מגדל היוקרה על קפלן מתאכלס: כמה תשלמו על מיני פנטהאוז?

העסקה: מיני פנטהאוז בפרויקט דה וינצ'י בתל אביב נמכר ב־13.2 מיליון שקל. הדירה, בשטח 159 מ"ר עם מרפסת בשטח 20 מ"ר, כוללת 5 חדרים, שלוש חניות ומחסן. היא נמצאת בקומה 36 מתוך 42, בבניין הדרומי שבפרויקט. מדובר בעסקה הראשונה מאז ניתן במאי האחרון טופס 4 לאכלוס הפרויקט.

● חברת רום כנרת נקלעה לקשיים - הבעלים מחפש משקיע בדובאי
● קבוצת חג'ג' סירבה למכור חניה אחרי שהתחייבה - מה קבע בית המשפט?

הפרויקט: פרויקט דה וינצ'י שוכן בפינת הרחובות דה וינצ'י וקפלן וכולל שני מגדלי מגורים בני 42 קומות הכוללים 412 יח"ד, מהן 40 מיועדת להשכרה במחיר מופחת על ידי רמ"י ועיריית תל אביב. העירייה מסרה כי היא מעריכה שההרשמה להגרלה על הדירות תצא לדרך בתוך מספר שבועות. שני המגדלים מחוברים בבריכה פרטית שמרחפת ביניהם. בצמוד למגדלים יוקם בניין משרדים בן 9 קומות, עם מסחר בקומת הקרקע וכן שטח ציבורי עירוני לעיריית תל אביב עליו מתוכנן לקום מרכז עבודה ויצירה עבור קהילת האמנים והאמניות העצמאיים של העיר.

הפרויקט שוכן על מה שכונה בעבר "מתחם כנרית" - כ־10.5 דונם שהתפנו משטח הקריה הצבאית ונרכשו במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ע"י היזמיות קנדה ישראל ואקרו ב־830 מיליון שקל. ב־2015, בזמן סגירת המכרז, זה היה מחיר שיא של כל הזמנים לקרקע מדינה, עד שנמכרה קרקע סמוכה של רשות השידור במתחם שרונה ב־2016 ב־1.06 מיליארד שקל.

לאחר זכיית החברות בפרויקט הן הקימו קבוצת רכישה למימון הפרויקט, שכללה רשימה ארוכה של שמות מוכרים בעולם העסקים המקומי. בפרסום בגלובס ב־2016 הוזכרו בין היתר זהבית כהן, מנכ"לית קרן אייפקס ישראל; האדריכל אבנר ישר; עו"ד ששי גז, חזי בנק בעלי חברת הקרמיקה.

ביוני 2021 נהרג מוסאב אל נג'די, בן 30, בתאונה שבה קרסה מעלית חיצונית בעת בניית המגדל.

המצב בשוק: רונן סיונוב, מבעלי חברת הומרקט שתיווך בעסקה, מספר כי "על אף המצב בשוק, רוכשי קצה בעלי יכולת כלכלית שברובם אינם נשענים על מימון בנקאי, מביעים אמון בשוק היוקרה בתל אביב ובפרט בדירות פרימיום בפרויקטים איכותיים שישמרו על ערך ההשקעה. דירה בקטגוריה זו במגדל הושכרה לאחרונה בדמי שכירות של 55 אלף שקל לחודש".

עוד ציין המתווך כי הדירה שווקה במשך שלושה שבועות, והרוכשים עלו לאחרונה לישראל. הדירה ברמת גמר אך בכוונתם לבצע שדרוגים בעלות נוספת של כ־1.5 מיליון שקל. המוכרים ככל הנראה קנו את הדירה במכירה מוקדמת במסגרת קבוצת הרכישה בסמוך לרכישת הקרקע, בעלות של כ־45 אלף שקל למ"ר.

הערכת שמאית: שושי שרביט־שפירא, משפטנית ושמאית מקרקעין (שמאית מכריעה בדימוס) ממשרד "שרביט־שפירא", אומרת כי "מסוף 2022 יש קיפאון בשוק דירות היוקרה. דירות רגילות בשטח כזה נמכרות לרוב עם שתי חניות. אם מביאים בחשבון את החניה הנוספת ואת גודל המרפסת שהוא מעט גדול יותר מהרגיל, זה משקף מחיר של 80 אלף שקל למ"ר.

"בהתחשב בגובה הקומה מדובר בעסקה במחיר מעט נמוך - דירות במגדל בית לסין בקומה ממוצעת 10, בשטח דומה, נמכרו במחצית השנייה של 2022 ב־85 אלף שקל למ"ר.

"עסקה אחרונה שדווחה במגדל דה וינצ'י היא מאוקטובר 2022 בדירה קטנה בשטח 66 מ"ר בקומה 24 ששיקפה כ־73 אלף שקל למ"ר. לכן נראה שהעסקה משקפת את מצב השוק הנוכחי ונסגרה במחיר מעט נמוך ממה שהיה יכול להתקבל בשנת 2022".

בעניין התשואה המשוערת בנכס כזה הוסיפה שרביט־שפירא כי "שכירויות בדירות יוקרה במגדלים היא באזור 30־35 אלף שקל לחודש ושיעורי התשואה לרוב הינם 2.5%־3%".

הכלכלנית הראשית באוצר כתבה השבוע כי בפלח שוק דירות היוקרה, ברבעון הראשון של השנה, נרשמה התאוששות במספר העסקאות בת"א, בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד, זאת לאחר ירידה חדה במהלך שנת 2022. ניתוח הממצאים מרמז על ירידת מחירים משמעותית.