הפחתת ענק של שיכון ובינוי בשדה דב חושפת את השבר בשוק הדיור להשכרה

המשבר בשוק הדירות להשכרה ארוכת-טווח בישראל משתקף בדיווח של חברת שיכון ובינוי, שדיווחה היום (ד') כי היא צפויה לרשום בדוחותיה הכספיים לרבעון השני ירידת ערך משמעותית בפרויקטים שהיא יוזמת, בסך של כ-450 מיליון שקל. 

● השיטה של רמ"י לשיווק מוצלח: "חותכים" את מספר הדירות בהנחה
● השכנים ביקשו פיצוי בגלל הבניין הצמוד שהוגבה. מה הם קיבלו?
● כל מה שרציתם לדעת על החוק שמטלטל את המדינה | המשרוקית של גלובס

שיכון ובינוי הוסיפה כי בדוחות הכספיים של החברה לשנת 2022 רשום שווי נכסי הנדל"ן להשקעה שלה בשווי העולה על עלותם ההיסטורית בכ-1.8 מיליארד שקל. לחברה יש ארבעה פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת-טווח (לתקופה של 20 שנה) - שניים מהם בתל אביב - המרכזי בהם על קרקעות בשדה דב - אחד בלוד ואחד באור יהודה. 

הקרקעות עבור ארבעת הפרויקטים, שהבנייה בהם טרם החלה, נרכשו בשנים 2021 ו-2022, טרם עליית הריבית במשק, ועליהן עתידות להיבנות בסך-הכול 1,448 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. על-פי הדוח השנתי האחרון של החברה, השווי ההוגן של ארבעת הפרויקטים עמד על כ-3.1 מיליארד שקל.

באותם דוחות רשמה שיכון ובינוי הפסד מירידת ערך של הפרויקט המתוכנן בלוד, בסכום של כ-157 מיליון שקל. מדובר בקרקע בה זכתה החברה ב-2021 במכרז להקמת פרויקט לשכירות ארוכת-טווח בשכונת "נופי בן שמן", הכולל 274 יחידות דיור (מהן 240 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח). רכישת הקרקע מומנה בהלוואה של 329 מיליון שקל, הנושאת ריבית של פריים פלוס 0.3%, ועתידה להיפרע בתשלום אחד בפברואר 2024.

הפרויקט שיעמוד כנראה במרכז הפחתת הערך הנוכחית של שיכון ובינוי הוא זה המתוכנן בשדה דב, שצפוי לכלול 835 יחידות דיור בשני מתחמים לדיור להשכרה שבהם זכתה החברה ברובע שבצפון תל אביב, בסכום כולל של יותר מ-2 מיליארד שקל. עבור שני המתחמים נטלה שיכון ובינוי הלוואות בסכום של כ-1.8 מיליארד שקל.

כשריבית הפריים כיום עומדת על 6.25% (ההלוואות שנטלה החברה מתבססות על ריבית זו), המשמעות היא "חיתוך" כואב בשווי הפרויקט. ההלוואות הללו מיתרגמות לתשלומי ריבית שנתיים של 120 מיליון שקל כמעט - רק מפרויקט זה לבדו.

מניית שיכון ובינוי , בניהולו של תמיר כהן ובשליטת נתי סיידוף, נסחרת לאחרונה במגמה שלילית ובשנה האחרונה צללה בכ-40%, והיא משקפת לענקית התשתיות והנדל"ן שווי של 4.3 מיליארד שקל.

 תמיר כהן, מנכ''ל שיכון ובינוי / צילום: סיון פרג'

ירידת הערך הגדולה ביותר, אך לא היחידה

ההתאמה שתבצע שיכון ובינוי בשווי הפרויקטים המדוברים מבטאת את ירידת הערך הגדולה ביותר שבוצעה בשוק החדש יחסית של בניית פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת-טווח, שנולד בתקופת הריבית האפסית במשק, אך היא אינה היחידה. קדמה לה הפחתה משמעותית שביצעה אזורים ליווינג, זרוע הדיור להשכרה של חברת אזורים, בסכום של 250 מיליון שקל כמעט בשלושה פרויקטי "דירה להשכיר" שלה בדוחות השנתיים.

הדיווח של שתי יזמיות הנדל"ן אינו אמור להפתיע את מי שעוקב אחר השפעת עליית הריבית על הענף, המתאפיין במינוף גבוה, ובפרט סקטור הייזום של פרויקטי מגורים להשכרה ארוכת-טווח. מרגע שהריבית במשק החלה לעלות, היא "נוגסת" בתשואה הצפויה של הפרויקטים הללו, שלרוב לא משיאים יותר מכמה אחוזים בודדים, ופוגעת בכדאיות הכלכלית שלהם.

כשהריבית קופצת בתוך כשנה ב-5% כמעט, לפרויקטים הללו אין תוחלת כלכלית: מול תשואה ממוצעת של כ-3% מהשכרת דירה, נאלץ היזם לספוג עלויות מימון ברמת ריבית גבוהה פי שניים לפחות.

בחודשים האחרונים, על רקע הריבית הגבוהה, לא מעט מכרזים לרכישת קרקעות להקמת פרויקטים לשכירות מטעם החברה הממשלתית "דירה להשכיר" נכשלו, בהרצליה, בבאר שבע, במגדל העמק ועוד. אלה שכן שווקו בהצלחה - כדוגמת מכרז בהרצליה שבו זכתה קבוצת עזריאלי - נסגרו במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השומה שנקבע לקרקע.

במשרד האוצר הודו בשבוע שעבר, במסגרת דיון בכנסת, שקשה יהיה להגיע להיתכנות כלכלית לאותם פרויקטים בסביבה הנוכחית, והמליצו למדינה להסב את השיווקים המתוכננים למכירה רגילה של דירות, במקום דירות להשכרה (שיכולות להימכר בשוק החופשי רק כעבור 20 שנה בדרך כלל).

השכירות הממוסדת ארוכת-הטווח תופסת חלק משמעותי משוק השכירות ומשוק הנדל"ן כולו במדינות המפותחות. בישראל במשך שנים לא נעשה דבר מכיוון זה. רק בשנים האחרונות המדינה התחילה לדחוף לעוד ועוד פרויקטים שכאלה. כיום, ולאחר שהריבית טרפה את כל הקלפים, השחקנים המובילים יודעים שרק שינוי מדיניות מלמעלה יציל את הענף. הבעיה היא שעד כה לא נעשה הרבה.