השבוע בנדל"ן: האם חסרות דירות מגורים בישראל?

במשך השנים הורגלנו לשמוע מצד שרים ופקידים בממשלות כי חסרות דירות בישראל. הטענה הייתה כי יש מחסור במה שמכונה "המלאי התכנוני", כלומר סך הדירות המתוכננות; וגם מחסור פיזי בדירות חדשות שמוצעות למכירה.

● ירידת המחירים הענקית שמתחבאת במבצעים לרכישת דירות
● אחרי חודש וחצי על המדף: בכמה נמכרה דירת 3.5 חדרים בבת ים?
● המועמדים לעיריות מבטיחים לבטל את הנת"צ? זה כנראה לא יקרה

השבוע נבדוק את הטענה הראשונה, ואין כמו החשב הכללי שהתייחס באופן עקיף לעניין, כשהשווה בין היעדים הממשלתיים שנקבעו בעצה אחת עם מינהל התכנון, שהוא גוף התכנון הלאומי, לבין מספר יחידות הדיור שאושרו בפועל.

התברר כי מאז 2015 המערכת התכנונית אישרה יותר יחידות דיור מאשר המספר שנקבע ביעדי הממשלה. למעשה, בכל שנה ושנה מאז, המערכת התכנונית אישרה הרבה יותר יחידות דיור מאשר הממשלה ייעדה, למעט ב־2020 שנת הקורונה, שאז היעד השנתי היה לאשר 105 אלף יחידות דיור, וגופי התכנון אישרו רק 95 אלף. ואולם בסך הכל בשמונה השנים שבין 2015 ל־2022, גופי התכנון אישרו כ־992 אלף יחידות דיור, בעוד שהיעדים הגיעו לסך של 846 אלף, כלומר פער של 17%.

הדעת נותנת, שבמצב כזה הממשלה הייתה פועלת באחד משתי הצורות: מעדכנת יעדים בצורה שתוכיח שעדיין חסרות דירות למלאי התכנוני, או טומנת במגירה את הטענות שקיים מחסור במלאי התכנוני. זה לא קורה, כמובן, ואין פלא שיש כאלה שטוענים שחלק משמעותי מהמלאי התכוני שנוצר הוא חסר טעם, לא ימומש, ואם ימומש מתי שהוא יתברר שמדובר בתוכניות מיושנות וחסרות טעם.

יום שני 7.8

1. האם ימשיכו לבנות בצפון גלילות גם בלי מחלף? 

ביום שני הקרוב תדון ועדת משנה א' של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בנושא שמציק לעיריית רמת השרון, וליזמים שמעוניינים לפעול באזור "צפון גלילות", הכולל את מתחם הסינמה סיטי וצפונה, וזאת באמצעות פתיחתה מחדש של התוכנית הקיימת באזור זה.

האזור עובר פיתוח נרחב בתקופה הנוכחית, מכוח תוכנית מ־2002. על פי עקרונות התוכנית, היתרי בנייה בתחומה מותנים בהתחלת ביצוע מחלף הרב־מכר, שנמצא צפונית למתחם, ואמור לחבר אותו ואת אזור התעשייה הרצליה פיתוח לכביש החוף, בנקודה שבה נפגש היום רחוב אלטנוילנד בהרצליה עם כביש 2.

לא מעט מאבקים עברו על המחלף הזה, שבזמנו עיריית הרצליה דרשה את הקמתו כתנאי להסכמתה לקידומי תוכניות הוותמ"ל בשטחה, וגם מצד בעלי קרקעות שבשטחם אמור היה להיבנות המחלף.

ואולם לפני כארבע שנים הודיעה חברת נתיבי איילון כי קידום המחלף הופסק, וכתוצאה מכך לא ניתן להוציא עוד היתרי בנייה באזור צפון גלילות והיתרי בנייה שכבר הוגשו לוועדה המקומית אינם ניתנים לאישור לאור אי ביצוע המחלף.

נטען כי כיום אין צורך במחלף הרב־מכר כתנאי להנפקת היתרים במקום, שכן בשנים האחרונות בוצעו שיפורים תחבורתיים בסביבה, כגון חיבור מאיילון צפון על ידי רמפה לתוך המתחם לכיכר המחרשה, פתיחת כביש 531 וחיבורו לנתיבי איילון, הפעלת נתבי תחבורה ציבורית בכבישים 2 ו־20 ועוד.

לאור כל זה, הוועדה תצטרך לדון בהמשך האפשרויות התכנוניות העומדות בפני אזור צפון גלילות.

2. מכרז בקריית גת לאלפי דירות מוזלות

16 מכרזי רשות מקרקעי ישראל לסך של 5,300 דירות במתחם "כרמי גת צפון", אמורים להסתיים במועד זה. המכרזים כוללים מתחמים של 46־318 יחידות דיור, והדירות יוגרלו במסגרת מחיר מטרה.

מחיר דירת 100 מ"ר תיאורטית שתשתתף בהגרלות אמור להגיע לכ־1.1 מיליון שקל. מדובר במחיר שמגלם בתוכו הנחה משמעותית של 600 אלף שקל ואף יותר, לעומת מחירי השוק בכרמי גת, אך הוא גבוה בכ־200 אלף שקל ממחיר דירות שהוגרלו במקום בעבר.