שוכרים ומשכירים דירה? כך תקזזו את המס שאתם משלמים

חוק ההסדרים האחרון הביא עמו שורת בשורות וגזרות למשק בתחום מיסוי שוק הדיור. בין השינויים המרכזיים היו קיצור תקופת "החסד" למשפרי דיור - למימוש ההטבה המוענקת לבעלי דירה יחידה הרוכשים דירה חדשה ומכירת הישנה - ל־18 חודשים במקום 24; פרסום הוראת שעה שמאפשרת לאנשים למכור קרקעות במס מוזל עד 2026; וסגירת "פרצת דירת המעטפת", במסגרתה נקבע כי רכישת "דירת מעטפת" תיחשב כרכישת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה.

● שטח הגג הוצמד לדירה? זה לא אומר שזכויות הבנייה שייכות לה
● עיריית תל אביב מנעה את סגירת בית רומנו. מה יקבלו היזמים בתמורה?
● קיפאון בעסקאות נדל"ן? "כשהריבית תרד, תהיה התפרצות, כי ביקוש יש"

אחד השינויים המרכזיים שנחקקו ומשפעים על משקי בית רבים, הוא הסעיף העוסק בניכוי דמי השכירות והגדלת הטבת הפטור למשכירי דירות שהם גם שוכרים, שייהנו מפטור עד לתקרה בגובה 7,500 שקל לחודש. 

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 28% ממשקי הבית גרים בשכירות בישראל, קרוב לממוצע ה־OECD, ו־71% מתגוררים בדירות בבעלותם (היתר בדמי מפתח, בדירות חינם בבעלות המשפחה, אחרים ועוד).

אז מי מ־28% המתגוררים בשכירות זכאי להטבה החדשה? איך ניתן לממש אותה? ומהן הטבות המס האחרות הקיימות עבור משכירי דירות? עו"ד (רו"ח) רוני ענבר, מומחית במסים ושותפה במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', עונה על כל השאלות.

מהם החיובים והפטורים ממס הקיימים בשוק השכירות עוד לפני החקיקה?

לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר מ־5,471 שקל לחודש מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות, או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים, ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. מרשות המסים מסרו לגלובס כי בשנת 2021 היו 67,528 ישראלים ששילמו במסלול 10%, והסך הכולל היה כ־983 מיליון שקל.

"במסלול מס מלא (מס שולי) יש זכאות לדרוש את מלוא ההוצאות השוטפות שהוצאו בקשר לנכס (תיקונים, תיווך, מימון, פחת וכדומה)", מסבירה עו"ד רוני ענבר. "יתרת ההכנסה לאחר ניכוי הוצאות תתחייב במס לפי מדרגות מס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, כלומר מדרגת המס של המשכיר (בהתחשב בהכנסותיו האחרות), כאשר עד גיל 60 שיעור המס לא יפחת מ־31% (נכון ל־2023) ומעל גיל 60 ניתן ליהנות ממדרגות המס החל ב־10%".

במסלול מס מופחת בשיעור 10% לא ניתן לנכות הוצאות.

באשר למסלול המקנה פטור ממס, ובלבד שההכנסה החודשית מדמי שכירות (מכל הדירות המושכרות באותו החודש) לא עולה על 5,471 שקל בחודש, מסבירה עו"ד ענבר, כי "חשוב לשים לב שתנאי לזכאות הוא שהשוכר יהיה יחיד או גוף שפועל למטרות מתן דיור לזכאים אשר קיבל אישור מיוחד לעניין זה".

בנוסף אומרת עו"ד ענבר כי "אם הכנסות השכירות עולות על 5,471 שקל אך נמוכות מ־10,942 שקל (נכון ל־2023) יחושב פטור על חלק מהסכום (כל שקל מעל 5,471 שקל יוכפל בשניים ויתחייב במס לפי מדרגות המס של המשכיר על הכנסה שאינה מיגיעה אישית). במסלול זה ניתן לנכות חלק מההוצאות שוטפות שהוצאו בקשר לנכס באופן יחסי לחלק החייב במס".

במקביל למסלולים ה"רגילים" קיימים מסלולי פטור ממס ייחודיים, בהם מסלול פטור במעבר לבית אבות ומסלול מעבר לרגל העבודה.

מה השתנה בתחום מיסוי הכנסות משכירות בחוק ההסדרים?

מהות החקיקה החדשה היא הקלה עם בעלי דירה יחידה המשכירים את דירתם ושוכרים במקומה דירה אחרת. עבור אלה, העלה המחוקק את רף הפטור ממס על ההכנסות משכר הדירה.

עו"ד ענבר: "החל ב־1.1.2023, יחיד שבחר במסלול 10% רשאי להפחית מהכנסות השכירות שהתקבלו מהשכרת דירתו היחידה, את הוצאות דמי השכירות ששילם למגורים כולל הוצאות מגורים בבית אבות או בבית חולים גריאטרי. הוצאות השכירות שיופחתו יהיו עד גובה ההכנסות מדמי השכירות או עד לסכום של 90 אלף שקל (תואם שכירות חודשית בסך 7,500 שקל), לפי הנמוך".

מי זכאי לרף הפטור החדש מדמי שכירות?

עו"ד ענבר: "ההטבה תינתן רק למי שבחר במסלול 10% מס, אשר יש לו דירה יחידה שאותה הוא משכיר למגורים בישראל, ושהוא שוכר דירה אחרת למגוריו (כולל תשלום לבית אבות ולבית חולים גריאטרי). לעניין זה תשלום או הכנסות של בן זוג, ידוע בציבור, או ילד עד גיל 18 יאפשרו את קבלת ההטבה ובלבד שהם מתגוררים יחדיו - כלומר ההטבה נבחנת ברמת התא המשפחתי, וזאת גם אם פורמלית אחד משלם והאחר מקבל את הכנסות שכירות".

עם זאת, קבלת ההטבה לא תתאפשר בגין תשלומי דמי שכירות שמשולמים לקרובים.

איך מתבצע הדיווח/הבקשה לניכוי?

מסלול 10% מס אינו מחייב הגשת דוח שנתי למס הכנסה. "על המשכיר־שוכר המבקש לקבל את הפטור לפתוח 'תיק משלם שכירות' ברשות המסים. לצורך זה יש להגיש באופן חד פעמי טופס 3302 לפקיד השומה", מסבירה עו"ד ענבר.

את המס משלמים פעם בשנה, תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר בשנה שלאחר קבלת ההכנסות המדווחות. את התשלום ניתן לשלם באתר האינטרנט של רשות המסים.

"בהטבת החקיקה החדשה ישולם מס בשיעור 10% רק על סכומי הכנסות השכירות אשר עולים על הוצאות השכירות, ובמקרה שבו הכנסות השכירות עולות על התקרה של 90 אלף שקל", מסבירה עו"ד ענבר.

בנוסף, אומרת ענבר, "חשוב לדעת כי הכנסות שכירות בסכום שנתי העולה על 363 אלף שקל (נכון ל־2022) יחייבו הגשת דוח בכל מקרה".

מאילו תאונות מס יש להיזהר כשבוחרים במסלול הפטור החדש?

כאשר מבקשים ליהנות ממסלול הפטור ממס בגין השכרת דירה ושכירת דירה במקומה, כדאי לבחון האם יש הטבות מס אחרות שעלולות להעלם בדרך, כמו למשל הכרה בהוצאות עסקיות.

עו"ד ענבר: "המסלול בחקיקה החדשה אינו מאפשר ניכוי הוצאות שכירות אשר עולות על סכום ההכנסות מהשכירות. כלומר בלתי אפשרי להכיר בהפסד, וכמו כן לא מתאפשרת הפחתה מלאה של הוצאות שכירות העולות על 90 אלף שקל (7,500 לחודש). כאשר תנאי נוסף לקבלת ההטבה הוא שתשלום השכירות, או חלקו, לא נדרש בניכוי - בחישוב הכנסתו החייבת של היחיד או אדם אחר.

"ייתכן שאדם אשר משתמש בחלק מהבית כמשרד לצרכים עסקיים ונהג עד כה לדרוש הוצאות שכירות המייצגות את חלק הדירה המשמש לאותם הצרכים, יפסיד כתוצאה מהשימוש בהטבה מגן מס משמעותי כנגד הכנסות בסכומים נמוכים שהיה אפשרי למסות אותן ב־10%. כך למשל, במסלול המעבר לרגל עבודה לא נקבעה מגבלה הנוגעת לשימוש בהוצאות שכירות שלא נוכו מהכנסות השכירות, ואף לא נקבע מגבלה לניכוי הוצאות שוטפות מיתרת הכנסות שכירות שחייבת במס".

נוסף לכך, מסבירה עו"ד ענבר, חשוב לשים לב שבמקרים רבים לבעל הדירה ישנן הוצאות שוטפות משמעותיות על הנכס המושכר: תיקונים, תחזוקה, תקלות, שכר מתווך, שכ"ט עו"ד - בגין עריכת החוזה, פחת על המבנה - נהוג לחשב את ערך הקרקע כ־2/3 מעלות הדירה, והוצאות מימון - עד כדי זכאות להפסדים.

"המסקנה היא, כי במקרים מסוימים כאשר עלות הדירה גבוהה, או שהיו הוצאות גבוהות, מסלול המס המלא עשוי להיות הכדאי ביותר - בייחוד למי שמלאו לו 60 שנים אשר זכאי ליהנות ממדרגות המס החל ב־10%. הבחירה במסלול ההטבות החדש תצריך בדיקה פרטנית של החלופות האפשריות".