שוק הדיור ברבעון הראשון: באיזו עיר רבע מהמשקיעים מכרו בהפסד?

היוקרה התל אביבית והפריפריה הרחוקה הן הכוכבות הגדולות של סקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר לשוק הנדל"ן ברבעון הראשון של השנה. שוק היוקרה התל אביבי רשם התאוששות מבחינת מספר העסקאות שנרשמו בה (אך לא מבחינת מחירים), ומשקלה של הפריפריה כבר הגיע לשיא היסטורי של כמעט מחצית מכלל העסקאות שבוצעו בשוק החופשי. וכל זאת על רקע שוק שמידרדר לתוך המשבר הכבד ביותר בעשורים האחרונים. ואילו באר שבע מובילה את שיעור המשקיעים שנאלצו למכור את הדירות שלהם בהפסד.

● תקדים: מוסד ציבור יהיה פטור מהיטל השבחה במכירת מקרקעין 
● חוק ההסדרים העניק לשר הפנים סמכות שיכולה להקל על הליכי רישוי הבנייה

על פי הסקירה, ברבעון הראשון של השנה בוצעו 18,394 עסקאות בשוק החופשי (כלומר ללא "מחיר למשתכן"). בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בשוק החופשי, שערך הכלכלן מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רק בשלוש תקופות, שאופיינו בזעזועים חיצוניים נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות: תקופת האינתיפאדה השנייה (2002-2003), פרוץ המשבר העולמי (רבעון רביעי 2008) והרבעון השני של 2020, שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

ואולם הכלכלן מדגיש, כי יש להביא בחשבון שמספר משקי הבית בשני המשברים הראשונים היה נמוך משמעותית מאשר כיום, כך שאם כיום נרשמים ביצועים דומים - המצב בפועל גרוע יותר.

שוב מתברר, כי בתקופה הזו חל שינוי משמעותי בהגדרת המושג "אזורי ביקוש", שכן בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשני אזורים, זה של תל אביב וזה של רחובות (הכולל בין היתר את ראשון לציון, רחובות, נס ציונה ומודיעין), רמת העסקאות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה לרמתה ההיסטורית הנמוכה ביותר. "באופן כללי כאשר בוחנים את הדרוג ההיסטורי של רמת העסקאות באזורים השונים, בולטת העובדה לפיה אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית מאשר באזורי הפריפריה, קרובה רמת העסקאות ברבעון הראשון השנה לרמת שפל היסטורי. מנגד, באזורי הפריפריה, שגם בהם אמנם נרשמה ירידה חדה בעסקאות ברבעון הראשון, רחוק הרבעון הראשון השנה מרמות שפל באזורים אלו", נכתב בסקירה.

משקל הפריפריה נותר יציב

התוצאה של כל התופעות הללו היא, שמשקל הפריפריה בעסקאות שבוצעו בשוק החופשי ברבעון הראשון של השנה, הגיע ל-49% מכלל העסקאות שבוצעו בשוק החופשי. מדובר בתופעה שאינה מוכרת בשוק הנדל"ן, לא ב-20 השנים האחרונות וככל הנראה גם לא לפני כן (רק שבידי הכלכלן הראשי אין נתונים מלפני שנות האלפיים). מדובר בממצא חשוב, שכן במשך תקופה ארוכה הגורם שהגדיל את מספר העסקאות בפריפריה היה דירות שהוגרלו במסגרת "מחיר למשתכן".

ניכר כי משקל הפריפריה שבין 2008 ל-2020 נותר יציב פחות או יותר והגיע לרמות של 35%-40% מכלל העסקאות. ואולם מאז תחילת גל עליות המחירים אותו חווה השוק החל מאמצע 2020 ועד לסוף 2022, משקל הפריפריה מכלל העסקאות עלה במהירות והגיע לשיא הנוכחי.

ניתן להניח, כי הדברים הם תולדה של המחירים. כך, ברבעון הראשון של השנה דירות חדשות שנרכשו במחוז תל אביב (שכולל את הערים תל אביב ובת ים), עלו לרוכשים 4.7 מיליון שקל בממוצע, ודירות יד שנייה - 2.8 מיליון שקל ; מדובר במחירים משולשים ממחירי הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי בנגב, בגליל ובאזור חיפה במחירים שכפולים ויותר ממחירי הדירות יד שנייה שנמכרו באזורים הללו.

התאוששות מפתיעה

הכוכב השני של הסקירה הוא, כאמור, שוק היוקרה התל אביבי. ככלל, שוק היוקרה הישראלי כולל בעיקר שלושה מקומות: תל אביב, הרצליה וירושלים, שמהווים כ-80% ומעלה מכלל השוק הזה ואולם הנדל"ן היוקרתי התל אביבי לבדו מהווה כמחצית מכל שוק היוקרה הישראלי, ולכן גם אנחנו בגלובס הרחבנו עליו את הסקירה בחודשים האחרונים. שוק זה נראה היה קפוא במשך תקופה ארוכה, דבר שכתבנו עליו לא מעט - אך ברבעון הראשון של השנה חלה בו התאוששות מפתיעה.

על פי הכלכלן הראשי, לאחר ירידה חדה של 48% במספר העסקאות בשוק היוקרה בתל אביב בשנת 2022 בהשוואה לשנת 2021, נרשמה התאוששות במספר העסקאות בפלח שוק זה בת"א ברבעון הראשון של 2023, מרמה של 47 עסקאות ברבעון האחרון אשתקד לרמה של 63 עסקאות ברבעון הראשון השנה, גידול של 34%. "גידול זה בולט במיוחד על רקע המשך הירידה בסך העסקאות בעיר ת"א ברבעון הראשון של 2023, כאשר אלו ירדו בשיעור של 4% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד", נכתב בסקירה.

יש לציין, כי בניגוד לבדיקות שנעשות על ידנו, הכלכלן הראשי הצמיד את מחירי דירות היוקרה בהתאם לעליות המחירים שנרשמו בעת ההיא, כך שבעוד שב-2021 דירות יוקרה אצלו הוגדרו כדירות של 10 מיליון שקל ומעלה, ב-2022 הרף המינימלי עלה ל-11.5 מיליון שקל.

בעלי היכולת לקנות דירת יוקרה בתל אביב

ואולם ההתאוששות הכמותית נעשתה תוך ירידות ברמות המחיר. מחירה הממוצע של דירה בשוק היוקרה בת"א עמד ברבעון הראשון השנה על 15.4 מיליון שקל, ירידה של 13% מהמחיר הממוצע ברבעון האחרון של 2022; במחיר למ"ר נרשמה ירידה מתונה יותר, של 5%. יש להדגיש, כי אין בהכרח מדובר בירידות מחירים, אלא ברכישת נכסים, שמלכתחילה מחיריהם זולים יותר.

מי המאושרים שיכולים לשים יד על דירת יוקרה בתל אביב? השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירות בשוק היוקרה בעיר ברבעון הראשון של 2023 הגיע ל-153 אלף שקל, שהוא נמוך משמעותית מרוכשי הנכסים הללו בשנים 2021-2022. ואולם השכר החציוני היה דווקא גבוה יותר. מה שמעיד על האוכלוסייה שרכשה דירות יוקרה בתל אביב ב-2023 היא הומוגנית יותר ברמות השכר שלה.

בניגוד לת"א, בירושלים אשר רשמה גידול של 13% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה בשנת 2022 בהשוואה לשנת 2021, נרשמה ירידה חדה במספר עסקאות אלו ברבעון הראשון של 2023, כאשר אלו הסתכמו ב-13 עסקאות בלבד לעומת 22 עסקאות ברבעון האחרון אשתקד, ירידה חדה של 41%.

ירידה חדה במספר העסקאות בירושלים

בהיפוך מוחלט למה שקרה בתל אביב, הירידה החדה במספר העסקאות בירושלים, לוותה ברמות מחירים גבוהות יותר, כאשר המחיר הממוצע ברבעון הראשון השנה עמד על 15.6 מיליון שקל, גבוה ב-22% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.

בתקופה בה נרשמה בלימה בעליית מחירי הדירות ע"פ מדד הלמ"ס, עשויים שיעורי גידול חריגים אלו ברמות המחירים בשוק היוקרה בירושלים לרמז על שינוי בתמהיל הדירות שנרכשו גם בתוך פלח שוק היוקרה עצמו.

בהרצליה, העיר השנייה בגודלה בפלח שוק היוקרה, נרשמה יציבות במספר העסקאות בפלח שוק זה ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד (15 עסקאות בכל אחד מרבעונים אלו), אך גם בשוק זה, כמו בתל אביב, מחירי העסקאות הממוצעים היו נמוכים מבעבר.

המחיר הממוצע לעסקת יוקרה בהרצליה עמד ברבעון הראשון השנה על 15 מיליון שקל, נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד (בנטרול עסקה בשווי חריג ברבעון האחרון אשתקד), אולם בשל העובדה שבעיר זו דירות היוקרה מתרכזות בצמודי קרקע, סביר להניח שירידה חדה זו במחיר הממוצע מושפעת בין היתר מתמהיל דירות שונה.

המשקיעים הוסיפו בעיקר לצאת משוק הנדל"ן ברבעון הראשון של השנה, והפיקו רווח ריאלי ממוצע של 800 אלף שקל ממכירת הדירות שלהם (כלומר זה היה הפער הריאלי בין המחיר שבו מכרו את הדירה לבין זה שרכשו, לא כולל תזרים ההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים).

שיעור המשקיעים המפסידים

אך היו כאלה שמכרו בהפסד, והם בעיקר מצויים באזור הפריפריה הדרומית. העיר באר שבע מובילה עם כרבע מהדירות שמכרו המשקיעים תוך הפסד הון ריאלי, ואילו בדימונה האחוז הגיע ל-9%. בקרית ים הצפונית 9.5% ממכירות המשקיעים נעשו תוך הפסדים, בירושלים 7.8%, הרצליה 7.5%, מגדל העמק ורמלה 7.1%, חיפה ובת ים 6.5%. אפילו בתל אביב שיעור המשקיעים המפסידים היה משמעותי יחסית והגיע ל-5.2%. במקרה זה יש להניח, כי נמצאו מספר משקיעים שלנוכח מיעוט העסקאות בעיר היו מוכנים להוריד ממחירי הדירות שמכרו - העיקר להיפטר מהן.

ומצד שני היו הערים שבהן כל המכירות ברבעון הראשון של השנה היו ברווח: רמת גן, פתח תקווה, אשדוד לדרה, קרית גת, קרית ביאליק ועוד.

הרשימה הזו אינה משמעותית כמובן מבחינת ניתוח כדאיות של השקעות נדל"ן, כי ברבעון האחרון של 2022 בקרית ביאליק ובקרית גת נרשמו 9% ו-7.8% משקיעים שמכרו בהפסד, כך שמדובר בתמונת מצב שנכונה אך ורק לרבעון הראשון של 2023.