למה לא מגלים לנו איזה ירידת מחירים ענקית מתחבאת במבצעים לרכישת דירות

כל מי שמסתובב בשוק הדיור יודע שבפועל המחירים יורדים. תוצאה מתבקשת של צניחה בביקוש וזינוק בהוצאות המימון, הן של היזמים והן של קוני הדירות הפוטנציאלים. מצד שני, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת מדי חודש לכל היותר על ירידה מינורית של 0.6% מתחילת 2023. מאיפה מגיע הפער? בין השאר, מהיכולת המרשימה של הקבלנים "ללכת עם ולהרגיש בלי". לתת הנחות מפליגות, אבל כאלה שלא נכנסות למכ"מ הסטטיסטי ולחישובים הרשמיים.

● הדור החדש של הקרוס-אובר ההיברידי של ניסן מעוצב ומרווח, אבל האם הוא שווה 275 אלף שקל? 
● רכבת לריאד? האינטרסים מאחורי השיחות על הסכם עם סעודיה 
● התדמית של ההסתדרות עלתה למשפט. אלו היו התוצאות 

בין פקידי המס ל"אמת כלכלית"

וכשמדברים כל כך הרבה בעת הזו על פרשנות משפטית ומשמעותה הגדולה, כדאי לדעת שהטריק הזה קורה גם בגלל פסיקה דרמטית שנתן בית המשפט העליון בסוף מאי 2015.

בקליפת אגוז: בינואר 2011 מכרה חברת תנובה מחלבה ישנה בכניסה לתל אביב ל־3 יזמים - קנדה ישראל, אלקטרה ויורוקום נדל"ן, תמורת 530 מיליון שקל. אבל היזמים שקנו את הקרקע, עליה הוקמו בהמשך מגדלי מידטאון (אחד למגורים ואחד למשרדים), רשמו אותה בדוחות הכספיים לפי שווי של 509.4 מיליון שקל. בהתאם, הם דרשו לשלם מס רכישה נמוך יותר (25 מיליון שקל). לאן נעלמו כמעט 21 מיליון שקל מהמחיר? הטענה של הקונים נשמעה הגיונית: לפי החוזה, הכסף עובר לתנובה בפריסת תשלומים מאוד ארוכה. 75% מהתמורה, 397.5 מיליון שקל, יעברו למשל למוכרת רק שנה וחצי לאחר השלמת העסקה. ולכן, ברור שהערך הנוכחי האמיתי נמוך בהרבה (אפשר גם להסתכל על זה ככה: תנובה הייתה שמחה לקבל 509 מיליון שקל ביד ומיד, ולא 530 מיליון שקל הפרוסים על פני שנתיים). ודאי כשהריבית במשק טסה באותם ימים מ־2% בתחילת 2011 ל־3.25% ביוני.

ובלשון העתירה שהגישו היזמים לבית המשפט העליון נגד רשות המסים: "המונח המשפטי 'תמורה' אינו יכול להיות מנותק מהמשמעות הכלכלית. יודע זאת כל אדם כאשר הוא מעדיף לשלם עבור כל מוצר או שירות בפריסה ובדחיית תשלומים. צדדים אינם צריכים לכלול בהסכם סעיפים כדי להמחיש אמת כלכלית, רק כדי להניח דעתם של פקידי מס שמתעלמים בשומתם ממה שכל אחד מהם היה מיישם בחייו האישיים".

אבל רשות המסים התעקשה שהמחיר בחוזה קובע. היזמים גם עשו "טעות של טירונים", כששילמו מס רכישה לפי מחיר העסקה, ורק אז הזדרזו לבקש החזר. בסופו של ההליך הארוך, השופטים, יורם דנציגר, דפנה ברק־ארז ומני מזוז, לא השתכנעו. לפי ההלכה שנקבעה בעליון, מחיר נדל"ן נקבע לפי המחיר "הטיפש" במועד חתימת החוזה, גם אם בשל תעלולי מימון התמורה האמיתית נמוכה בהרבה וברור שלעסקה יש תוספת שמקורה ברכיבי אשראי.

אין ביטוי סטטיסטי למשמעות של ריבית

בחזרה אלינו: בשנת 2023, החישוב היבש נמצא בעוכרי הסטטיסטיקה ומאמצי המדינה להציג ירידות מחירים. במשרדי האוצר והשיכון מתוסכלים יותר ויותר מכך שכשאנשי הלמ"ס ניגשים למספרים היבשים - נתוני העסקאות בדיווחי רשות המסים - הם לא רואים שם כמעט ירידה. זאת, בשעה שכל שוק הדירות החדשות יישר קו עם מבצעי 80:20, שלם 20% עכשיו ו־80% רק בעת קבלת המפתח. ללא שום הצמדה או ריבית. ולא רק שזו ברירת המחדל השכיחה, אלא שקבלנים רבים מציעים מבצעים אגרסיביים בהרבה 90% ואפילו 95% במסירת הדירה, מחיר שמגלם הטבה כספית אדירה מול המחיר הרשמי.

כמה אדירה? לפי חישוב פיננסי פשוט, שמודד "ערך נוכחי" של כסף שיגיע רק בעתיד, מיליון שקל שיגיעו רק בעוד 3 שנים בסביבת ריבית בגובה 5%, שווים כרגע רק 864 אלף שקל - 14% פחות. אם התשלום והדירה יגיעו בעוד שנתיים, הערך הנוכחי של הכסף עומד על 907 אלף שקל - הנחה של 9%. ברור שהקבלנים סופגים את העלות הזו כדי למכור ולהתגלגל הלאה, אבל אין לה שום ביטוי סטטיסטי.

למה? ככה. כי במשך שנים זה עבד לרשות המסים - יותר מס רכישה ולקבלנים - המחיר "הרשמי" לא יורד בדוחות הכספיים. מה גם שצריך להודות שגילום ההנחה מהמחיר לא פשוט לחישוב (לפי איזה ריבית, על פני איזה תקופת זמן, כמה מתוך הסכום המלא ועוד). ומעל הכל - בגלל פסק דין מידטאון, שכבר קבע במסמרות שהמחיר האמיתי הוא זה שנרשם בחוזה, ללא שום קשר לתאריך התשלום. ואם תרצו, הנה עוד תירוץ לממשלה - שלא מצליחה לשכנע את הציבור שמחירי הדיור יורדים. היא יכולה להאשים את פסיקת שופטי העליון.

כוכבי השבוע

בלתי מספיק: מאיפה הישראלים מגרדים כסף למשכנתה?

הבשורות הטובות הן שהישראלים משלמים משכנתה כמו שעון, גם אחרי שהיא התייקרה להם ביותר מאלף שקל ולמרות שהשכר של רובם לא עלה בשיעור דומה. 2.7 מיליארד שקל אמנם נמצאים בפיגור של יותר מ־90 יום, אבל זהו שיעור נמוך (0.5% מסך המשכנתאות) גם בהשוואה לעידן הריבית האפסית.

הצרה היא, שלא ברור מאיפה הם מגרדים את הכסף, וכמו שכתבו השבוע בבנק ישראל, "סביר שמשקי בית רבים ינסו למצוא דרכים להימנע מכניסה לפיגור בהחזר המשכנתה, לדוגמה על ידי צמצום הוצאות, מיצוי חסכונות, הגדלת משיכת היתר, נטילת חובות נוספים למימון ההוצאות השוטפות ואף כניסה לפיגור בהלוואות אחרות... לפי אינדיקטורים ממקורות שונים, נראה כי ישנה עלייה ניכרת בשיעורי הפיגור בהחזרים של אשראי צרכני למלווים שאינם בנקים". אכן מפחיד.

מצוין: הורדת הדירוג של ארה"ב הייתה עניין של זמן 

יש צדק בעולם. לא תמיד, אבל פה ושם הוא בכל זאת מבליח - כמו בהורדת דירוג האשראי השבוע של ארה"ב ל־AA+ (אנחנו אגב מדורגים שם ב־A+).

לא צריך להיות מומחה גדול לארה"ב כדי להבין שדירוג האשראי המושלם שזכתה בו המדינה (AAA) לא שיקף את המציאות האמריקאית. אפילו סרטי דיסני כבר לא מנסים להציג גיבור מושלם, אז ארה"ב?! מדינה שסועה וקרועה חברתית פי מיליון יותר מאיתנו, שמעלה עוד ועוד את תקרת החוב שלה כאילו זו פלסטלינה, שלא מצליחה למצוא מועמדים ראויים לעמוד בראשה, ושאפילו המטבע שלה - שנחשב עשרות שנים לעוגן הכי יציב בעולם, כבר לא מצליח להיסחר ביציבות. ולכן, עם כל הכבוד לדרמטיות של אפקט ההפתעה בהודעה של חברת הדירוג פיץ', ההפתעה האמיתית היא שזה קרה רק עכשיו.