שתי דירות יוקרה בתל אביב נמכרו בעשרות מיליונים והותירו סימני שאלה

חברת הנדל"ן אלמוגים החזקות וחברת גוב נדל"ן המקימות את פרויקט "מתחם הרב קוק" היוקרתי בשכונת נווה צדק בתל אביב דיווחו כי מכרו שתי דירות ראשונות בפרויקט, במחיר כולל של 41.5 מיליון שקל. עוד דיווחו על בקשת רכישה לדירה נוספת בפרויקט, במחיר של 48 מיליון שקל. העסקאות, על פי הדיווח של חברת אלמוגים הציבורית, משקפות מחירים גבוהים בצורה חריגה: 140 אלף שקל למ"ר בשתי הדירות שנמכרו, ו־170 אלף שקל למ"ר בדירה שלגביה הוגשה בקשת הרכישה. אבל בפועל נתונים רבים חסרים בדיווח - ומעלים הרבה מאוד סימני שאלה סביב העסקאות.

● התחדשות עירונית: אחרי עשור של תכנונים, הגיע זמן המעשים | המוניטור
● הנדל"ן במנהטן מכה בתל אביב: שעון החול של דלשה קפיטל כמעט ואזל
● שתי שכונות בקריית אונו: דומות אבל עם הבדלים ברורים

מתחם הרב קוק, בין הרחובות המרד, אליעזר רוקח ועין יעקב, משלב בנייה חדשה ועבודות שימור - כולל שימור ושחזור מבני בית הכנסת ובית המדרש של הרב קוק. דירות המגורים, יחלשו על מפלס אחד בשטח 4,000 מ"ר, וההשקעה בפרויקט מוערכת בכ־330 מיליון שקל. התוכנית למתחם השתנתה כמה פעמים, בעיקר מבחינת מספר הדירות שייבנו בו ושטחן - מה שמוביל ל"חורים בעלילה" באשר לעסקאות שדווחו כעת.

 מתחם הרב קוק בתל אביב לפני התחלת הבניה ב-2021 / צילום: כדיה לוי

בגרסה הנוכחית כולל הפרויקט 18 דירות, אם כי לפני כן אמור היה לכלול 26 דירות - ולפי נתון זה, ההערכה הייתה ששטחן הממוצע של הדירות יהיה 115 מ"ר. תכנון מוקדם יותר ייעד לדירות אלו שטח של 70 מ"ר בלבד בממוצע, ובהתאם למצב כיום - לאחר מהלך של איחוד דירות שקידמו החברות - קשה לקבוע מהו גודל הדירות הממוצע.

שטח הדירות שנמכרו לא נמסר על ידי החברות, ולבד מזה, כל דירה בפרויקט "זוכה" גם לחצר או למרפסת - אך גם נתון זה לא מופיע בדיווחים ולא התקבל מהחברות, כך ששטח הדירה עצמה ("שטח עיקרי" בעגה המקצועית, י.נ) אינו ידוע. במצב עניינים כזה, כמעט בלתי אפשרי להעריך את טיבן של העסקאות ולהבין את המחיר האמיתי למ"ר שמשקפות העסקאות.

הסכם סודיות

ומדוע הפרטים החסרים לא נמסרו? לגלובס נודע כי הרוכשים הנוכחיים והעתידיים חתמו על הסכמי סודיות מול המוכרות, שאינם מאפשרים להן למסור את כלל פרטי העסקאות. בשל היותה חברה ציבורית, דיווחה חברת אלמוגים החזקות על העסקאות - אך לא הוסיפה פרטים מלבד מחיר העסקאות והמחיר למ"ר, כביכול. כמו כן, העסקאות דווחו לרשות המיסים כך שבמוקדם או במאוחר פרטיהן ייחשפו לציבור.

על רקע זה נציין עוד כמה פרטים חשובים, "סביב" העסקאות: מתחם הרב קוק יצא לדרך בשנת 2022, אז העריכו החברות את עלויות ההקמה ב־330 מיליון שקל, אלא שמאז - ככל הנראה בשל עליית הריבית - התייקרה ההקמה, ועל פי הפרסום האחרון היא מוערכת ב־400 מיליון שקל. לצד זה, בעוד במרץ העריכה אלמוגים, שחלקה בפרויקט הוא 40%, כי תניב ממנו רווח גולמי צפוי של 89 מיליון שקל, ואילו במאי פחת הרווח הצפוי ל־85 מיליון שקל.

בתוך כך, במקביל להוצאת ההודעה על צמד העסקאות במתחם הרב קוק, פרסמה אלמוגים את הדוח החצי שנתי שלה, לחציון הראשון של 2023 ולרבעון השני של השנה, המראה בבירור ירידה במספרים בהשוואה ל־2022. כך, הרווח הגולמי שלה הסתכם במחצית הראשונה של 2023 בכ־42.6 מיליון שקל, לעומת כ־80 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2022, והרווח הנקי הסתכם בכ־17.7 מיליון שקל, לעומת 41.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.