התשקיף שחושף: רשות ני"ע בוחנת את הסכמי הניהול הדשנים בקרנות הנדל"ן

קרן ריט חדשה בדרכה לבורסה בתל אביב: רנט איט הגישה טיוטת תשקיף לגיוס 100 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח. הקרן מתמקדת בהשקעות בתחום המגורים להשכרה, וכספי ההנפקה מיועדים להשלמת המימון לרכישת נכס בכרמיאל.

● הטלטלות בבורסת ת"א: מומחים מייעצים מה לעשות עם הכסף
● צ'ק פוינט עקפה את תחזיות הרווח למרות היחלשות בצמיחה
● מה קורה לדירוג אשראי של מדינות שהמונים מוחים ברחובותיהן | יואב קרני, פרשנות

האג"ח שיונפקו יישאו ריבית צמודה למדד בשיעור קבוע שייקבע במכרז. הבטוחות לאג"ח יהיו שיעבוד קבוע ויחיד על הנכס הנרכש בכרמיאל, שעליו בנויים פרויקט להשכרה ארוכת-טווח, הכולל 100 יחידות דיור וכ-920 מ"ר של מסחר - נכס המוערך בשווי של כ-155 מיליון שקל.

רנט איט הוקמה בתחילת שנת 2022, ומעורבים בה מספר גופים ודמויות מוכרות בשוק ההון. מייסד הקרן הוא שרון תוסייה-כהן, לשעבר מנכ"ל חברת הנדל"ן איירפורט סיטי/נצבא, והוא מוביל אותה כמנכ"ל לצד רו"ח יוחאי אבטן, סמנכ"ל הכספים (לשעבר משנה למנכ"ל אאורה השקעות).

חברת הניהול, שבה בעל המניות הראשי הוא המנכ"ל תוסייה-כהן, זכאית למנות מחצית או יותר מהדירקטורים בקרן, ולפיכך היא נחשבת בעלת השליטה בה. יו"ר הדירקטוריון הוא אהרן פוגל - לשעבר מנכ"ל משרד האוצר ויו"ר חברות מובילות במשק כמגדל ביטוח, צים, נס טכנולוגיות ועוד.

 שרון תוסייה-כהן, מייסד קרן רנט איט / צילום: מצגת החברה

עם הקמתה אשתקד הבטיחה החברה גיוס של 275 מיליון שקל מגלריה מרשימה של משקיעים: פועלים אקוויטי, כלל ביטוח, קבוצת יסלזון-פוקס-עיני (בהובלת משפחת יסלזון, המחזיקה בחברות איסכור ויקבי כרמל) ומבטחים השקיעו בה 60 מיליון שקל כל אחת, ומחזיקות כיום 20% מהמניות כל אחת. במקביל, יובל כהן, מייסד קרן פורטיסימו, השקיע 20 מיליון שקל (מחזיק 8.4% מהקרן), ושמואל בראשי, שותף בפורטיסימו, השקיע 5 מיליון שקל (2%). כהן ובראשי הם חברי דירקטוריון בקרן, יחד עם מיכה יסלזון.

אסטרטגיית הקרן, נכתב במצגת שפרסמה, היא "השקעה בנדל"ן מניב למגורים, ובכך לאפשר למשקיעים להשתתף, באופן לא ישיר, ברכישה והחזקת דירות להשכרה, תוך פיזור סיכונים והצמדה אופטימלית למדד המחירים לצרכן ולמחירי הדיור ותוך ניצול הטבות מס ייחודיות".

שוק הדיור להשכרה המוסדי בישראל, מוסיפים ברנט איט, "נמצא בתחילת דרכו ומהווה פתרון הולם לשוק שבו קיימת עלייה קבועה ומבנית במחירי הדירות. עלייה זו מהווה מחסום כניסה לביקוש לבעלות פרטית על דירת מגורים, ומסיטה את הביקושים לשוק אלטרנטיבי של דיור להשכרה. השקעה מוסדית בדיור להשכרה לטווח ארוך מהווה חלופה לגיטימית לרכישת דירה".

בהתייחסו לעסקת רכישת הנכס בכרמיאל אומר המנכ"ל תוסייה-כהן, כי "התשואה שמקבלים על ההשקעה באמצעות דמי השכירות קרובה ל-4%, צמודה למדד. תשואה זו מאפשרת לנו לעשות עסקה מאוד יפה גם בתנאי השוק של היום". לדבריו "הנכס עצמו והתזרים ממנו מהווים החזר מאוד אטרקטיבי, הוא ב-100% תפוסה ויש רשימת המתנה".

מתכננים רכישת נכסים נוספים?
"כן, המטרה לרכוש עוד. קראנו עד היום ל-156 מיליון שקל מתוך 275 מיליון שקל שגייסנו. בהחלט יש הזדמנויות וככל שעובר הזמן הן יותר ויותר מעניינות. ברור שעם שערי הריבית במשק התשואה חייבת להיות מותאמת. התקופה היום יותר מאתגרת, אבל כמות הלידים שאני מקבל גדולה יותר ובתנאים יותר אטרקטיביים מאשר בעבר".

דמי ניהול של 0.5% משווי נכסי הקרן

חברת הניהול של רנט איט תהיה זכאית לדמי ניהול שנתיים השווים לכ-0.5% מסך שווי הנכסים של הקרן, כולל מזומנים ושווי מזומנים. הזכאות תחל רק ממרץ 2024.

נושא דמי הניהול השמנים בקרנות הריט הנסחרות בבורסה עלה לאחרונה לכותרות, בין היתר בשל מאבק שמנהלים בעלי מניות מוסדיים (הפניקס, מור) בקרן הריט מגוריט, שם זכאית חברת הניהול לתגמול בהיקף של 1% מנכסי הקרן, המגיע לעשרות מיליוני שקלים בשנה, בדומה לקרנות ריט נסחרות נוספות.

בתשקיף רנט איט נכתב בעניין זה, כי "לחברה נמסר כי רשות ניירות ערך מקיימת בחינה עקרונית בקשר להסכמי הניהול בקרנות השקעות במקרקעין, ולפיכך בטרם הרישום למסחר של מניות החברה והצעתן לציבור, תפעל החברה להתאים את הסכם הניהול להערות רשות ניירות ערך (ככל שיהיו)".

ההסכם עם היו"ר פוגל הוא לשירותי יו"ר ב-10% משרה, בתמורה חודשית של 10,000 שקל בתוספת מע"מ, בגין התקופה המתחילה מיום תחילת תקבולי דמי הניהול. תוסייה-כהן מועסק על ידי חברת הניהול בתשלום חודשי של 70 אלף שקל מתחילת קבלת דמי הניהול. על כל 300 מיליון שקל נוספים שהקרן תגייס הוא יקבל העלאת שכר של 10,000 שקל ברוטו, עד לשכר חודשי מקסימלי של 100 אלף שקל ברוטו.

 אהרון פוגל, יו''ר קרן RENT IT / צילום: איל יצהר

119 דירות בקריית גת, 16 קומות בנתניה

לרנט איט יש כיום שלושה נכסים, והיא עדיין לא רשמה הכנסות. הראשון הוא מגדל מגורים בשכונת הפרחים בקריית גת, עם 119 יחידות דיור, המיועד לאכלוס בפברואר 2024, בפיקוח דירה להשכיר. היקף ההשקעה בפרויקט עמד על 180 מיליון שקל והיתרה להשקעה היא 27 מיליון שקל.

נכס שני הוא מגדל מגורים בשכונת נווה ים בנתניה, שבו יש לה 16 מתוך 18 קומות (68 יחידות דיור) והאכלוס הצפוי בו הוא בינואר 2026, גם כן בפיקוח דירה להשכיר. היקף ההשקעה בפרויקט הוא 206 מיליון שקל, עם יתרה להשקעה של 156 מיליון שקל.

הנכס השלישי הוא בשכונת רמת רבין בכרמיאל, ושם מדובר על ארבעה בניינים בני 7 קומות כל אחד, עם 100 יחידות דיור. הפרויקט כבר מאוכלס בפיקוח דירה להשכיר. היקף ההשקעה בנכס כ-135 מיליון שקל, ושוויו כאמור 155 מיליון שקל.

לפי מצגת שפרסמה הקרן, כל הדירות בפרויקט מיועדות להשכרה למגורים בלבד, כשהיזם מתחייב להשכיר את הדירות למשך כל תקופת ההשכרה (15 שנים). על 25% מהדירות יש שכר דירה מפוקח, כשאחת לשלוש שנים תוצא שומה ושכר הדירה יעמוד על 80% מגובה השומה למטר.

"קצב עלייה גבוה יותר בשכר הדירה"

בתשקיף מפרטת החברה בנוגע לכלכלה הישראלית, וכותבת כי ברבעון הראשון ל-2023 ישנם סימנים להאטה בקצב הצמיחה, ומזכירה את ההשפעות האפשריות של החקיקה המשפטית על הכלכלה כפי שפרסם בנק ישראל.

נתונים שהיא מצרפת על שוק הדיור מראים שב-2018, כ-64.6% מהישראלים גרו בדירות בבעלותם ו-30.4% בדירות שכורות.

לדבריה, "לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, גובה שכר הדירה נמצא בעלייה מתמדת, שכר הדירה עולה בעקביות בשנים האחרונות, ובחודשים אוגוסט 2022 עד פברואר 2023 שיעור השינוי היה גבוה יותר (7%)".

בנוגע לעליית הריבית נכתב כי יש לה "העלייה המשמעותית במחיר ההון יחד עם עלייה קלה בלבד במחירי השכירות למגורים מביאה לירידה בביקושים לייזום פרויקטים לדיור להשכרה. במקביל, עליית מחיר ההון וייקור המשכנתאות מביאה לירידה בכוח הקנייה למגורים ולירידה בביקוש לדיור.

"סך ההשפעה של עליית הריבית במשק היא קיפאון בשוק הדירות מחד, יחד עם מגמה אפשרית של עלייה בביקוש לדיור להשכרה ולעלייה במחירי השכירות".