שלושה חודשים לבחירות: כמה באמת עולה לחולדאי לשמור על בית רומנו

השווי הכספי של עסקת בית רומנו בתל אביב נע בין 620 מיליון שקל ל-730 מיליון שקל, כך עולה מהערכות שביצעו שני שמאי מקרקעין לפניית גלובס. הפערים בין ההערכות נובעים בעיקר משוני בהערכות של מחירי דירות באזור העסקה. ואולם, שאלת מפתח היא כמה כסף תקבל העירייה בחזרה, באמצעות היטל השבחה על היזמים, בגין התוכנית החדשה המקודמת על בית רומנו, והפרויקטים האחרים המעורבים בעסקה.

● עיריית תל אביב מנעה את סגירת בית רומנו. מה יקבלו היזמים בתמורה?

רכישת בית רומנו על ידי העירייה היא עסקה שאינה דומה לעסקה רגילה בשוק, שכן בתמורה למבנה, אין העירייה משלמת בכסף, אלא בזכויות בנייה לפרויקטים אחרים של המוכרת, YBOX (ווייבוקס), שנמצאים בסביבה. כמו כן, העסקה באה לידי ביטוי בתוכנית בניין עיר חדשה, שאישורה אינו בסמכות הוועדה המקומית העירונית לתכנון ולבנייה, אלא רק בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, של משרד הפנים.

עד שלא תאושר התוכנית לא ניתן יהיה להמשיך עם העסקה. מדובר בעניין טכני אך חשוב, שכן מהודעות לעיתונות של העירייה ניתן היה להבין שהעסקה עומדת כבר לפני מימוש, אולם הדבר אינו כך.

בשנה שעברה רכשה ווייבוקס, בשליטת יעקב גורסד, את רוב הבעלות על המבנה (73%) מהבעלים הקודמים, נכסים ובניין, ב-370 מיליון שקל.

העסקה זכתה לביקורת רבה משום שידוע היה כבר אז שהמבנה מיועד לשימור שבמסגרתו תושאר הפעילות התרבותית והבילויית הפופולרית במקום, במיוחד בפאב "התדר".

בתגובה החליטה YBOX לנייד את זכויות הבנייה למגורים בבית רומנו לפרויקט אחר שהיא יוזמת, "ניבה גת רימון", ברחוב גת רימון.

מבנה לייעוד ציבורי תמורת תוספות בגת רימון

מכאן החל מו"מ עם העירייה שנמשך לאורך החודשים האחרונים. עיריית תל אביב הסכימה בעיקרון לעסקה, שלפיה בית רומנו יועבר לרשותה כמבנה לייעוד ציבורי, ובתמורה היא תעניק לחברה תוספת זכויות בנייה בניבה גת רימון, ובנוסף כוללת התוכנית המקודמת גם תוספת זכויות בנייה לתעסוקה והגדלת השטח הציבורי בתחום פרויקט שנמצא ברחוב בגין 64 במרחב יצחק שדה/חסן ערפה.

העסקה הזו באה לידי ביטוי בצורה של תב"ע על שלושת הנכסים - בית רומנו, ניבה גת רימון ובגין 64, שאמורה להיכלל בדיוני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהיא פורום מועצת העיר, במסגרת ישיבתה ביום רביעי הקרוב.

כפי שנחשף בגלובס בשבוע שעבר, עיקר התמורות בעסקה יבואו לידי ביטוי בתוספת של 238 דירות לפרויקט ניבה גת רימון, לצד הפחתה של אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה וציבור, ותוספת של אלפי שטחי תעסוקה לפרויקט בבגין 64. אז כמה שוות כל הזכויות הללו, וזאת לאור ההשקעה של YBOX ברכישת בית רומנו?

מתברר כי יש שתי דרכים לפחות להסתכל על העסקה. השמאי רן וירניק מעריך את שווי העסקה ב-730 מיליון שקל. להערכתו, שווי זכויות הבנייה למגורים שתקבל החברה באמצעות יחידות הדיור שהיא אמורה לקבל יגיעו ל-680 מיליון שקל, ושווי הזכויות לדירות בהישג יד מגיע ל-54 מיליון שקל; על פי התחשיבים שלו, מחיר דירה בהישג יד נמוך ב-20% ממחיר דירה זהה בשוק החופשי.

לעומת זאת, בגין שטחי התעסוקה והמסחר קיזז וירניק 4 מיליון שקל, משום שבפרויקט ניבה גת רימון ירדו שטחי התעסוקה (והומרו למגורים).

השמאי אוהד דנוס מעריך את שווי העסקה ב-620 מיליון שקל. עיקר ההפרש בין הערכתו לזו של וירניק נעוץ בשווי הזכויות למגורים. דנוס מעריך את שווי יחידות הדיור בכ-560 מיליון שקל, ואת שווי הדירות בהישג יד ב-33 מיליון שקל. על פי החישוב שלו, שווי הדירות הללו נמוך ב-40% משווי דירות רגילות בשוק החופשי.

כאן התמונה נעשית מורכבת אף יותר: לגלובס נודע, כי בפרויקט ניבה גת רימון נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 26 בשטח של 75 מ"ר ו-6 מ"ר מרפסת ב-6.25 מיליון שקל, כלומר מחיר של 80 אלף שקל למ"ר - גבוה משמעותית מהערכות שני השמאים.

על הנייר המוכרת לא אמורה להרוויח מהעסקה

שאלת מפתח אחרת סביב העסקה היא, עד כמה YBOX צפויה להרוויח ממנה? על הנייר היא לא צפויה, שכן בגין התוכנית החדשה החברה אמורה להיות מחויבת ב-50% היטל השבחה, ועל כן, גם לפי התחשיב הגבוה יותר של וירניק היא אמורה להפסיד.

ואולם, וירניק הסב את תשומת הלב לזכויות בנייה בלתי ממומשות שקיימות בבית רומנו, וכמו כן לזכויות שקיימות במבנה מתוקף תמ"א 38. במצב כפי שהוא היום, ניתן לנייד את הזכויות הללו - בסדר גודל של אלפי מ"ר רבים - לפרויקטים החדשים של YBOX, ובכך לצמצם באופן משמעותי את היטל ההשבחה. אם כך, הוא סבור ש"המתנה שבידי היזמים יכולה להגיע אפילו ל-200 מיליון שקל". דנוס גורס, כי "הכול תלוי בהסכם שנחתם בין הצדדים, אבל נראה שהחברה תסתפק ברווח צנוע על הרכישה שלה".

עיריית ת"א הגיבה לפנייה מגלובס, כי פרטים נוספים על העסקה יפורסמו לאחר הדיון בוועדה המקומית, שיתקיים השבוע. לפיכך, שאלות המפתח של התמורות, היטל ההשבחה ומידת הרווחיות של החברה ייפתרו רק מאוחר יותר, כשההסכם יתפרסם.