חתמתם על חוזה לרכישת דירה? הפרטים הקטנים שכדאי לוודא

אחרי שחתמנו על החוזה לרכישת הדירה, המוכרים שאלו אותי אם אני רוצה להצטרף לקבוצת וואטסאפ משותפת. "בשביל מה?" שאלתי "הרי כבר חתמנו על החוזה. מה עוד נשאר?". כמה מעט ידעתי.

● שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה | טור ראשון
● מבית פרטי בירוחם לדירת 4 חדרים בירושלים: איך בוחרים איפה לגור? | טור שני
● שבוע אינטנסיבי בירושלים, אינספור מתווכים וחוזה אחד חתום: כך מצאנו את דירת החלומות, כמעט | טור שלישי
● אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתה, אבל זה לא כל כך פשוט | טור רביעי
● 5 דברים שגיליתי שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתה | טור חמישי

תהליך קניית דירה הוא הליך בירוקרטי מורכב יחסית, עם מספר שלבים ודרישות ותקשורת אינטנסיבית בין הצדדים. כקונים, אני ואשתי מעוניינים להבטיח שמלוא הזכויות על הדירה יעברו לרשותנו, בלי התחייבויות שרשומות עליה כמו המשכנתה של הדיירים הקודמים, תביעות על עבירות בנייה, סכסוכים משפטיים או כל צרה אחרת. בעסקה גדולה כל כך, אני חייב לוודא בשבע עיניים שהכל תקין ועובד.

בעולם מושלם הייתי יכול ללכת למאגר המידע הממשלתי האחיד, למצוא את הדירה על פי גוש וחלקה, ולקרוא את כל הפרטים עליה. אלא שאין מאגר כזה, והמידע על דירות בישראל מפוזר ומבולגן ברמה שהפתיעה אפילו אותי. התקשרתי לעורך הדין שלי ושאלתי אותו - איך בעצם זה עובד? יצאתי ספק מגחך ספק מיואש מהסבך הבירוקרטי הישראלי. בכל הנוגע לדירה בבעלות, שזה המקרה בדירה שאנחנו קונים, הרישום מתבצע בלשכת רישום מקרקעין במשרד המשפטים, הידועה בשמה הטורקי "טאבו". (אלא אם היא חכורה ל-99 שנה מרשות מקרקעי ישראל, ואז זה אצלם)

אפשרות נוספת, כך הסתבר לי, היא שהדירה נמצאת בקלסר פיזי במשרד עורכי דין עלום. כשיזם בונה בניין חדש, לוקח לו שנים לרשום את כל הדירות. בזמן הזה, הוא עדיין יכול לבצע עסקאות ולמכור את הדירה - כל עוד הפרטים שמורים אצלו. אם מי שקונה ממנו ימכור הלאה לפני כן, הקונים יאלצו לכתת את רגליהם לאותו משרד עורכי דין שנתן שירות ליזם כדי להבין מה בעצם המצב של הדירה אותה הם עומדים לקנות.

כל זה תקף ונכון בצד המערבי של הקו הירוק. אם הייתי מעוניין לגור בהתנחלויות, העסק היה מסתבך עוד יותר. חלק מהדירות רשומות במנהל יו"ש של רשות מקרקעי ישראל, שאת זה עוד אפשר להבין, אך חלק ניכר מהקרקעות בכלל שייכות לחטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית העולמית, ואחרות ל"קרן גאולת קרקעות" שמנהלת את הרישום הבירוקרטי שלהן בנפרד לגמרי. בקיצור, בלאגן.

של מי המשכנתה הזו?

אחרי שאיתרנו את הדירה, וראינו מה רשום על שמה (ובעיקר מה לא), התחלנו את תהליך העברת הכספים. בחלק ניכר מהמקרים, יש משכנתה שרשומה על שם הדירה, איתה המוכרים קנו את הדירה במקור. במקרה כזה, ההון שאנחנו נשלם על הדירה ישמש לסילוק המשכנתה. אלא שכאן עלולה להיות בעיה: אם נעביר את הכסף ישירות למוכר, הוא עלול לא להשתמש בו לכך. במצב בעייתי כזה, המשכנתה תמשיך להיות רשומה על הדירה, בנוסף לזו שלנו - וצריך להתגונן מהאפשרות הזאת כדי שלא נמצא את עצמנו בסיבוך משפטי לא פשוט בכלל.

לכן, רצינו להעביר את הכסף ישירות לבנק שנתן את המשכנתה. אלא שגם המוכרים צריכים לעבור דירה, ו"לגרור" את המשכנתה לדירה אחרת באותו הבנק. לכן, המשכנתה לא באמת מסולקת מצד הבנק ואין למי להעביר. לכן, אנחנו צריכים להעביר את הכסף לעורכי הדין, בצ'ק בנקאי פיזי שאותו נמסור פיזית לעורך הדין, ובתום הרכישה הוא ימסור אותו פיזית למוכרים - רק אז הם יוכלו לפדות אותו. כן, גם אני הייתי מופתע.

לאחר כל התלאות האלה, וכשהדירה שאנחנו קונים נקייה ממשכנתאות זרות, נשאר לנו לרשום (בטאבו, במקרה שלנו) "הערת אזהרה" על שם הבנק בו אנחנו לוקחים משכנתה. הערה זו תזהיר כל רוכש עתידי שיש משכנתה שרשומה על שם הדירה - וחוזר חלילה. ההערה הזו גם מזכירה לנו שבעשרות השנים הבאות יש לנו שותף די דומיננטי בבעלות על הדירה - הבנק. עד שנסיים לשלם לו את התשלום האחרון, בעוד אי אלו שנים, הדירה שייכת לו לפחות כמו שלנו.

בשלב הזה, אנחנו מקווים שזה סוף התלאות הבירוקרטיות. אבל איכשהו, אני מסרב לבנות על זה.