה, בתהליכים מאוד מהירים, ברמה של שבועות קצרים מאוד מרגע קבלת העסקה ועד החתימה עליה. זה שוק שהמהירות בו חשובה מאוד".

איפה אתה רואה את השוק, ואת עצמכם, בעתיד הקרוב?
"סביבת הריבית הנוכחית משפיעה על כולם - על משקי הבית ועל החברות כאחד. לדעתנו השינוי שעובר השוק עדיין לא מיצה את עצמו. הירידות יהיו עמוקות יותר, והיזמים ובעלי הקרקע מבינים היום שנכון מבחינתם לממש את הנכסים ואת המיזמים שהם יכולים להוציא לפועל בעצמם.

"באשר לנו - אנחנו בהחלט רואים את עצמנו מרחיבים פעילות לקרנות המשך בעתיד, אבל חשוב לנו גם לשמור על ההתמקצעות שלנו. קרן מרתון מתמקדת אך ורק בהשבחת נכסים, וזה היתרון היחסי שלנו: אנחנו לא עושים עסקאות חוב, לא מתמקדים במניבים או בהתחדשות עירונית. המיקוד הזה מאפשר לנו להמשיך לפעול כסיירת, והכוונה היא לשמור על מערך רזה.

"אנחנו נכנסים לתקופה מאתגרת, מעניינת ועם פוטנציאל גדול. יזם שמגיע לתקופה הזו כשהוא לא לחוץ מדי, נזיל, ועם ידע בעסקאות, יוכל לעשות דברים מיוחדים. אנחנו רואים את עצמנו שם".