מנכ"ל המשכירה הגדולה לחברות הייטק מגלה: כך נראית המציאות החדשה בענף

הטלטלות העזות שעברו על ענף ההייטק בשנה שעברה, לנוכח עליות הריבית, התחלפו בזינוקים חדים במניות חברות הענק בתחום בוול סטריט. אולם ענף המשרדים עדיין שרוי בצל החששות מגלי צמצומים ופיטורים, כאשר בארה"ב בערים כמו ניו יורק ומרכזי עסקים אחרים, שיעורי התפוסה עוד לא חזרו להתאושש.

● באיחוד האירופי מעלים את הדרישות מיצרני הרכב. איך זה ישפיע על המחירים בישראל 
● הפניקס סוגרת את קרן הלוואות ה-P2P שלה 

תוצאות המחצית הראשונה של 2023, של חברת גב ים , הפועלת בתחום הנדל"ן המניב ומתמחה במשרדים בעיקר לענף ההייטק, מלמדות על ביצועים איתנים. אם כי השיערוכים בשווי הנדל"ן, שהם עדיין חיוביים בניגוד לחברות גדולות בתחום בארה"ב, היו בסיכומו של דבר פחותים במידה ניכרת בהיקפם, מה שהוביל לקיצוץ בשורת הרווח הנקי ברבעון השני ובמחצית.

גב ים רשמה עלייה בהכנסות שלה בתום המחצית, בשיעור של 16% ל-364 מיליון שקל. בהנהלה מסבירים כי הגידול נבע בעיקרו מאכלוס של נכסים שהקמתם הושלמה אשתקד. אך גם מעליית מדד המחירים לצרכן, שאליו מוצמדים חוזי השכירות, ובגביית דמי הניהול. דמי השכירות נטו (NOI) עלו ב-18.2% והסתכמו ב-318 מיליון שקל בתום המחצית. כאשר ה-NOI בנכסים זהים בשתי התקופות עלה ב-9% ל-291 מיליון שקל, עקב זינוק מחירי ריאלי בדמי השכירות. 

בשורה התחתונה הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות נחתך ב-48% והסתכם במחצית ב-334.7 מיליון שקל. הסיבה כאמור היא ירידה בשיערוכי הנדל"ן. גב ים רשמה עלייה של שווי הוגן של נכסיה בסכום של 407 מיליון שקל במחצית הראשונה הנוכחית, מול 845 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

"אנחנו ממשיכים להציג תוצאות חיוביות"

מנכ"ל גב ים, אבי יעקובוביץ, מתייחס לדוחות הכספיים בשיחה עם גלובס ומדגיש כי "אנחנו ממשיכים להציג תוצאות חיוביות". לדבריו התוצאות הוצגו, "בצל סביבה עסקית לא פשוטה ומאתגרת. הדרך והמתווה שבהם פעלה גב ים לאורך שנים, מקרינה על התוצאות הנוכחיות של החברה. אנחנו מגיעים עם ארגז כלים שמאפשר לנו לצלוח את התקופה, כשאנחנו ממשיכים בפעילות השוטפת והיזמית שלנו. אנחנו עומדים בהתחייבויות, שולטים בניהול התזרים. וזה בא לידי ביטוי בנכסים האיכותיים שלנו. יש לגב ים נכסים המשתרעים על פני 1.2 מיליון מ"ר. כאשר שיעור התפוסה עומד על 98%".

נראה כי שיעור התפוסה של גב ים שמתבטא ככל הנראה באופי הישראלי, השונה מאשר בשוק העבודה האמריקאי, "שומר" על יציבותה של גב ים. מוקדם יותר החודש התריעה חברה אחרת, אלוני חץ , המחזיקה בנכסי משרדים דרך חברות השקעה אמריקאיות ובריטיות, כי שיערוכים שליליים יסבו לה הפסדים של מאות מיליוני שקלים כשתציג את תוצאות הרבעון השני. בין הסיבות, נמצאים שיעורי התפוסה הנמוכים בארה"ב שפוגעים בשווי הנכסים, כמו גם עליית שיעור ההיוון שם.

מה האינדיקציות שאתם מקבלים מול חברות ההייטק?
יעקובוביץ: "רוב הלקוחות שלנו הן חברות בינלאומיות מהגדולות בעולם וכשאנחנו נפגשים עם חברות ההייטק ששוכרות בנכסים הקיימים שלנו, או דרך משא-ומתן (לשכירת משרדים חדשים, ח' ש'), אנחנו רואים כיום שהמשאים-ומתנים מתארכים. יש גם מעורבות יתר של ההנהלות של אותן חברות בחו"ל, מה שלא היה בעבר. המגעים יותר זהירים, בעיקר בנושא מנגנוני האופציה להארכת הסכמי השכירות. אנחנו לא רואים ירידות מחירים משמעותיות, ואנחנו גם לא מקבלים בקשות לשינוי תנאי השכירות במשרדים הקיימים, כמו למשל בקשה להקטין את שטח המשרדים".

מה הסיבה לפערים מול שוק המשרדים בארה"ב?
"נראה שאלה הם העובדים. בישראל, בשונה מחו"ל, העובדים חוזרים למשרדים (אחרי תק' הקורונה, ח' ש'). בפארק מתם בחיפה למשל, כמו במקומות אחרים, כולם מגיעים למשרד. גם בימי ראשון וחמישי (שנחשבו לחלשים יותר אחרי המגיפה). אנחנו לא רואים שינוי בשיעורי התפוסה, וגם לא בדמי השכירות המשולמים. לא היה שינוי במגמות האלה ברבעונים האחרונים. בהרצליה ובתל אביב הביקושים חזקים. והמגמה דומה גם בנכסים שלנו בבאר שבע, רעננה ורחובות".

גב ים מקימה את מגדל תוהא 2 (Toha) בסמוך לנתיבי איילון בתל אביב, המשקיף על מרכז עזריאלי מצדו האחר. בעבר דווח כי אחד השוכרים הצפויים זו חברת גוגל.

האם יש שינויים בהקשר למגדל?
יעקובוביץ: "לגבי מגדל תוהה 2, בהמשך לחתימה על המכתב הכוונות (LOI), אנחנו מתקדמים עם אותה חברה בצורה טובה בהתאם לציפיות. קצב ההתקדמות עם אותה חברה מאפיין חתימה על הסכמים בהיקפים כאלה".