עסקת בית רומנו: מה תקבל וויבוקס מעיריית תל אביב בתמורה להעברת הזכויות בנכס?

עסקת בית רומנו שאמורה להתבצע בין עיריית תל אביב לחברה היזמית וויבוקס, נחשפת בהדרגה, וממסמכי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שהגיעו לידי גלובס עולה, כי המתווה המקורי שלה, שאמור לקבל אישור בישיבת הוועדה המקומית, הוא העברת בית רומנו לבעלות עיריית תל אביב, הסבתו למבנה ציבור עם שימושי תעסוקה ובילוי נלווים, בעוד שהמגדלים של החברה היזמית יגבהו ב-6-8 קומות, והיא תקבל זכויות בנייה ל-238 דירות ואלפי מ"ר שטחי תעסוקה.

ההודעות לעיתונות שפרסמה אתמול (ג') עיריית תל אביב והעומד בראשה רון חולדאי עסקו בהעברת בית רומנו לידי העירייה ובשמירת צביונו, שעמד בסכנה לאור רצונה של החברה היזמית לערוך הסבות תכנוניות למבנה, אך מה שקורה בפועל זה עסקת נדל"ן מורכבת שמתגבשת בין העירייה לבין וויבוקס, שגלובס חושף לראשונה את עקרונותיה.

בית רומנו, שנמצא בדרך יפו 9, הוקם ב-1947 האחים רומנו, בתכנונו של האדריכל מאיר הורמן. המבנה, המיועד לשימור, תואר במקומות שונים כ"קניון הראשון בארץ ישראל", שכן שימש במשך העשורים הראשונים להקמת המדינה כבית מסחר לטקסטיל והלבשה. בשנים האחרונות הוא זכה למעמדו המוביל עם פתיחתו של בר ה"תדר" בשנת 2010, שאז הפך המתחם כולו למוסד תרבות אמנות ובילוי.

בשנה שעברה רכשה ווייבוקס, בשליטת יעקב גורסד את רוב הבעלות על המבנה (73%) מהבעלים הקודמים, נכסים ובניין בתמורה ל-370 מיליון שקל, במסגרת עיסקה שזכתה לביקורת רבה. זאת, משום שידוע היה כבר אז שהמבנה מיועד לשימור, וההערכות בשוק היו שעיריית תל אביב לא תתיר בקלות להסב את ייעודו הנוכחי לפרויקט למגורים, למשל. באותה תקופה נשמעו טענות, כי החברה מתקשה לגייס את ההון הנדרש למימון הרכישה.

ואולם הרכישה בוצעה לבסוף, וווייבוקס חשפה את תוכניתה, והיא לנייד את זכויות הבנייה למגורים בבית רומנו לפרויקט אחר שהיא יוזמת "ניבה גת רימון" ברחוב גת רימון.

מכאן - יצאו הצדדים למו"מ שנמשך לאורך החודשים האחרונים. עיריית תל אביב הסכימה בעקרון לעסקה, לפיה בית רומנו יועבר לרשותה כמבנה לייעוד ציבורי, ובתמורה היא תעניק לחברה תוספת זכויות בנייה במגדלים שהיא מקימה "ניבה גת-רימון" ו"בגין 64".

התחדשות עירונית במקום בית רומנו

ניבה גת רימון הוא פרויקט התחדשות עירונית, שתוכניותיו מדברות על הקמת 2 מגדלים של 31 ו-34 קומות שביניהם מבנה מסחרי של 4 קומות. בהתאמה שני המגדלים יגבוה ל-40 ו-39 קומות ויקבלו תוספת של 238 יחידות דיור, מתוכן 22 דירות בהישג יד.

בסך הכל יוקמו בהם 381 יחידות דיור, מהן 51 דירות בהישג יד, וכולן ימוקמו בקומות העליונות של המגדלים. בעוד שעל פי התוכנית המקורית רק 25% משטחי המגדלים היו אמורים להיות מוקצים למגורים, על פי התוכנית החדשה, משקל המגורים בפרויקט יגדל ל-50% משטחי המגדלים.

במגדל בגין 64 התמורות של העירייה לחברה יהיו שונות, והן יבואו לידי ביטוי בתוספת של 7 קומות בייעוד תעסוקה. המגדל, שעל פי התוכנית הקיימת כולל 32 קומות, יגבה ל-39 קומות. בסך הכל מציעה התוכנית החדשה להוסיף למגדל זה שטח של 7,110 מ"ר.

בניגוד לפרסומים המוקדמים - גם בית רומנו יעבור שינוי, לפחות מבחינה תכנונית. כיום הוא מוגדר כ"אזור לתכנון בעתיד" שסך זכויות הבנייה בו מגיעות ל-12,377 מ"ר, מהן רק 9,150 מ"ר בנויים; כמו כן התוכנית הקיימת מתירה הקמת 9,815 מ"ר למגורים.

התוכנית החדשה מגדירה את המבנה כ"מבנה ומוסד ציבורי", מקצה 7,047 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, 1,566 מ"ר למסחר ועד 3,764 מ"ר למלאכה ותעסוקה יצירתית.

לאור כל זאת מובן, כי העסקה שווה מאות מיליוני שקלים, אך בעירייה סירבו לענות לפניית גלובס, אם עירבו בעסקה הזו שמאי מקרקעין, ואם כן, על פי איזה ערכים כלכליים פעלו מול וויבוקס ומה שווי זכויות הבנייה שניתנו לחברה. יש להניח, כי החברה תחויב בהיטל השבחה בגין התוספות הנכבדות שקיבלה, וכי הדבר נלקח מראש בחשבון. לצד השתיקה בעירייה, גם בוויבוקס, שהיא חברה ציבורית - מסרבים להתבטא בנושא, ונראה כי הדברים ייחשפו רק בהמשך הדרך.