שטח הגג הוצמד לדירה? זה לא בהכרח אומר שזכויות הבנייה שייכות לה

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומרצה לנדל"ן​

פסק דין חדש עסק בשאלה למי שייכות זכויות הבנייה בבתים משותפים, וחידד את העיקרון כי בכל מקרה שבו לא נאמר במפורש אחרת, זכויות הבנייה יחולקו בין כלל בעלי הדירות.

● שוכרים ומשכירים דירה? כך תקזזו את המס שאתם משלמים
● עיריית תל אביב מנעה את סגירת בית רומנו. מה יקבלו היזמים בתמורה?
● קיפאון בעסקאות נדל"ן? "כשהריבית תרד, תהיה התפרצות, כי ביקוש יש"

רקע: המקרה עוסק בהסכם סטנדרטי שנחתם בין בעלי הזכויות ביחידות הבית המשותף בבית הדר, בצומת הרכבת פינת דרך בגין בתל אביב, שבו נקבע כי שטח גג הבניין יוצמד ליחידות מסוימות. עוד הוסכם כי בעלי אותן יחידות יוכלו לבנות קומות נוספות בהתאם לזכויות שחלו באותה עת, וכך היה.

לימים אושרו זכויות בנייה נוספות בבניין, ומכאן סלע המחלוקת: למי שייכות זכויות הבנייה הנוספות בסך של יותר מ־1,200 מ"ר.

זכויות בנייה: כשעוסקים בזכויות במקרקעין, אנו מבחינים בשני היבטים: האחד זכויות תכנוניות - מה וכמה ניתן לבנות על הקרקע, מבטא את היקף וסוג הבנייה המותרים על־פי התוכניות הרלוונטיות. השני זכויות קנייניות - למי שייכות הזכויות האלה, ומהו מעמדו ביחס לבעלי הזכויות הנוספים.

נקודת המחלוקת: במקרה שלנו, בית המשפט החליט שאם הגג הוצמד לדירה מסוימת, הצמדה זו אינה מהווה הסכמה אוטומטית לניצול זכויות הבנייה על הגג. כלומר, ההסכם הישן של בעלי הנכסים, שאיפשר ליזמים ולמספר בעלי נכסים ספציפיים להשתמש בגג לצורכיהם ולבנות על־פי הזכויות הישנות, אינו מהווה הסכמה שבשתיקה גם לגבי הזכויות החדשות בבניין.

המשמעות: פסיקת העליון חשובה מכמה בחינות:

1. הצמדה של גג לדירה מסוימת, גם אם היא נעשית על־פי תקנון או הסכם, אינה מהווה באופן אוטומטי הסכמה לבנות בפועל, ובטח שלא העברה של זכויות הבנייה לאותה דירה. כל זה נכון אפילו אם הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש את זכויות הבנייה האלה. 

2. באם הועברו זכויות בנייה מסוימות לאחת היחידות, זו אינה הסכמה שבשתיקה לכך שזכויות חדשות שתיווצרנה בעתיד תועברנה גם הן לאותה היחידה. הזכויות החדשות שייכות לכולם.

3. אם הועברו זכויות, ובעל הזכויות החליט לבנות על הגג קומות נוספות, הגג החדש שנוצר אינו צמוד לו, אלא שייך לכולם.

למעשה, בית המשפט אומר לנו במילים פשוטות כי בהעברה של זכויות במקרקעין אין העברה אוטומטית, אין עצימת עין, ואין הסקת מסקנות כלשהי. זכויות במקרקעין מועברות אך ורק בהסכמה מפורשת.

ע"א 7808/21