השבוע בנדל"ן: כמה דירות מושכרות באמת יש בישראל

+שאלה של הגדרה: כיצד הכלכלן הראשי מדווח בסקירות החודשיות שלו על כך שמלאי הדירות שבידי המשקיעים יורד בקצב של אלפי יחידות דיור בשנה, ובסך־הכול כ־30 אלף מאז 2016, ואילו הלמ"ס פרסמה לפני כעשרה ימים סקר בעלות על דירה, שממנו עלה שבין 2013 ל־2022 מספר הדירות המושכרות עלה בקצב שנתי של 3.4% בממוצע, והן מנו בסוף שנה שעברה 803 אלף דירות. מי צודק?

אף אחד לא אוהב לשמוע את התשובה הזו, שגם מצוינת בכמה בדיחות - שני הצדדים צודקים. השאלה, כיצד מגדירים "דירה להשכרה".

הכלכלן הראשי מגדיר את הדירה הזו לפי הגדרת רשות המסים, שמסתמכת על ספירת בעלי הדירות הנוספות, כלומר אנשים שמחזיקים בבעלותם דירות בנוסף לדירות המגורים שלהם. כללי המיסוי שחלים על אנשים אלה בעת מכירת ורכישת דירה שונים מהכללים החלים על אלה שרוכשים דירות יחידות, ועל כן הם "מסומנים" על ידי רשות המסים והכלכלן הראשי.

אבל מה קורה אם לאנשים יש דירה נוספת, אך הם אינם משכירים אותה, אלא נותנים אותה לילדים, או שמשאירים אותה ריקה, למשל? את רשות המסים העניין הזה לא כל כך מעניין. את הלמ"ס דווקא כן.

ויש גם מקרים נוספים: מהשנים האחרונות אנו מכירים את "המשקיעים הצעירים", כלומר משקי בית צעירים שרכשו דירה בפריפריה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. זו דירתם היחידה, אך הם החליטו להשכיר אותה ולהמשיך להתגורר בשכירות במרכז. על פי האוצר הם לא משקיעים. על פי הלמ"ס - כן; אנשים שקיבלו דירות בירושה פטורים מתשלום מס, ולעתים הרישום של הדירה על שמם אורך זמן. במהלך העניינים הם משכירים אותה, ופועלים כמשקיעים לכל דבר. גם כאן בלמ"ס הם נספרים, ובאוצר - לא.

אז כולם צודקים, אך לטעמנו יש מישהו ש"צודק יותר" בעניין הזה, והיא הלמ"ס, שהגישה שלה תואמת יותר את המורכבות של השוק הזה, מאשר זו של רשות המסים והאוצר.

הנחה של 1.1 מיליון שקל לדירה בקריית גת

יום שני 8/21

אירוע שיווקי של ממש אמור להתקיים השבוע - אלא אם יקרה מה שקורה פעמים רבות בזמן האחרון, ואחד או שני המכרזים שנדווח עליהם יידחו. בבת־אחת תוציא רמ"י לשיווק קרקעות ל־8,624 יחידות דיור, במסגרת שני מכרזים, שכוללים 32 מתחמים בקריית גת.

במסגרת המכרז הראשון, שכבר נדחה פעם אחת, יתקיימו 16 מכרזי רמ"י לסך של 5,168 דירות במתחם "כרמי גת צפון". המכרזים כוללים מתחמים של 76־530 יחידות דיור, שמהן 60% יוגרלו במסגרת "מחיר מטרה", והיתרה ישווקו בשוק החופשי.

מחיר דירת 100 מ"ר תיאורטית שתשתתף בהגרלות, אמור להגיע לכ־1.1 מיליון שקל. מדובר במחיר שמגלם בתוכו הנחה משמעותית של 600 אלף שקל ואף יותר, לעומת מחירי השוק בכרמי גת, אך הוא גבוה בכ־200 אלף שקל ממחיר דירות שהוגרלו במקום בעבר.

מקבץ המכרזים השני יתקיים באזור כרמי גת מערב. מעניין כי המפתח לקביעת כמות הדירות שיוגרלו במסגרת מחיר מטרה שונה מזה של המקבץ הראשון, והוא נקבע ל־80% דירות שיורגלו, לעומת 20% שיימכרו בשוק החופשי.

גם המחיר למ"ר נמוך מעט מזה שנקבע למקבץ הראשון, כך שמחירי דירה תיאורטית של 100 מ"ר במקום צפויים להגיע לכמיליון שקל.על הפרק: אחד מהמכרזים הכי מעניינים במסגרת "מחיר מטרה" שאמור להסתיים. מדובר במכרז קטן, ל־57 יחידות דיור בסך־הכול, אבל השאלה, למי התוכנית הזו מיועדת, והאם יש טעם לכלול בה גם שכונות יוקרה.