מה יקרה למחירי הדיור ומתי כדאי לקנות דירה? הערכות לאומי ומזרחי טפחות

היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודשים האחרונים רחוק מלהזכיר את השיאים שאפיינו את השוק לפני שנה וחצי, טרם עליית הריבית בעולם. אולם בבנק לאומי טוענים כי השוק נמצא בהתאוששות, ואף צופים שלא נראה ירידות משמעותיות במחירי הדיור.

● "במשברים נולדות הזדמנויות": אלו המלצות הכלכלנית הראשית בפניקס
● קרנות הריט מציגות: המנהלים חוגגים, המשקיעים מפסידים
● מיליוני משרות ייעלמו לפני סוף העשור: עידן כלכלי חדש כבר כאן

"שוק המשכנתאות נמצא באי ודאות. בתרבות שלנו, הישראלים לא עברו לשינוי טעמים של שכירות ארוכת־טווח ולכן הישראלים ימשיכו לקנות דירות", אומר אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי. "מתי הזמן לעשות את זה? עכשיו. עכשיו, כי אי־הוודאות מתייחס יותר למשקיעים שירדו מהשוק, שכיום מהווים 5% מהיקף המשכנתאות שנלקחות על ידי משקיעים, וזאת כיוון שיש להם אופציות אחרות כמו 4%-5% תשואה חסרת סיכון במערכת הבנקאית. לכן, מי שצריך היום עסקה - זה המקום לחפש אותה".

"אפילו הכלכלן הראשי אצלנו אומר שיש צפי לירידת מחירים לא קלה. אבל לא רואים את זה עדיין כי ישנם נתונים שמשפיעים בכיוונים מנוגדים. אני לא סותר אותו, אבל בסופו של תהליך אנחנו לא צפויים לראות ירידת מחירים ניכרת. שוק הנדל"ן נמצא בנקודת רתיחה, רגע לפני רתיחה מחודשת", הסביר יוניסי בוועידה השנתית של התאחדות יועצי המשכנתאות. הוא הוסיף כי אינו מסכים שבשוק רואים פיגורים בהחזרי המשכנתאות, וציין כי לאור עליית הריבית זהו נתון "מדהים".

דרור פלדמן, מנהל זרוע משכנתאות בנק מזרחי טפחות, אמר מצדו כי בבנק רואים שבכל הקשור לצד הביקושים, לא מעט לקוחות נאלצים להמשיך ולשבת על הגדר. "חלקם בלית ברירה כי ההחזר החודשי גדל מעבר ליכולות שלהם. אבל יש לא מעט שמה שהטריד אותם אלה הציפיות. היה ועדיין יש אי ודאות מאוד גדול. אבל סביבת הריבית התבהרה והיא תישאר כך לתקופה לא מבוטלת, אז מי שהיה על הגדר בציפייה שהריבית תרד, מבין שזה לא יקרה. במקביל, המצב לא אופטימי כי התחלות הבנייה נמצאות בשפל. יש קבלנים שנאלצים להוריד מחירים. בטווח הקצר, יש ירידות קטנות, אבל בטווח הבינוני והארוך נראה עליות מחירים, לצערי. אז בכל מה שקשור לשוק הדיור אני לא איש בשורה", אמר פלדמן.

 דרור פלדמן, מזרחי טפחות / צילום: איל יצהר

"לא קפיצה דרמטית, אבל רואים התעוררות מסוימת"

לגבי שוק הדיור, ציין יוניסי כי מחירי הדיור הפסיקו לעלות ואפילו ירדו במרכז תל אביב בעוד 5%. "אבל במעטפת של תל אביב המצב לא השתנה", הוא אמר. הוא הוסיף כי יזמים נמנעים מהתחלת פרויקטים, וכי שוק הדירות של יד ראשונה עבר לשוק של קבוצות רכישה מאחר שהיזמים רואים את עלויות המימון הכבדות.

"לכן, יש תהליך של האטה בבנייה של דירות יד ראשונה. קצב התחלות הבנייה יורד ואת ההשפעה נרגיש בשנים הבאות. הלקח כנראה לא נלמד. הממשלה צריכה להבין מאיפה זה התחיל ולטפל בפרמטר הזה. בשנתיים האחרונות, משרד השיכון הציג נתונים של 100 אלף או 90 אלף אבל אלה לא היו התחלות בנייה אלא שיווקים. היקף העסקאות נמצא בשפל, כי גם הקונים יושבים על הגדר וגם המוכרים יושבים על הגדר ולא מתאבדים על כל עסקה. אבל מה שבטוח הוא שעדיין קיים עודף ביקוש חריג. אנחנו במינוס 203 אלף יחידות ובשיווקים הפער הוא של מינוס 100 אלף. כל חודש שהמחירים לא יורדים, יותר ויותר אנשים מצטרפים לשוק", הסביר יוניסי.

הוא שאל את יועצי המשכנתאות אם הם מרגישים שהשוק מתעורר, וכשאלו השיבו בחיוב הוא הוסיף כי גם בבנק לאומי מזהים התעוררות כזו. "היינו בשוק של 6.5 מיליארד שקל בחודשים האחרונים. השוק לא יגיע למה שהורגלנו בשנה שעברה, אבל היקף העסקאות הולך ועולה. נכון, שוק המשכנתאות נעצר אחרי שנתיים של דהירה קדימה. אי אפשר היה להקיש שנראה את השוק ממשיך ככה, ואנחנו בנקודת רפיון, אבל לא לעולם חוסן", אמר ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי.

מקבילו במזרחי טפחות, ציין כי "ראינו ירידה של 40%-45% בהיקף המשכנתאות בכל השוק כשהתייצבנו על 6.5 מיליארד שקל בחודש. אני הערכתי ביוני שיהיו 7 מיליארד והופתעתי לרעה, אבל אני מעריך שיולי יהיה דומה לחודשים האחרונים אולי אפילו טיפה פחות. אבל רואים התעוררות מסוימת. לא קפיצה דרמטית, אלא התפכחות וציפייה שמי שיש לו הון עצמי בהחלט ייכנס לשוק".

יוניסי הוסיף כי שוק המחוזרים מתחיל מאוד לעניין את הבנקים, כי יש אנשים עם רגישות משמעותית לרכיב הפריים, שהחל מהרבעון הראשון של 2021 אפשר היה להגדיל אותו לשני שלישים מהמשכנתה. "חלק מהציבור, בעיקר המגזר החרדי, פנו לשם והיום אפשר לשנות את זה. בנוסף, יש התרחבות משמעותית בסקטור של הלוואות לכל מטרה. אנשים צריכים עכשיו אשראי והשוק הזה ימשיך להתרחב. הוא עדיין מהווה בין %5 ל-10% מהשוק, אבל כל חודש ההיקף שלהן מתרחב", הסביר יוניסי.

"האינפלציה לא אמרה את המילה האחרונה"

באשר לתנאים המאקרו כלכליים, פלדמן אמר כי סביבת הריבית הגבוהה תישאר איתנו לפחות עוד שנה וחצי. "הייתה התלבטות קשה בין הכלכלנים והחזאים מה יקרה בפרסום הקודם של בנק ישראל. הייתה לי תחושה שבנק ישראל לא יעלה את הריבית, בגלל שקיבל רוח גבית זמנית מהאינפלציה כשהמדד היה נמוך מהצפוי. אבל אני חושש מאוד שאנחנו לא בסופה של עליית האינפלציה, בין היתר, מכיוון שאנחנו ממשיכים לראות עלייה במחירי השכירות, שמהווה כרבע מהמדד.

פלדמן הוסיף כי "רואים עלייה גם ביוקר המחיה, כך שהאינפלציה לא אמרה את המילה האחרונה, ולכן גם לא ראינו את העלייה האחרונה בריבית. לא יודע אם העלאת הריבית הנוספת תהיה בפרסום הקרוב, אבל כשהיא תקרה, לאחריה נראה התייצבות לתקופה לא מבוטלת של שנה וחצי או אולי יותר. במדינת ישראל יש כל מיני אירועים ביטחוניים או פוליטיים, אבל בעולם יציב. מי שמצפה לראות ירידת ריביות של בנק ישראל צפוי להתאכזב. זה מחייב את כולנו בפתרונות עבור אותם לקוחות שיש להם הון עצמי וצריכים להתמודד עם הריבית הגבוהה".

יוניסי הסכים כי לא נראה בקרוב חזרה לריבית פריים של 1.6%. "אני לא רוצה להיות נביא ולהגיד מתי זה קורה, ובכל מקרה לא בטוח ששם צריכה להיות נקודת שיווי המשקל של כלכלת ישראל. הריבית הנמוכה נבעה מכך שרצינו שהכלכלה תתעורר ורצינו לעודד צמיחה וזה היה בסדר. היום יש פרמטרים אחרים שמשפיעים. אז לא צריכים לרדת לשם אבל כן להיות במקום הרבה יותר רגוע מאיפה שאנחנו היום".

בסיום דבריו, הוא התייחס לעסקה הנרקמת לרכישת 20% מחברת ההלוואות P2P טריא על ידי לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של הבנק. זאת, לאחר שטריא נקלעה לקשיים ומתקשה לאפשר למשקיעים בה למשוך את הכספים. "המטרה לא הייתה להעלים את טריא מהמפה הפיננסית, אלא לראות איך פותרים את הבעיה. אנחנו נמצאים כיום בהרבה מאוד שת"פים עם קבלנים ויזמים ואנחנו פעילים בכל המגזרים", הוא הסביר, על רקע העובדה שחלק מהפתרונות המתגבשים סביב טריא הם להעביר מימון לחלק מקבוצות הרכישה שהתקשרו עם החברה.

פלדמן התייחס בדבריו לשאלה שעלתה לא פעם לאחרונה, האם מזרחי טפחות הצליח לשמור על נתח השוק שלו או שלאומי הצליח להתקרב אליו. "יש בנקים שיש להם גחמות, לנו יש עובדות. אני בטוח שתראו בדוחות הכספיים מספר שלא ראיתם שנים, רק אגיד שהוא הרבה יותר מ-35ֵ% (מנתח השוק, ר"ו). לא צריך תחושות. זו תוצאה של עבודה גם עם יועצי המשכנתאות. זה קשור גם להתאמות שביצענו גם בתמהילי ההלוואה, והתוצאות הללו הביאו אותנו למצב בו אנחנו נמצאים היום".