שוויון בתמורה: האם בעלי דירות גדולות זכאים לקבל יותר בהתחדשות עירונית?

הכותב הוא ממשרד קולודני ושות' המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן

החלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, מצמצמת האפשרות להתנגד לתמ"א 38, גם במקרה של אי שוויון בין התמורות שניתנות לדיירים. פסק הדין מקל באופן משמעותי על יזמים, ומקטין את האפשרות של בעל דירה להתנגד לתוכנית, גם אם הוקצו לו תמורות נמוכות ביחס לשאר הדיירים. הפסיקה קובעת מבחן כללי שעלול להביא לעודף התדיינות בענף.

● פינוי בינוי בתל אביב: "סיפור ארוך ומייגע של ארבע שנות בירוקרטיה לפחות"
● שלושה חודשים לבחירות: כמה באמת עולה לחולדאי לשמור על בית רומנו
● תושבים עשירים, ערים עניות: כך מנציחה הארנונה את התלות של הערים בממשלה | פרויקט מיוחד

בפסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שעניינו ערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הורחב הכלל לפיו אין לבחון את השווי הכלכלי של התמורה המוצעת, אלא כי המבחן הרלוונטי הוא מבחן כמותי־מהותי.

עובדות המקרה: 11 מתוך 12 בעלי דירות בבית משותף ברחוב זיכרון יעקב בתל אביב התקשרו עם חברה יזמית בהסכם לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). בסעיף התמורות נקבע כי לצד כלל ההטבות שיקבלו בעלי הדירות באופן זהה, הרחבת הדירות תיעשה בהתאם להבחנה בין גודלן המקורי. כך נקבע כי הדירות הגדולות בבניין יקבלו תוספת של 23 מ"ר עבור כל דירה בעוד שהדירות הקטנות והבינוניות בנכס יקבלו תוספת של 19 מ"ר בלבד. כ־91% מבעלי הדירות שהחזיקו כ־93% מהרכוש המשותף תמכו בהצעה. לאחר שהתקבל היתר הבנייה מן הוועדה המקומית, פנו בעלי הדירות למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב בבקשה כי תורה לדיירת המתנגדת לחתום על הסכם.

מה נקבע? לאחר שהמפקחת קיבלה את תביעת הדיירים במלואה וקבעה כי על המתנגדת לחתום על הסכם התמ"א, הוגש הערעור לבמחוזי אשר נדון בפני השופטת לימור ביבי. עיקר הדיון עסק בשאלת שוויון התמורות שקיבלו הדיירים. בהחלטתה, חיזקה השופטת הלכות קודמות של בית המשפט העליון ובתי המשפט המחוזיים בעניין כללי השוויון בתמ"א 38, על פיהן השוויון הרלוונטי לפרויקטים מסוג זה הוא השוויון המהותי־כמותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי.

מבחן הפגיעה המהותית

על פי פסיקה זו, בעוד שהבדלים בתמורות בין בעלי דירות דומות בגודלן עשויים להוביל למסקנה של חוסר שוויון, מתן תמורה עודפת לדירות גדולות או בעלות ערך גבוה, לא יוביל למסקנה דומה.

בשל כך, יש לבחון את השוויון ממקרה למקרה לפי מבחן של פגיעה מהותית, שמשמעותו היעדר היגיון תכנוני וכלכלי. במקרה של המערערת - שם הפער בתמורות עמד בשקלול הדברים על כ־2.61 מ"ר - נקבע כי אין פגם בכך שתיעשה חלוקה כך שהדירות הגדולות בבניין יזכו להגדלה משמעותית יותר של דירתם במסגרת הפרויקט.

המשמעות: בית המשפט המחוזי מחזק את יכולתם של בעלי דירות גדולות באופן יחסי בבית המשותף, להשיג במסגרת המשא ומתן על תמ"א 38 תמורות גבוהות יותר מיתר הבעלים. במקביל הוא מקטין את היכולת של המיעוט שנפגע מהיעדר השוויון הכמותי, להתנגד בהליכים שמתנהלים מול המפקח על רישום המקרקעין.

מעבר לפגיעה האפשרית בבעלי הדירות הקטנות שיקופחו מול יתר הבעלים בבית המשותף, בעיקר במקרים שבהם בעלי הדירות הקטנות הם מיעוט ביחס ליתר הבעלים, פסק הדין יוצר עמימות ביחס לשאלה - מתי הפער בתמורות מגיע לכדי חוסר שוויון מהותי.

החשש העיקרי שנוצר הוא שהתמריץ של בעלי הדירות הגדולות לדרוש תמורות גבוהות על חשבון בעלי דירות קטנות, יביא לקיפוח בעלי דירות קטנות. בהיעדר כלל ברור ביחס לנקודת האיזון שבה הבדל התמורות נוגע לכדי חוסר שוויון, אנו עתידים, בסבירות גבוהה, לראות עלייה בסירובים לחתום על הסכמי תמ"א 38 ולצידם התדיינות רבות יותר בנושא אצל המפקחים על רישום המקרקעין שידרשו להכריע בכל מקרה לגופו.

19339־1־23