שוק היוקרה של תל אביב נחלש. אלו רמות המחירים בעסקאות חדשות

מספר עסקאות היוקרה לדירות של יותר מ־10 מיליון שקל מוסיף לרדת בקצב מהיר. על אף שמלוא העסקאות טרם פורסמו באתר רשות המסים, מסתמן כי מספרן פחת בכ־40% לעומת הממוצע החודשי משנה שעברה, וב־50% לעומת עסקאות היוקרה שבוצעו במחצית הראשונה של 2021. מדובר בשיעור הדומה לירידה בכלל העסקאות לרכישת דירות בישראל בחודשים האחרונים, בעיקר על רקע עליית הריבית.

● השיטה של רמ"י לשיווק מוצלח: "חותכים" את מספר הדירות בהנחה
● השכנים ביקשו פיצוי בגלל הבניין הצמוד שהוגבה. מה הם קיבלו?
● כל מה שרציתם לדעת על החוק שמטלטל את המדינה | המשרוקית של גלובס

שוק היוקרה גדל משמעותית מאז 2020. אם ב־2019 נרשמו 179 עסקאות כאלה, ב־2020 הוא זינק ל־218, ושנה לאחר מכן זינק לשיא של 559 עסקאות. בשנה שעברה חלה ירידה במספרן (475), ונכון למחצית הראשונה של השנה, נרשמו 83 עסקאות. מניסיון העבר ניתן להעריך כי יירשמו עוד 50־60 עסקאות בהמשך, כך שהממוצע החודשי של הרכישות יעמוד על כ־23 עסקאות. ועדיין, מדובר במספר הנמוך ביותר בשלוש השנים האחרונות.

פחות אוליגרכים, יותר מחפשי הזדמנויות

אחת הסיבות לירידה במספר העסקאות בשוק היוקרה נוגעת להיעלמות כמעט מוחלטת של אוליגרכים רוסים ממנו. "יש פחות אוליגרכים בשוק שמוכנים לשלם כל מחיר", אומר אור ביסמוט, בעל קבוצת ביסמוט, המתמחה בתיווך בנכסי יוקרה. "במקביל, יותר קונים ישראלים ויהודים מחו"ל אומרים לי בגלוי שהם מחפשים כאן הזדמנויות". ומהן אותן "הזדמנויות"? מוכרים שנקלעו לקשיים עקב הריביות שטיפסו בשנה וחצי האחרונה, וכעת נאלצים למכור במחירים מוזלים.

העדרם של האוליגרכים והניסיון של הרוכשים הנותרים לחפש הזדמנויות, מונעים במידה רבה מהשוק המגה יוקרתי המצומצם מלכתחילה, להתקיים. במחצית הראשונה של שנה שעברה נרשמו למעלה מ־50 עסקאות במחירים של 20 מיליון שקל ויותר, בעוד שבחציון הראשון של 2023 נרשמו עד כה תשע עסקאות בלבד במחיר דומה, ואף לא אחת שחצתה את רף ה־30 מיליון.

שוק נדל"ן היוקרה בישראל מרוכז בעיקר בתל אביב. בממוצע שנתי, בעיר מתבצעות כמחצית מכלל העסקאות בשוק הזה. בהשוואה למחצית הראשונה של 2022, מספר העסקאות בשוק היוקרה ירד ב־60%.

הערים המובילות הבאות בשוק היוקרה הן הרצליה וירושלים, שבכל אחת מהן מתבצעות כ־15% מכלל העסקאות. בדומה לתל אביב, בשתי הערים נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, בהשוואה לחציון המקביל בשנה שעברה.

כשמרחיקים מהמרכז לפריפריה, גם המחירים הממוצעים של הדירות יורדים באופן משמעותי. עם זאת, יש לציין כי ההגדרה לדירות יוקרה נמדדת בערכים נמוכים יותר ביחס לדירות במרכז. מדידה של מספר העסקאות בגובה 3 מיליון שקל ומעלה שנערכו בערים ובאזורים שונים בארץ, כולל בנגב ובגליל ובעמק יזרעאל, מלמדת כי גם שם חלה ירידה כמעט גורפת בכמות העסקאות שמבוצעות במחירים יקרים.

למה דווקא בבאר שבע נרשמה מגמה הפוכה?

למרות זאת, דווקא בערים באר שבע, נהריה והקריות נרשמה עלייה בכמות העסקאות. לדברי השמאים אוהד ורטש מבאר שבע ויריב דרורי מנהריה, בסופו של דבר ההפרש בשקלים בין נכס שמוגדר "יוקרה" לבין נכס שמוגדר "רגיל", נמוך בהרבה מזה שמקובל בתל אביב, והוא יכול להסביר את הפער. "פנטהאוז בבאר שבע נמכר בשליש מדירה דומה בתל אביב, שנמכרת ב־10 מיליון שקל ויותר", הם אומרים. "הכול התייקר בשנים האחרונות, ואם פעם נכס ב־3 מיליון שקל נחשב 'לחלום' בבאר שבע, עכשיו זה נחשב למשהו סביר". התוצאה: במחצית הראשונה של שנה שעברה נמכרו 18 נכסים בעיר ב־3 מיליון שקל ויותר, ואילו במחצית הראשונה של השנה הנוכחית מספרם עלה ל־24.

דרורי מסביר שגם היצע הדירות המיוחדות בנהריה מצומצם מאוד, ומרוכז בעיקר בחלק המערבי, שמתאפיין גם בנוף פתוח לים. "המחירים עלו שם מאוד, כי אין כמעט היצע, בניגוד למקומות אחרים בארץ. לכן, המחירים גבוהים, והרוכשים מוכנים לשלם יותר", הוא מסביר.