כישלון של רשות מקרקעי ישראל? המכרז להקמת מגדל "בין ערים" שוב נדחה

מכרז הקרקע שעליה יוקם הפרויקט הגרנדיוזי מגדל "בין ערים", במפגש שבין שלוש הערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים, ממשיך להישאר בגדר תוכנית בלבד: אף שכבר לפני שנה ויותר צוין כי רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב־יפו יפרסמו את המכרז לקרקע, ויעשו זאת עד לסוף 2022 - דבר לא קרה עד כה, ובינתיים הוצב דדליין רחוק חדש: סוף 2023.

עם זאת, נראה שבאקלים הכלכלי הנוכחי גם הדדליין, וגם המכרז עצמו - עבור קרקע במאות מיליוני שקלים - מהווים משימה מאתגרת, בלשון המעטה.

● התשקיף שחושף: רשות ני"ע בוחנת את הסכמי הניהול הדשנים בקרנות הנדל"ן
● הפחתת ענק של שיכון ובינוי בשדה דב חושפת את השבר בשוק הדיור להשכרה | ניתוח 

מגדל "בין ערים" מתוכנן להיבנות על כשישה דונמים. הוא ייבנה בין רחוב ז'בוטינסקי לדרך רבין, לא רחוק מצומת "על פרשת דרכים". בעלות השטח הן עיריית תל אביב־יפו, המחזיקה ב־64.75% ממנו, והמדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, שמחזיקה ב־35.25% ממנו.

על פי התכנון, הוא יכלול 100 קומות ויגיע לגובה של כ־400 מטרים, בשטח בנוי של 121,500 מ"ר. בעבר פורסם כי העירייה שוקלת להרחיבו ב־20 קומות נוספות, כך שיגיע לגובה של כ־500 מטרים. הקומות התחתונות במגדל מתוכננות להציע שטחי מסחר ושטחים לצורכי ציבור, ו־71 קומות ישמשו כמשרדים. מעליהן מתוכנן מלון בן 1,350 חדרים, ועל הגג - בריכת שחייה.

כאמור, כבר באמצע השנה שעברה פורסם כי המכרז נמצא בשלבי הכנה, לקראת פרסומו עד לסוף 2022. במאי השנה, במענה לפניית גלובס, ציינה עיריית תל אביב־יפו כי "בכוונת העירייה ורמ"י לפרסם את המכרז עוד במהלך שנת 2023". לאחרונה ציינה רמ"י כי היא "ועיריית תל אביב פועלות לפרסום מכרז משותף אשר עתיד להתפרסם עוד השנה".

"רק מגה חברות יכולות לגשת"

בהנחה שהמכרז אכן יפורסם עד לסוף השנה, האם במצב הכלכלי הנוכחי ייגשו אליו יזמים? יש לזכור כי מדובר בקרקע ששווייה לכל הפחות כחצי מיליארד שקל, ויכול להגיע, בתנאים תחרותיים, לסכומים גבוהים הרבה יותר. כך לדוגמה, באוגוסט 2021 זכו החברות ישראל־קנדה וב.ס.ר במכרז למשולש הבורסה הסמוך, תמורת 936 מיליון שקל. עם זאת, מדובר היה בתקופה שונה לגמרי מבחינה כלכלית, ומכאן השאלה: האם בסנטימנט הנוכחי של השוק מכרז עבור מגדל בין ערים הגרנדיוזי יכול להצליח?

"אנחנו נמצאים בתקופה שבה הרבה גורמים שאולי חשבו לגשת בעבר לפרויקט כזה, לא ייגשו אליו", אומר יגאל צמח, יו"ר ומנכ"ל קרן גשרים ומיזמי הקמת גורד השחקים "מגדל מאייר" בשדרות רוטשילד בתל אביב. "כמות השחקנים שיכולה להתמודד בפרויקט כזה כיום היא קטנה מאוד. אלו יכולות להיות רק מגה חברות, כדוגמת עזריאלי - ש'עסוקה' עם הקמת מגדל הספירלה, ולא בטוח שיש לה תיאבון לעוד 'מגה פרויקט', מליסרון וכדומה.

 יגאל צמח מנכ''ל קרן גשרים / צילום: יח''צ

"חשוב להבין שמדובר בפרויקט שלא היה עדיין כמוהו בישראל, שידרוש שמונה שנים לפחות מהתכנון ועד לטופס 4, וזה כשאין תקלות בדרך. האתגרים במשך בנייה ארוך כל כך הם בעיקר כלכליים, כי התקורות אדירות - ודאי בתקופה שבה הריבית גבוהה כל כך, וכשהאינפלציה מייקרת עוד ועוד את עלויות הבנייה. יש גם אתגרים אדריכליים והנדסיים משמעותיים, ורק שחקנים ספורים יכולים להתמודד במכרז כזה".

עם זאת, לדברי צמח, חברה שכן תיגש ותזכה יכולה להרוויח בגדול: "העסקאות הטובות נעשות בתקופות רעות לשוק", הוא אומר. "כיום, כשהריבית עולה והסיכון עולה, מחירי הקרקע יורדים, ולכן מי שיתמודד בפרויקט יכול להציע מחיר נמוך מאוד - שהרי התחרות קטנה יותר, ורמ"י תמכור למרבה במחיר. אני חושב שיש סיכוי לא קטן שהמכרז בכל זאת יפורסם עוד השנה".