המשקיעים במשרדים עוזבים את ארצות הברית לטובת יפן

משקיעים בבנייני משרדים נמצאים בנסיגה מוחלטת מרוב הערים בארה"ב. חלקם מוצאים מקלט ביפן, שם רוב העובדים חזרו לעבוד מהמשרדים, והבנקים להוטים להלוות כסף.

משקיעים זרים, בהם LaSalle Investment Management, חברת M&G מלונדון והקונגלומרט הסינגפורי Keppel קונים בנייני משרדים ביפן, שבה השוק יציב.

● הנדל"ן במנהטן מכה בת"א: שעון החול של דלשה קפיטל כמעט ואזל
● פרשנות | הגיע הזמן להודות: ל-WeWork מעולם לא היה מודל עסקי

ההשקעה במשרדים ביפן הגיעה ליותר מארבעה מיליארד דולר ברבעון הראשון של השנה, יותר מכפול מבשנה שעברה, לפי JLL.

בארה"ב, קרנות פנסיה ויזמי נדל"ן מוכרים את ההחזקות שלהם במשרדים בהנחה. שיעורי השטחים הפנויים במשרדים בערים הגדולות עולים, וכבר הגיעו ל־16% במנהטן ו־32% בסן פרנסיסקו ברבעון השני של השנה, לפי CBRE. שיעור השטחים הפנויים במרכזי העסקים של טוקיו עומד יציב על 6%.

"כמעט כל שוק אחר בעולם היה מתחלף עם מה שקורה בטוקיו", אומר קלווין צ'ו, ראש תחום אסיה והפסיפיק בחברת Invesco Real Estate.

 משרד בסן פרנסיסקו. 32% משטחי המשרדים בעיר פנויים / צילום: Shutterstock

היתרון הנוסף: כוח הקנייה הגבוה של הדולר

סקטור המשרדים מתנהג לעתים כנציג של הכלכלה במדינה מסוימת, ומשקיעים זרים כמו Invesco מרגישים שוריים ביפן, אומר צ'ו. הבורסה בשיא של כמעט 33 שנה, ולדולרים של הקונים יש כוח קנייה גבוה בגלל חולשתו של היין.

תמריץ נוסף, לדברי המשקיעים, הוא הפער הנדיב בין התשואה מהשכרה, לבין עלויות המימון לרכישת הבניינים, שהן נמוכות הודות למדיניות של הבנק המרכזי ביפן לשמור על ריבית אפסית.

דירות קטנות ותרבות המקדשת תקשורת פנים אל פנים עם קולגות, גרמו לשקיעה המהירה של העבודה מרחוק ביפן. נכון לסוף אפריל, שיעורי הנוכחות במשרדים בטוקיו עמדו על יותר מ־75%, לפי מכון המחקר NLI. בארה"ב השיעור הממוצע תקוע על 50%, לפי חברות מידע.

מיליוני רגל רבועה של שטחי משרד חדשים יגיעו לשוק בטוקיו ובאוסקה בשנים הקרובות, אבל אנליסטים אומרים שהם לא חושבים שיישארו הרבה שטחים פנויים.

מחפשים בניינים בגודל בינוני או בדרג B

קוהיניקו אוקומורה, מנכ"ל הסניף היפני של חברת LaSalle, אומר שהחברה שלו המשיכה באופן אקטיבי לקנות משרדים ביפן בשנים האחרונות. הוא צפה שהקרן החדשה של LaSalle, בהיקף של 2.2 מיליארד דולר, המיועדת להשקעה בנכסים באסיה והפסיפיק, תשקיע 60% מהכסף בנכסים ביפן.

בספטמבר 2022, LaSalle רכשה מגדל משרדים ריק, בגודל בינוני, ברובע שינג'וקו בטוקיו, ליד מלון פארק היאט שהופיע בסרט "אבודים בטוקיו" מ־2003. החברה השלימה שיפוצים בחודש מרץ ותהליך ההשכרה מהיר מהצפוי, אומר אוקומורה.

לעומת זאת, LaSalle מכרה בחודש פברואר בניין בסנטה אנה בקליפורניה בהפסד של יותר מ־50%.

הרבה משקיעים זרים פונים לכיוון בניינים בגודל בינוני או מקלאס B ביפן, במקום לנכסים מהדרג העליון.

"אנחנו ממשיכים לחפש נכסים שהיו מנוהלים לא נכון", אומר אוקומורה. "חוסר יעילות כזה מקנה לנו הזדמנות טובה לדחוף למעלה את ערך הנכס ולמכור אותו בשוק מאוד חזק".

המשקיעה הבריטית M&G שילמה יותר מ־700 מיליון דולר באוקטובר שעבר עבור בניין משרדים ביוקוהמה, מדרום לטוקיו. ראש תחום הנדל"ן בחברה, ג'יי די לאי, אומר שהבניין מעניק הכנסה יציבה לטווח ארוך.

בחורף הנוכחי, בלקרוק רכשה בניין משרדים בן 17 קומות בטוקיו, Harumi Front, וקיבלה לשם כך הלוואה מבנק Mizuho ביפן. לפי דיווחים של המוכר, המחיר היה יותר מ־250 מיליון דולר.

משקיעים בכל יבשת אסיה מצטרפים למשחק. מסינגפור, חברת Keppel בחרה בניין בוטיק בגינזה בנובמבר שעבר, וחברת SilkRoad רכשה באפריל משרד במרכז טוקיו כחלק ממהלך רכישה של שישה נכסים.

בשנה שעברה, חברת פרייבט אקוויטי מהונג קונג, Gaw Capital, סייעה ל־Invesco האמריקאית להשלים רכישה בהיקף שלושה מיליארד דולר כדי להפוך את הנכסים של החברה לפרטיים. בבעלותה 18 בניינים.

"חידשנו שניים מהנכסים ויצרנו אזורים משותפים, וכך הצלחנו להעלות לא מעט את שכר הדירה", אומרת איזבלה לו, מנהלת ב־Gaw Capital.

מקור המימון: הבנקים ביפו מתגייסים

סאטורו אוימה, מנהל בכיר בפיץ' רייטינגס ביפן, אומר שהבנקים ביפן מוכנים להלוות בשמחה לצורך רכישת משרדים, גם בזמן שהמוסדות הפיננסיים בארה"ב מהססים.

אנליסטים אומרים שיפן אינה המקום להשיג בו רווחים גדולים, בהתחשב באוכלוסייה המצטמקת של המדינה והכלכלה הצומחת לאט. שחקנים גדולים עומדים על הקווים ולא יודעים אם טרנד העבודה מהבית לא יחזור ליפן אחרי הכול.

"זה לא שוק מאוד אטרקטיבי אבל הוא מאוד יציב", אומר איומה. בדיונים עם משקיעים, "אנחנו מנסים למנות את כל הבעיות, אבל לכל אחת אנחנו מוצאים הקלה".