האוצר מגבש תוכנית חירום להצלת ענף הדיור להשכרה. אלה הפרטים

בחודשים האחרונים נקלע שוק השכירות ארוכת הטווח לקיפאון מוחלט בשל עליית הריבית במשק. ה"קפיצה" המהירה מסביבת ריבית אפסית כמעט, לריבית של 4.75%, הפכה את התחום ללא כדאי כלכלית עבור יזמים רבים.

● בדיקת גלובס | אלו השכונות עם הכי הרבה דירות מושכרות בישראל
● בשל עילת הסבירות: העליון התערב בהחלטת הוועדה הארצית לתכנון ובנייה  

כעת, במשרד האוצר מתכננים להחיות את סקטור השכירות ארוכת הטווח, כך נודע לגלובס. במשרד מגבשים שלושה צעדים אשר עשויים להטיב עם היזמים הפועלים בתחום, לרבות אלו שזכו במכרזי שכירות ארוכת טווח של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", בשיא עליית המחירים בענף. כיום, רבים מהם מתמודדים עם נטל חוב אדיר.

מכירת הפרויקט ליזם אחר ופריסת תשלומים

התוכנית המתגבשת על ידי משרד האוצר כוללת כמה מהלכים שנועדו לטפל במשבר בשוק השכירות ארוכת הטווח. ההיבט הראשון נוגע ליזמים שכבר זכו במכרזי "דירה להשכיר", ובמיוחד כאלו שעשו זאת בשנים 2021 ו־2022, אז גם המחירים בסקטור הגיעו לשיאים בלתי רגילים. ההיבט השני הוא לתמרץ את התחום ולאפשר שיווק של כמה שיותר יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

עבור היזמים שכבר זכו במכרזים, באוצר בוחנים אפשרות להתיר את מכירת הפרויקטים, מה שלא ניתן לבצע היום. סעיף 18 במכרזי "דירה להשכיר" קובע כי היזם הזוכה "מתחייב שלא להעביר ו/או למכור לאחר ו/או לעשות כל דיספוזיציה שהיא בזכויותיו ו/או בהתחייבויותיו שבהסכם זה ו/או על פי חוזה החכירה בתמורה ו/או שלא בתמורה לצד שלישי". אם מדובר בכמה חברות שזכו יחד במכרז, הן אף אינן יכולות לצרף שותף או להסב את חלקן בשותפות.

בכוונת האוצר לאפשר כעת את מכירת הפרויקט, במטרה להקל על אלו שזכו במכרזים ומתמודדים עם נטל כלכלי עצום. דוגמה לכך היא חברת שיכון ובינוי, שזכתה במכרז שכירות ארוכת טווח בשדה דב, תמורת סכום כולל של יותר מ־2 מיליארד שקל. לשם כך, נטלה החברה הלוואה בסך כ־1.8 מיליארד שקל. באוצר מתכוונים לקבוע כי מכירת הפרויקט תתאפשר רק תוך שמירה על הזכויות, קרי על תנאי ההשכרה ותקופת ההשכרה כפי שמצוין במכרז. מאחר שמדובר בהוראות רגולטוריות בעיקרן, שינוי שלהן אמור להיות קל ומהיר יחסית.

שני צעדים נוספים מיועדים בעיקר להחייאת הסקטור ולעידוד יזמים להיכנס אליו ולפעול בו: ראשית, באוצר בוחנים לאפשר פריסת תשלומים בעת זכייה במכרז דיור להשכרה. זאת, בדומה למהלך שמקודם בימים אלה בנוגע למכרזי קרקע רגילים בפריפריה: תשלום ראשון של 30% מהזכייה, ופריסת היתרה למשך שנתיים. בעולם השכירות ארוכת הטווח, שבו המימון משפיע בצורה אדירה על כלכליות הפרויקט, ודאי בסביבת ריבית גבוהה, המהלך יכול להקל מאוד על היזמים. גם כאן מדובר במהלך שניתן ליישם במהירות יחסית.

המהלך הנוסף, אשר ידרוש חקיקה ולכן צפוי להיות ארוך יותר, הוא יצירת מסלול חדש לקיזוז מע"מ (17%) בפרויקטי שכירות ארוכת טווח. כיום, יכול יזם אשר מקים פרויקט שכירות ארוכת טווח, להזדכות על חלק המע"מ הנוגע רק להכנסות מהפרויקט - הן מהשכירות והן ממכירתו העתידית. לאורך כל תקופת הקמת הפרויקט, שבמהלכה נטל המימון הוא הכבד ביותר, היזם אינו יכול להתקזז במע"מ על עלויות הבנייה ותשומות הבנייה.

בכוונת האוצר ליצור מסלול שיאפשר את קיזוז המע"מ על עלויות הבנייה, לצד המסלול הקיים היום, כך שהיזם יוכל לבחור בין המסלולים. באוצר מעריכים כי לאפשרות קיזוז המע"מ בעת הבנייה יש תועלת נוספת: היא עשויה לשמש כתמריץ ליזמים לקדם את הפרויקט אל שלב הבנייה בפועל, ולהגדיל את התחלות הבנייה בסקטור הזה.

האם קבינט הדיור יכונס לדון במשבר?

בסוף חודש יוני האחרון התכנס קבינט הדיור של הממשלה לראשונה, יותר מחצי שנה לאחר הקמתה. בסביבת השר מציינים בימים האחרונים כי הקבינט צפוי להתכנס שוב עד לסוף החודש, ולגלובס נודע כי תאריך היעד לעת עתה הוא 22 באוגוסט. עם זאת, גורמים המעורבים בנושא מסתייגים ומציינים כי ישנה אפשרות שהישיבה תידחה לאחר חגי תשרי.

בין הנושאים הצפויים לעלות בישיבת קבינט הדיור הקרובה נמצא גם המשבר בשוק השכירות ארוכת הטווח, וייתכן שיידונו בו גם רעיונות האוצר שהובאו כאן.

כמו כן, צפוי לדון הקבינט בחיזוק ההתיישבות בגליל וכן ב"חידוד" יעדי הממשלה - הן מבחינת התחלות הבנייה השנה, והן מבחינת היעדים הכוללים לשנת 2024.