19 מיליארד שקל זו הערכת חסר: אף אחד לא יודע כמה באמת עלתה תוכנית מחיר למשתכן

כמה שילמה המדינה על תוכניות הדיור הממשלתיות, וכמה קיבלו הרוכשים? לפי נתוני החשב הכללי באוצר, עד לסוף 2022 הסכומים הגיעו כבר ללמעלה מ־19 מיליארד שקל - באופן ישיר באמצעות כספים וסבסוד ובאופן עקיף באמצעות אובדן הכנסות. מהנתונים עולה גם כי אובדן ההכנסות של המדינה בגין הנחות על קרקע שניתנו ליזמים עולה עם השנים, וזאת לאור עליות המחירים. עם זאת, גם ההנחות לרוכשים עולות מאותה סיבה, אך להבדיל מהוצאות המדינה - הן סבוכות בהרבה לחישוב. 

● שוכרים ומשכירים דירה? כך תקזזו את המס שאתם משלמים 
● עיריית תל אביב מנעה את סגירת בית רומנו. מה יקבלו היזמים בתמורה?
● קיפאון בעסקאות נדל"ן? "כשהריבית תרד, תהיה התפרצות, כי ביקוש יש"

ממשלות ישראל מנסות לחמוק מלרשום את ההטבות שהן נותנת בתקציב המדינה, ומעדיפות שהן יגיעו מאובדן הכנסות. זה כמובן משחק חשבונאי שאינו משנה הרבה לגופו של עניין, אך משנה גם משנה לגופו של תקציב המדינה, שצריך להיות מאושר בכנסת בהליך מסורבל ומפוקח.

לפיכך, אם אפשר לבצע את המדיניות באמצעות ויתור על הכנסות - הדבר מועדף על שרי הממשלה לדורותיהם, וכך גם מתנהלות תוכניות הדיור הממשלתיות. כך יוצא, שרוב מוחלט של עלות תוכניות הדיור הממשלתיות למשלם המסים מגיעה בצורה של אובדן הכנסות בגין מחירי הקרקע המוזלים ששילמו היזמים במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ולא בתשלומים שהמדינה נאלצה לשלם לגורמים כלשהם.

אובדן ההכנסה הגדול ביותר הגיע מתוכנית "מחיר למשתכן", ואין פלא. התוכנית החלה לפעול ב־2015 והסתיימה ב־2020, אף שהגרלות מסוימות והגרלות המשך נמשכו גם לשנים האחרונות, ורק באחרונה התקיימה הגרלה כזו. בסך־הכול אובדן ההכנסה בגין תוכנית זו הגיע ל־7.6 מיליארד שקל.

תוכנית "מחיר מופחת", שאותה יזם שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן, פעלה לזמן מוגבל עם מספר קטן של יחידות דיור, ועל כן אובדן ההכנסה למדינה בגין הקרקעות במסגרתה הגיע ל־3.1 מיליארד שקל.

התוכנית הנוכחית, "מחיר מטרה", שהיא יוזמה של שר השיכון הקודם זאב אלקין, שהחלה לפעול ב־2021 ונמשכת גם היום, הובילה עד כה לאובדן הכנסות למדינה בגובה של 5.6 מיליארד שקל. סביר להניח שבמהלך השנה הנוכחית או הבאה היא תעקוף את "מחיר למשתכן" מבחינת הפסדי הכנסות, משום שבקנה יש עוד מכרזי קרקע מסובסדים רבים לעשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ.

הוצאות פיתוח שגורמות הפסדים ליזמים

אובדן ההכנסות מקרקע הוא לא הכול. הוגי "מחיר למשתכן" הבינו כי אם רוצים שהיזמים יגיעו ליישובי הפריפריה, ששם מחירי הקרקעות שאפו לאפס - כלומר הדירות עלו בערך כמו עלויות הבנייה - צריך לסייע להם במימון הוצאות הפיתוח. רק כך הם יוכלו למכור דירות בהנחה ואף להפיק רווח יזמי מהפרויקטים.

הנה סיפור אמיתי שמדגים את ההיגיון: בתחילת 2016 התקיים מכרז של מחיר למשתכן בקריית שמונה. מלכתחילה נקבע ערך מופחת של הקרקע שהגיע לכ־5,000 שקל ליחידת דיור. בנוסף הוטלו על היזמים הוצאות פיתוח בגובה של 20־25 אלף שקל עבור כל יחידת דיור שבפרויקט שלהם; לבסוף הוצע להם סבסוד בהוצאות פיתוח שהגיע ל־40 אלף שקל ליחידת דיור. יצא, שהמדינה שילמה ליזמים 10־15 אלף שקל לכל יחידת דיור עבור הקרקעות שרכשו באותו מכרז.

זהו אומנם מקרה קיצון, אך הוא ממחיש עד כמה רחוק המדינה הייתה מוכנה ללכת, על מנת שיזמים ירצו להגיע לקריית שמונה, לבנות בה, לתת הנחה לרוכשים ובסופו של דבר להוציא גם רווח יזמי מהפרויקטים שלהם.

בסוף 2017 בוצעו העסקאות בגין ההגרלות, והרוכשים שילמו מחירים של כ־700 אלף שקל בממוצע על דירות 4 חדרים שרכשו. בעצם, לא מדויק. בדרך לתשלום הכסף ליזמים, קיבלו הרוכשים מענק מהמדינה בסך של 60 אלף שקל, כלומר עלות הדירה עבורם ירדה ל־640 אלף שקל.

הסיבה לכך הייתה שעם תחילת "מחיר למשתכן" קבעו יוזמי התוכנית בממשלה, בראשות שר האוצר לשעבר משה כחלון, כי הם שואפים להשיג הנחה של 200 אלף שקל לפחות עבור הרוכשים, וכי במקרים שבהם לא ניתן להשיג הנחות כאלה, עקב מחירי הקרקע הנמוכים - יזכו הרוכשים במענקים של 40־60 אלף שקל (תלוי במיקום). גם כך היו מקרים רבים שבהם ההנחות הממשיות על דירות שנרכשו בערים הללו היו כה נמוכות, שגם לאחר קבלת המענק, הן בקושי הגיעו לרף של ה־200 אלף שקל.

הערכת חסר: השיטה הפכה מדויקת יותר

שני הרכיבים הללו, של סבסוד עלויות הפיתוח ליזמים ומענקים לרוכשי הדירות, הגיעו בסך־הכול לעלויות של כ־3.2 מיליארד שקל למדינה. יש לציין כי בגלל שמתחילת "מחיר למשתכן" במחצית השנייה של 2015 ועד לימינו, מחירי הדירות עלו ביותר מ־40%, הדבר העלה גם את מחירי הקרקעות במידה ניכרת, והתופעה של קרקע ששווה לאפס כמעט ירדה מהמפה. זה הביא לכך, ששני רכיבים אלה בהוצאות המדינה בגין תוכניות הדיור - פחתו בשנים האחרונות, אם כי לנוכח המצב כיום של ריביות גבוהות והשתתפות דלה במיוחד במכרזי רמ"י בפריפריה, הסיכוי שנשוב לראות מצב כזה, אינו תיאורטי. בחישוב של החשב הכללי באוצר לא נכלל אובדן הכנסות ממס רכישה וממע"מ. קשה לחשב את האובדן הזה בהשוואה לעסקאות רגילות, משום שמספר העסקאות עלה במקביל.

בסך־הכול עלויות תוכניות הדיור למדינה הגיעו כאמור ל־19.5 מיליארד שקל, ואולם החשב הכללי מדגיש כי מדובר בהערכת חסר, שכן במחיר למשתכן חישבו את ההנחות לפי שיטה מסוימת, ששונתה בשנה שעברה למדידה מדויקת יותר, שמביאה בחשבון גם את השינוי במחירי הדירות בשוק החופשי, את תנאי התוכניות השונים, תשומות הבנייה ועוד. לכן סביר, כי העלויות גבוהות אף יותר, אם כי החשב הכללי לא נותן אומדן בכמה.

 החשב הכללי במשרד האוצר, יהלי רוטנברג / צילום: עודד קרני

ומה קיבלו הרוכשים, שזכו בהגרלות? כ־30 אלף רוכשי דירות בפריפריה, כלומר פחות משליש, קיבלו מענקים. נוסף לכך היו הנחות על מחירי הדירות. טרם נערכה עבודה מעמיקה סביב שאלת גובה ההנחות. מתחילת דרכה של "מחיר למשתכן" ועד ימינו ב"מחיר מטרה" קיימת ביקורת רבה על שיטות החישוב שלהן.

כאמור לדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נקבעה הנחה של לפחות 200 אלף שקל ממחיר השוק. אבל מהו מחיר השוק? במסגרת התוכנית "עצרו" את מחיר הקרקעות שהשתתפו בתוכנית וחישבו אותן לפי מחיריהן שהיו ביוני 2015. בדרך זו גם חישבו את ההנחות מאז; "במחיר מופחת" מחירי הקרקע הוצמדו למחירים של סוף 2020; כיום הם צמודים למחירים הנוכחיים.

כיצד מחשבים הנחה? לכאורה, בודקים את מחירי השוק החופשי של דירות באזור מסוים, ומחשבים את ההפרש בינן לבין מחירן של הדירות המוזלות. אבל בתוכניות הדיור הממשלתיות הדברים מסובכים בהרבה. ההנחות של "מחיר למשתכן" נמצאו כמעט תמיד בחסר בגלל צורת החישוב שהוצמדה ל־2015 וכנ"ל מחיר מופחת שבהן המחירים הושוו באופן מלאכותי ל־2020, על אף שהגרלות נערכו ב־2021־2022 והמחירים עלו באותה תקופה בכ־30%.

פעמים רבות גם נמצא שהפרויקטים שהוגרלו היו בשכונות חדשות, שלא ניתן לגזור מהן מחירי שוק אמיתיים, וההשוואה הייתה למחירים תיאורטיים. מי ידע לפני שש שנים מה מחירי הדירות בגליל ים? אז היו במקום בעיקר שדות.

חישוב ההנחות עדיין תלוש מהמציאות

גם היום חישוב ההנחות תלוש במידה רבה מהמציאות בשטח, והוא מתבסס על נוסחה מסורבלת שדורשת שההנחה תהיה לא יותר גבוהה מ־300 אלף שקל ממחיר מסוים ולא יותר גבוהה מחצי מיליון שקל מאותו מחיר מוצמד למפתח הצמדה כלשהו. כל קשר בין זה לבין השוואה ישירה למ"ר או לחדר שנרכש בסמיכות בשוק החופשי מקרי בהחלט.

הנה דוגמה לשוני במתודות, שהביא גם לשוני גדול מאוד בחישוב ההנחות: בסוף 2017 נערכו מספר הגרלות גדולות במחיר למשתכן. על פי חישובי משרד השיכון, ההנחה שהתקבלה על דירות שהוגרלו אז ברעננה נעה בסביבות 210 אלף שקל, לדירות ארבעה חדרים. בבאר שבע היא הגיע לכ־100 אלף שקל, ואילו במודיעין ל־440 אלף שקל.

אתר מדלן ערך באותה תקופה בדיקה משלו על אותן הגרלות, התמקד בדירות ארבעה חדרים וגילה כי ברעננה ההנחות הגיעו ל־648 אלף שקל, במודיעין ל־758 אלף שקל ובבאר שבע ל־328 אלף שקל.

מה קרה? במשרד השיכון חישבו את ההנחות על סמך הכללים התיאורטיים שבנו לצורך "מחיר למשתכן", בעוד שבאתר מדלן הלכו בצורה פשוטה וחישבו מחירי דירות חדשות בשוק החופשי שנמכרו בסביבה בסמוך למועד ההגרלה. עניין נוסף היה ההבדל בזמנים: במשרד השיכון ערכו את חישובי ההנחה מיד לאחר סיום מכרזי הקרקעות ואילו במדלן עשו זאת זמן קצר לפני קיום ההגרלות. חלוף הזמן הגדיל מאוד את הפער.

איך יוצאים מהסבך? לפחות לגבי מחיר למשתכן עשה בנק ישראל מחקר מקיף שערך בשנה שעברה על ההנחות שניתנו בהגרלות שנערכו בין 2015 ל־2022 והוא גילה כי ההנחות שהתקבלו הגיעו ל־26%־40% ממחירי דירות דומות שנמכרו בשוק החופשי, ואולם השונות הייתה רבה. ההנחות במחוז תל אביב היו הגדולות ביותר והגיעו ל־1.185 מיליון שקל בממוצע; במחוז המרכז הן הגיעו ל־929 אלף שקל; בירושלים ל־841 אלף שקל; ביו"ש ל־683 אלף שקל; בחיפה ל־456 אלף שקל, בדרום ל־362 אלף שקל.

ומה לגבי ההגרלות שנעשות בתקופה הזו של "מחיר מטרה"? שוב נקלענו לסבך. כפי שכתבנו, שיטת החישוב החדשה סבוכה, ואינה תמיד עונה על הדרישות של התוכנית עצמה. כך, למשל, אחת מהמטרות היא שהנחות לא יעלו על חצי מיליון שקל. אנחנו בגלובס כבר מצאנו כמה מקרים שבהם היא כן חצתה את הסכום הזה, על אף שהיא עמדה בנוסחה התיאורטית.

ואם רוצים לחשב במדויק את ההנחות שבהם זוכים הרוכשים, אי אפשר להתעלם ממרכיב ההמתנה לדירות, שמאז 2018 הפך ארוך משמעותית מזה של השוק החופשי. אם זמן המתנה לדירה בשוק החופשי יכול לנוע סביב שנתיים, כאן הזמן יכול להגיע לארבע־חמש שנים ולעתים יותר. עניין זה חייב להתקזז מההנחות התיאורטיות המחושבות. בשוק החופשי מוכרת תופעת הפרי־סייל, שבמסגרתה יזמים מוכרים דירות על הנייר במכירה מוקדמת בהוזלות של כ־5% והרוכשים יודעים שהם יצטרכו להמתין זמן ארוך יותר עד לאיכלוס. כך שחישוב נכון של הנחה צריך להשוות את הדירה המוזלת לדירה בפרי־סייל.