חוק ההסדרים העניק לשר הפנים סמכות שיכולה להקל על הליכי רישוי הבנייה

הכותב הוא שותף וראש תחום תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן אברמזון

העיכובים בהליכי רישוי בנייה בישראל הם עניין ידוע. משך הזמן להוצאת היתר בנייה "פשוט" בישראל עומד על יותר משנה, כאשר הממוצע במדינות ה־OECD עומד על 150 ימים.

● הקבלנים יושבים על הר של כמעט 60 אלף דירות; מי העיר המובילה בעסקאות של דירות חדשות?
● תקדים: מוסד ציבור יהיה פטור מהיטל השבחה במכירת מקרקעין

במהלך השנים נעשו מהלכים רבים לטיפול בנושא הכואב. לדוגמה, שיפור וייעול הליכי הרישוי היו מטרה עיקרית בתיקון הנרחב לחוק התכנון והבנייה בשנת 2014 (תיקון 101). אולם כל מי שביקש להוציא היתר בנייה בשנים האחרונות יודע היטב כי הליך הוצאת היתר בנייה בישראל עודנו ארוך ומייגע.

בתוך שלל היוזמות האחרונות לשיפור הליך הרישוי, חשוב לשים זרקור על יוזמה שאושרה בחוק ההסדרים האחרון: הסמכת שר הפנים לקידום תיקון לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב־1992, לעניין ביטול ההבחנה בין שטחי בנייה עיקריים לבין שטחי בנייה לשירות.

ההבחנה, שנולדה בתקנות מתחילת שנות ה־90, מובילה בפועל לסרבול ניכר בהליכי הרישוי ואף יוצרת במקרים רבים אבסורדים, עת נותרים בניינים עם חללים לא מנוצלים.

תוכניות מכוח חוק התכנון והבנייה קובעות ייעודי קרקע שונים, כאשר לכל ייעוד קרקע יש מטרה עיקרית אחת או כמה מטרות בעירוב שימושים. לדוגמה, מגורים, מסחר, תעשייה ומלונאות.

תקנות חישוב שטחים מחייבות לקבוע בכל תוכנית את היחס בין שטחי הבנייה שישמשו ישירות למטרות העיקריות בייעוד הקרקע לבין שטחי בנייה שישמשו לשירותים נלווים למטרות אלו - שטחי שירות.

התקנות מפרטות מה ייחשב כשטחי שירות - שטחים למטרות ביטחון ובטיחות, מערכות טכניות, שטחי אחסנה וחניה. בתקנות חישוב שטחים נקבעו הוראות מעבר לעניין תוכניות שאושרו לפני שנת 1992 שלא הגדירו את היחס בין השטחים. כמו כן, הן מאפשרות להוסיף שטחי שירות במקום שבו הדרישה לתוספת השטח נבעה מדרישה של רשות מוסמכת, למשל בתחומי כיבוי אש, נגישות וכד'.

בפועל הצורך לערוך הבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחים למטרות שירות מובילה לסרבול ניכר בהליכי הרישוי משום שנדרשת בחינה מדוקדקת להיקף שטחי השירות והשטחים העיקריים בכל קומה וקומה. פעמים רבות נדרשת פרשנות לצורך ההבחנה בין השטחים בתוכניות שונות, או בתשובה לשאלה האם מדובר בתוספת שטחים של רשות מוסמכת ועוד.

כמו כן, ההבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות מובילה למצב שבו נבנים בניינים עם חללים שלא ניתנים לניצול, או עם שטחי שירות נרחבים שהיו בקלות יכולים להפוך לשטחים עיקריים.

פגיעה בחובת ניצול מיטבי של משאב הקרקע

קחו לדוגמה לובי בניין מגורים גדול ונרחב שבקלות יכול היה להישאר מרווח ומרשים גם אם חלק ממנו היה מוקצה להגדלת דירת גן, אלא שנוצלו כל שטחי הבנייה העיקריים המותרים בתוכנית, ולכן שטח השירות של הלובי הוגדל ללא צורך.

עניין זה מוביל לפגיעה בעיקרון של חובת ניצול מיטבי של משאב הקרקע, עיקרון תכנוני חשוב, במיוחד בישראל הענייה במשאב הקרקע, שגם מצמצם את הפגיעה בסביבה.

הדרך הפשוטה לפשט את הליכי הרישוי ולמנוע חללים לא מנוצלים היא בנייה מכוח תוכניות נפחיות. תוכניות נפחיות הן פשוטות: שטחי הבנייה המותרים הם כל מה שנכנס בתוך מספר הקומות המותר ובתוך קווי הבניין. בתוך נפח זה תתאפשר בנייה ללא הגבלה וללא הבחנה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים.

כמובן שהבנייה בתוך "הקופסה" המותרת כפופה לתקנות השונות והרבות החלות על בנייה בישראל, לדוגמה רוחב מעברים והוראות פיקוד העורף.

בנוסף, הבנייה ב"קופסה" תוגבל להוראות תכנוניות שונות שניתן לקבוע בכל תוכנית, למשל, השארת חזית מגוננת בקומת העמודים וקביעת שטח דירה מינימלי. דוגמה לתוכניות נפחיות שאושרו בשנים האחרונות ומקנות ודאות תכנונית מצוינת, הן תוכניות הרובעים 3 ו־4 בתל אביב.

חשוב להדגיש כי בבנייני מגורים ההשפעה התכנונית המהותית על הסביבה נוגעת למספר יחידות הדיור, לגובה הבניין ולחריגה מקווי בניין. מאחר שהבנייה נעשית בתוך ה"קופסה" המאושרת, אין פגיעה תכנונית בשכנים, ומאידך קופת העירייה תתעשר מתוספת בשטחי הארנונה ובהיטלי השבחה.

כל שנותר הוא לקוות ששר הפנים יקדם את התיקון שהוסמך לעשות בהקדם האפשרי, מה שיוביל בהכרח ובמהרה לשיפור ולייעול הליכי הרישוי.