תל אביב מובילה את הירידה במחירי הדירות? חכו עם ההספדים

מחוז תל אביב הוביל את ירידת מחירי הדירות בישראל בחודש מאי - נפילה של 1.1%, לעומת ירידה ממוצעת של 0.3% בישראל כולה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ובתוך אווירת הנכאים הכללית, לא מעט אנשים מצאו בנתון הזה נחמה. אין כמו שמחה לאיד. שילוב של שנאת עשירים, קנאה ותסכול מכך שלרובנו אין דירה בתל אביב (למרות שיש אינספור סיפורים על הזדמנויות שנקרו בדרכנו במרוצת השנים, "כשזה עוד היה אפשרי").

● למה בכיר במשרד התחבורה מקדם את האינטרסים העסקיים של יבואני הרכב? 
● "אחרי שמונה בערב איש לא יוצא מהבית": מכת החולדות של בני ברק 

תוסיפו לכך את העובדה שתל אביב היא העיר עם הכי פחות תושבים (44%) שהם הבעלים של הדירות שבהן הם גרים ותקבלו לא מעט תל אביבים קלאסיים ששמחים לשמוע שהמחירים נעים דרומה בעירם. מה גם שכל ישראלי שעיניו בראשו ראה את מחירי הדירות בתל אביב וחשב שמשהו שם לא בדיוק הגיוני. שלא סביר שדירה בתל אביב תהיה יקרה יותר מבניו יורק או בפריז.

גם לפי מדד מכון גזית גלוב לנדל"ן מרכז הארץ הוביל את הירידה ברבעון הראשון. המקבילה הישראלית למדד קייס־שילר האמריקאי, שבודקת את השינוי בשוק על סמך מכירה חוזרת של אותן דירות, מצאה כי באזור גוש דן, המרכז והשרון ביחד, המחירים צנחו ב־1.8% לעומת ירידה של 0.5% בממוצע הארצי. תל אביב נכנסה לקטגוריה של כלל האזור בגלל מיעוט העסקאות.

הנתונים לא מובהקים כמו שחושבים

נתונים מובהקים לא? אז זהו, שלא ממש. תל אביב אמנם ירדה ב־1.1% במאי, אבל באפריל היא הציגה עלייה של 1% - מה שבעיקר מלמד עד כמה השוק עצבני, ושאולי כדאי לחכות לפני שמסיקים מסקנות חותכות.

ומעבר לכך, כדאי לזכור שכבר היינו בסרט הזה. גם בשנים הארוכות של ירידות המחירים בשוק הדיור בישראל, מסוף שנות ה־90 ועד 2007, תל אביב הובילה את המגמה, לפחות בהתחלה. לפי נתוני מכון גזית גלוב, במשך שנתיים - מנובמבר 1998 ועד אוקטובר 2000, תל אביב משכה את השוק עם ירידה של 9.4%. זאת, לעומת ירידה של 7.4% בממוצע ארצי. בקיץ 2001 פורסמה סקירה מיוחדת של איגוד לשכות המסחר, ולפיה מחירי הדירות בישראל ירדו בחצי הראשון של 2001 ב־4.5%, בעוד בתל אביב המחירים ירדו בשיעור של 6%. לפי הנתונים ההם, דירות של 4־3.5 חדרים בעיר, שנחשבות לפופולריות ביותר בישראל, ירדו באותה תקופה ב־12%.

תל אביב נשארה עיר ללא הפסקה

ומה קרה בסוף? תל אביב נשארה תל אביב, ושאר הארץ המשיך להסתכל עליה הרחק מלמטה. לפי מדד גזית גלוב לנדל"ן, בעשור שבין 1998 ל־2007 נרשמה בתל אביב עליית מחירים כוללת בשיעור של 32%. ריאלית, בהצמדה למדד, זה אומר עליית מחירים קלה של 2.4% במשך עשור. במקביל, אזור השרון וירושלים עלו ב־25%, מה שגילם ירידה ריאלית קלה, בעוד שמחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש: בדרום הארץ המחירים צנחו ב־18% ובצפון הארץ הם ירדו ב־26%. אזור חיפה והקריות ספגו את המכה הקשה ביותר: בחיפה נרשמה ירידה של 32% נומינלית ובקריות נרשמה ירידה של 28%.

זה לא בהכרח אומר שההיסטוריה תחזור, אבל זה מלמד אותנו לא להתרשם מכמה חודשים. בסופו של יום, תל אביב יושבת בלב המטרופולין היחידה של ישראל, מה שצפוי להשאיר אותה הכי אטרקטיבית ומבוקשת, בפער גדול. מה גם שבהשוואה ללב מנהטן או ללב פריז, מדד השוואה נכון יותר מול גודלה של תל אביב, המחירים בה יחסית שפויים. ואולי זו העובדה העגומה מכולן: להבדיל מניו יורק או מפריז, למשל, אצלנו הרבה יותר קשה, יקר ומתיש להגיע מבחוץ למרכז המטרופולין - למוקד התעסוקה, המסחר והבילויים, שאינו צפוי להשתנות בשנים הבאות. מה גם שבשנים הקרובות, למרבה הצער, יהיה אפילו קשה עוד יותר להגיע למרכז תל אביב. ומי שהפרוטה מצויה בכיסו, ותתפלאו כמה כאלה יש פה (עוד דבר שצריך לזכור: בתקופות כאלו במיוחד, העשירים הופכים לעשירים יותר), ימשיך לבקש לקנות דירה דווקא בתל אביב.

זה לא אומר שהמחירים בתל אביב לא ימשיכו לרדת, אבל כשתל אביב מצטננת, קצת נאיבי להדחיק את העובדה שהערים האחרות עלולות לחטוף דלקת ריאות.

כוכבי השבוע

מצוין: גם בשוק ההון, לכל סיר יש מכסה

לכל רמת סיכון אפשר להתאים ריבית מתאימה כדי למצוא משקיעים. השבוע אפשר היה לראות זאת בגיוס האג"ח המוצלח של חברת הנדל"ן מ.ו השקעות, שבבעלות הזוג נילי ומשה וינברג מתל אביב. כשנה אחרי שניסו ללא הצלחה להנפיק מניות לציבור, הם התפשרו והנפיקו אגרות חוב. אמנם לא בסכום של כמעט 200 מיליון שקל כמו שתכננו, אבל גם גיוס של 77 מיליון שקל בהחלט מרשים - בהינתן שמרבית הפרויקטים של החברה, להשבחה והתחדשות עירונית של בניינים קיימים בתל אביב, נמצאים עמוק "על הנייר" והכסף מיועד להחזיר חלק מהחובות הכבדים.

אז למה המשקיעים פתחו פתאום את הארנק? כאמור, הכל שאלה של תמחור סיכונים. בריבית של 6%, כולל הצמדה למדד המחירים וגם שורה של שעבודים שהם קיבלו כעירבון לחוב בנכסי נדל"ן "אמיתיים" בלב תל אביב, מתברר שניתן היה למצוא מספיק אמיצים.

בלתי מספיק: כמה פשוט לבזבז כספי ציבור

ביולי 2022 סערה הכנסת בגלל היציאה לפגרת קיץ בלי שאושר חוק המטרו, לקידום רכבת תחתית מתחת לגוש דן. והנה, שנה חלפה, ואנחנו אפילו לא מתרגשים שהחוק עדיין מתעכב ונמרח בוועדת הפנים ללא שום תאריך יעד. במקביל, שרת התחבורה רגב מצהירה חדשות לבקרים שהפרויקט לא יקודם כל עוד היא לא תראה התקדמות ברכבות לאילת ולקרית שמונה, ולא מעט מחאות נקודתיות עדיין נלחמות נגד פרויקט הענק.

ועל רקע הפארסה האדירה, שלגמרי בצדק נוטעת המון סקפטיות האם הפרויקט בכלל יקום ומתי, פורסם השבוע הדוח הכספי של מדינת ישראל שהזכיר שבכל האמור לתקציבים - הרכבת מזמן עזבה את התחנה. לפי הדוח, רק מכספי שיווק קרקעות יצא סכום עתק של מיליארד שקל לטובת המטרו בשנים 2021 ו־2022. רק שלא בטוח אם זה אומר שחצינו את נקודת האל־חזור, או עד כמה קל לשפוך כספי ציבור.