לאחר כל האטה ברכישת דירות, מגיעה ההתפרצות

הכותב הוא עורך דין המייצג חברות בנייה

יש לנו זיכרון קצר, הטיה קוגניטיבית שגורמת לרובנו להתמקד ב"כאן ועכשיו". נקודת שפל פוקדת בימים אלה את ענף הנדל"ן וביתר מיקוד את דירות המגורים, והסיבות מוכרות: "סביבת הריבית למשכנתאות גבוהה" (ולכן הלוואות המשכנתה התייקרו), וגם "מצב־הרוח הלאומי לא משהו". אבל גם בעת מחלוקת פוליטית וחברתית לא מפסיקים להיוולד ילדים, בני זוג לא מפסיקים להתחתן (וגם לא מפסיקים להתגרש), וכולם, ללא יוצא מן הכלל, צריכים עוד המון דירות.

החלטת הממשלה האסטרטגית לדיור קובעת כי עד 2040 - שזה לא זמן רב במונחים של מדינה - חסרות לנו 2 מיליון ו־600 אלף דירות בכדי להדביק את פער הגידול והריבוי הטבעי של האוכלוסייה. תחזית ממשלתית זו לא מתבססת על גידול הביקוש לדירות בשל אנטישמיות וגלי עלייה, אלא רק על הגידול הטבעי באוכלוסייה. בדיוק כמו בכבישים, גם בדיור נהיה הרבה יותר צפוף.

ירידה בהתחלות הבנייה

דווקא בגלל סביבת הריבית הגבוהה ישנה ירידה בהתחלות הבנייה, הקבלנים קונים פחות קרקעות, ניגשים כעת פחות למכרזים של רמ"י, מכיוון שעלויות המימון (הריבית על ההלוואות לרכישת הקרקעות) יקרות לקבלנים, שפשוט ממתינים בצד עד יעבור זעם.

הפוליטיקאים מדברים רבות על "פישוט הבירוקרטיה הממארת", מדברים עד צרידות, אך במבחן המעשה מעט מאוד קורה. אז מה עושים? כמו שאמר לי פעם פלאטו שרון ז"ל: "העולם נמצא בידיים של אנשים אופטימיים". ובפילוסופיה אופטימית זו, מתי שהוא ישכילו הפוליטיקאים מכל קצות הקשת לגמור כבר איזו פשרה שתחזיר את כולנו לשפיות, לנורמליות ולשגשוג כלכלי שאנחנו כולנו יודעים לייצר כאן. יש לזכור כי נגיד בנק ישראל לא העלה את הריבית בפעם האחרונה, ובכך נעצרת "אווירת המלחמה".

אחרי כל האטה ברכישת דירות חדשות, מגיעה בסופה התפרצות ברכישת דירות חדשות, כשכל התפרצות עזה מקודמתה. כך היתה התפרצות ברכישת דירות לאחר כישלון תוכנית "מע"מ אפס" של שר האוצר דאז יאיר לפיד, כך גם קרה לאחר כישלון תוכנית "מחיר למשתכן" בניסיון הכשל למיתון משבר הדיור שהגה שר האוצר דאז משה כחלון, וכך צפוי לקרות גם בתום גל השפל הנוכחי.

מדוע? מפני ששום דבר בנתוני המאקרו לא השתנה. הצורך הבסיסי לקורת־גג לגור תחתיה קיים ומתעצם. אנשים צריכים בתים לגור בהם. אז מה נחוץ עכשיו לעשות? קודם כל לזנוח את מה שהוכח בעליל שלא עובד, ע"ע מפעלי ההגרלות לסובסידיות של דירות ("מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" וכיוצ"ב) ללא שום תבחין, תסנין של חתך סוציו־אקונומי של הזוכים.

מערך ארוך־טווח

אז מה כן נכון לעשות? ראשית, להקים מערך דיור ארוך־טווח להשכרה באמצעות 10 חברות הבנייה הגדולות והאיתנות במשק ובפיקוח ממשלתי (שכירות מוגנת ומפוקחת לתקופות של 10 שנים + 10 שנים) בחלוקה למחוזות ועם יעדי מסירות של 30 אלף דירות להשכרה ארוכת־טווח בשנה. הרי לא כל אחד יכול לקנות דירה סטנדרטית בעלות של מיליונים.

שנית, לתת כסף אמיתי ("כסף חי") לרשויות המקומיות כנגד מתן כל היתר בנייה שהן תפקנה לדירות. לא נכון, לא מעשי, ובעיקר לא ישים, לתת לרשויות להתקוטט בינן לבין עצמן על חלוקת תשלומי הארנונה. השלטון המרכזי חייב להכניס את ידו לכיס ולשלם ישירות לרשויות המקומיות למטרה זו.

שלישית, יש להשתמש בפלטפורמת המס בכלים של "גזרים" ולא "במקלות" (שוב ושוב להעלות את מס הרכישה). בדומה למבצע שנערך "לשחרור רווחים כלואים בחברות" (לתת פרק זמן קצוב למשוך מהחברות את הכסף ולשלם שיעור מס מופחת), יש לקיים מבצע דומה, על בסיס אותו רציונל, קצוב בזמן, לשנה, עם הקלה, מחצית סכום מס שבח למוכרי דירות במהלך תקופת המבצע. כך תשוחררנה אלפי דירות מוכנות על המדף רק שלם וקח, לשוק של הרוכשים. ולזכור שאחרי כל שפל מגיעה הגאות, ומוטב להתכונן לכך מראש.