השיטה החדשה של רמ"י לשיווק מוצלח: "חותכים" את מספר הדירות בהנחה

מצמצמים את חלקן של הדירות בהנחה במכרז ממחיר מטרה - והביקוש "מתפוצץ": מכרז מחיר מטרה של רשות מקרקעי ישראל ברחובות, עבור 494 יחידות דיור בשכונת קריית ההגנה, נסגר אתמול (ב') בהצלחה, ולאחר היענות מפתיעה, ודאי ביחס לסנטימנט בשוק בתקופה האחרונה.

● המגדל היוקרתי ברעננה מתאכלס. כמה עולה מ"ר?
● מכרו דירה ואחרי פחות משבוע התחרטו. מה קבע ביהמ"ש?  

אל ארבעת המגרשים ששווקו במסגרת המכרז ניגשו 83 מציעים, יותר מ־20 מציעים בממוצע למגרש, מספר גבוה ואף חריג יחסית למספרים שהתרגלנו אליהם לאחרונה. הסיבה? ככל הנראה השינוי ב"תמהיל" בין המיועדות לשיווק בהנחה לבין דירות המיועדות לשוק החופשי.

במקום 99 דירות בשוק החופשי - 247

המכרז ששווק אתמול בהצלחה הוא בדיוק לאותם מגרשים שפורסמו לראשונה בסוף אוקטובר 2021, במכרז שבוטל בסופו של דבר במאי האחרון. התבוננות במחירים למ"ר בדירות המיועדות לשיווק בהנחה מראה כי אלו לא השתנו כלל בין שני המכרזים, וכי הוצאות הפיתוח אף עלו (בשיעור מזערי) במכרז החדש ששווק כעת. המסקנה היא שהשינוי בתמהיל הדירות הוא שהביא להיענות גדולה כל כך מצד יזמים, בתקופה שבה מכרזים רבים נכשלים או משווקים במחירים נמוכים מאוד יחסית.

ההבדלים בתמהיל גדולים: אם במכרז הקודם בקריית ההגנה היו 395 דירות שיועדו לשיווק בהנחה במסגרת "מחיר מטרה", קרי כ־80% מהדירות, הרי שכעת הן מהוות רק מחצית מהדירות - 247 יח"ד. מספר הדירות המיועדות לשיווק בשוק החופשי עמד במכרז הישן על 99 בלבד, וכעת הוא שווה למספר הדירות בהנחה: 247.

חשוב להבין עד כמה השינוי הזה דרמטי בעיני היזמים: כיום, כך על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות על דירות ברחובות הוא 26,200 שקל, בעוד במכרז זה המחיר המקסימלי למ"ר הוא 17,308, והוא נכון רק למגרש שבו מתוכננות 128 יח"ד. המחיר למ"ר ביתר המגרשים הוא 16,630 עד 16,970 שקל למ"ר. מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים חדשה ברחובות, על פי מדלן, הוא 2.3 מיליון שקל, בעוד מחיר המקסימום לדירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר המשווקת בהנחה במכרז הוא 1.73 מיליון שקל.

בעכו כ־1,500 דירות "עברו" לשוק החופשי

המהלך שביצעה רמ"י ברחובות, להפחתת מספר הדירות המשווקות בהנחה, הוא לא היחיד שנעשה לאחרונה. במכרז בעכו, בשכונת עכו מזרח, הוחלט לבטל לחלוטין את מסלול "מחיר מטרה" ולהפוך את המכרז לרגיל, כך שלמעשה כל 1,497 יחידות הדיור במכרז ישווקו בשוק החופשי. "רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מודיעים בזאת כי מסלול מחיר מטרה מבוטל, והמכרז ישווק במסלול פומבי רגיל", כך נכתב בהודעת עדכן למכרז בתחילת החודש שעבר.

כפי שפרסמנו כאן רק לאחרונה, הרשות דחתה עשרות מכרזים לבניית דירות, בהם גם המכרז בעכו (שאמור היה להיסגר לפני כשבועיים, וכעת מועד סגירתו הוא סוף החודש הנוכחי). לטענת רמ"י הדחיות הללו נעשות כתוצאה מצורך בשינוי נוסחת התשלומים של הוצאות הפיתוח במכרזים.

כל הצעדים הללו, כך נראה, קשורים בשיעור הנמוך של מכרזים מוצלחים מתחילת השנה: על פי נתוני בנק ישראל שהוצגו לאחרונה בישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, מתוך כלל המכרזים ששווקו מתחילת השנה, רק 20.5% לא נכשלו - זאת לעומת שיעור של יותר מ־95% בשנת 2021 ושיעור של יותר מ־80% בשנת 2022.

המחיר: עד 613 אלף שקל קרקע ליח"ד

כאמור, 83 יזמים הגישו הצעות לארבעת המגרשים שהשתתפו במכרז. לשם השוואה, במכרז מחיר מטרה שנסגר ברחובות בחודש מרץ האחרון, עבור 514 יחידות דיור ברחובות - מהן רק 100 המיועדות לשוק החופשי - הוגשו רק שמונה הצעות לארבעת המגרשים יחד, כלומר המכרז ששווק אתמול הציג פי עשרה יותר הצעות.

חברת שי-חי יזמות והשקעות תשלם 55.5 מיליון שקל עבור מגרש שעליו תוכל לבנות 128 יחידות דיור. לסכום זה היא תוסיף עוד כ־23 מיליון שקל כהוצאות פיתוח, כך שמחיר קרקע ליח"ד במגרש שלה הוא 613 אלף שקל בממוצע, כולל תשלום הוצאות הפיתוח. קבוצת ק. נחמיאס יזום והשקעות תשלם כ־61.8 מיליון שקל עבור בניית 140 יח"ד, ועוד כ־24 מיליון שקל הוצאות פיתוח, כך שמחיר קרקע ליח"ד במגרש שלה הוא כ־612 אלף שקל בממוצע.

חברת פרץ בוני הנגב תשלם 35.5 מיליון שקל לטובת בניית 120 יח"ד, ועוד כ־24.3 מיליון שקל כהוצאות פיתוח, כך שמחיר קרקע ליח"ד במגרש שלה יהיה כמעט 500 אלף שקל; חברת שתית תשלם כ־31.5 מיליון שקל עבור 106 יחידות דיור, בתוספת כ־18.8 מיליון שקל הוצאות פיתוח, כך שהמחיר של קרקע ליח"ד במגרש שלה הוא הנמוך מבין הארבע - 475 אלף שקל בממוצע.