השווי קפץ פי 2: בכמה נמכר מבנה תעשייה בראשל"צ?

הפרויקט: "יוקה פארק מעוין שורק" הוא מבנה של 120 יחידות תעשייה ומלאכה רב־שימושיות בשטח 300 מ"ר כל אחת. במבנה שתי קומות ושטחו הכולל 50 אלף מ"ר בנוי. הוא אוכלס בשנת 2022 ותוכנן מראש לשימושים שונים לתעשייה, כולל תקרות גבוהות, רחבה תפעולית וכן יחידות עם גלריה. היחידות משמשות למגוון עסקים בסקטורים שונים - רצפת ייצור, מעבדות ואולמות תצוגה. הפרויקט שווק ע"י חברת יוקה פארק, בקבוצת רכישה לפני חמש שנים במחיר של 8,000־10,000 שקל למ"ר. זה היה הפרויקט האחרון שהחברה בנתה במתכונת של קבוצת רכישה וכיום היא משווקת פרויקטים כיזמית.

● מה יקרה למחירי הדיור ומתי כדאי לקנות דירה? הערכות לאומי ומזרחי טפחות
● המגדל היוקרתי ברעננה מתאכלס. כמה עולה מ"ר?  | עסקה בשבוע
● השיטה שמפילה מיזמי ענק בתחום האנרגיה בישראל | ניתוח
● הדיון חשף: משרד השיכון הציג נתונים שגויים לגבי הממתינים לדירה בהגרלה 

המיקום: יוקה פארק שוכן ברחוב אברהם בומה שביט במרכז עסקים שורק בדרום מערב ראשון לציון, בסמוך למחלף עין הקורא. בפארק העסקים, ששטחו 475 דונם, נמצאות בין היתר חנות איקאה ראשל"צ ושורת יבואני רכב כמו לובינסקי וצ'מפיון. בכניסה למרכז העסקים נבנית תחנה של רכבת ישראל שצפויה להיפתח ב־2027.

עסקת הרכישה: יחידה אחת של אולם תעשייה ומלאכה רב־שימושים, בשטח 300 מ"ר ללא גלריה, נמכרה במחיר של 6 מיליון שקל. העסקה משקפת מחיר של 20 אלף שקל למ"ר - עלייה של 138% ממחיר הקנייה. לפי חברת יוקה, עסקאות קודמות מיד שנייה שעשו חברי קבוצת הרכישה הגיעו ל־15־16 אלף שקל למ"ר, בהתאם למיקום.

המוכר הוא איש עסקים מתחום התעשייה שביקש להישאר בעילום שם. לדבריו, "כשהחלטתי למכור את היחידה לא פרסמתי בהרבה מקומות ולא פניתי לתיווך ובתוך שבועיים פנו אליי שלושה אנשים. אחד מהם הוא בעל יחידות בפרויקט, ולו מכרתי. קיבלתי את הנכס בינואר 2022 ומאז הוא היה פנוי ולא נעשה בו שימוש. רכשתי את היחידה הזו במחיר של 8,400 למ"ר".

לדבריו, לפני עליית הריבית במשק המחיר היה גבוה אפילו יותר: "במרץ 2022 הציעו לי 22 אלף שקל למ"ר ליחידה ולא רציתי למכור, אך לאחר עליית הריבית רציתי להוריד התחייבויות לבנק והחלטתי למכור. הערך המוסף של הפרויקט הזה שהוא בנוי טוב על הכביש ומתוך 120 תאים שבנו שם אין אפילו אחד פנוי - כולם מאוכלסים. יש לי עוד שני תאים שאני משכיר ב־75 שקל למ"ר".

ביוקה פארק אומרים שכיום חצי מהפרויקט נמצא בשימוש על ידי הבעלים של היחידות - משתמשי הקצה - ומחצית מהפרויקט בשימוש על ידי משכירים. המחירים: כ־50 שקל למ"ר בקומה העליונה (הגלריה), וכ־70 שקל למ"ר בקומות הקרקע שמאפשרות יציאת משאיות.

הביקוש: לדברי חוה מיכאלי, מנכ"לית קבוצת יוקה פארק, "שוק מתחמי הנדל"ן לתעשייה מעורבי שימושים סובל היום מביקוש גדול ומהיצע דל, לכן אני צופה שנראה המשך עליות משמעותיות במחירי הנכסים ובמחירי השכירות. אנחנו רואים שמתקיים תהליך של יציאה לפריפריה של בעלי עסקים בתחומי התעשייה השונים, תהליך שהוא פועל יוצא של שינוי אורח חיים, של התקרבות מקומות התעסוקה לאזורי המגורים, של מעבר לרכישות מקוונות ועוד".

הערכת שמאי: שמאי המקרקעין אוהד דנוס: "אמנם מדובר ביחידה קטנה - אך היא יחידה ורסטילית ומתאימה לשימושים שונים. זה מחיר שיא: שטחי מסחר ומשרדים לא הגיעו לשווי הזה למ"ר באזורי ראשון לציון והשפלה ברמות גימור גבוהות. המחיר מבטא את הצמיחה של אזורי התעשייה ואת פיתוח אזור מערב ראשון. יש ביקוש גבוה לשטחים האלה במיקום הזה, אך מחיר הקנייה הנוכחי ומחירי ההשכרה במקום מגלמים תשואה של 4%־4.5% בלבד".