מתחרה ל"עיר ימים": 45 הצעות הוגשו לשכונה החדשה בנתניה

העסקה: אחד המכרזים המעניינים ביותר של רמ"י שבוצעו בתקופה האחרונה הסתיים בשבוע שעבר בשישה מגרשים שנמכרו במתחם "שירת הים" במערב נתניה, שאמור להפוך לשכונת היוקרה הבאה של נתניה, שכן הוא נמצא בסמוך למצוק החוף, צפונית לשמורת האירוסים ומערבית לפארק שלולית החורף ולשכונת אגמים. בינו לבין הים יפרידו טיילת ורצועת מלונאות.

● "סופו של בום המחירים": שוק הנדל"ן בגרמניה קפא
●  קריסת חברת החלום אורה סמארט כמשל למצב ההייטק
● 3 שנים אחרי שהוגשה: הסתיימה תביעת 6 מיליון שקל נגד קייזמן  

השכונה: השכונה בנויה כשני מלבנים, אשר ביניהם קיים רחוב החוצה אותו לאורכו; הגבול המערבי של השכונה הינו הכביש הנופי, ואילו הגבול המזרחי שלה הוא שד' בן גוריון. לפי התוכנית, על שטח של 126 דונם יוקמו 27 מגדלים בני 16־19 קומות ו־1,842 יחידות דיור. המכרז הנוכחי כלל קרקעות ל־11 מגדלים ו־749 יחידות דיור; שטחי הדירה הממוצעים יהיה 115־127 מ"ר, כלומר דירות חמישה חדרים, עם חניה ומחסן. עוד כוללת התוכנית חמישה מגרשים למבנים ומוסדות ציבור, בגובה 5־8 קומות, ומגרש המיועד למסחר, כל זאת בנוסף לשטחי ציבור פתוחים נרחבים.

המיקום: התכנון והקרבה לים מציבים את "שירת הים" כמתחרה פוטנציאלית עתידית לשכונת המגורים היוקרתית "עיר ימים", שממוקמת כמה קילומטרים דרומה משם. מהמכרז עולה כי המגרשים המערביים ביותר זכו לתמחור גבוה משמעותית מהמגרשים שצמודים לשדרות בן גוריון, שהנוף לים שיישקף מהם יהיה מוגבל יותר. את המגרשים הקרובים לים תמחרו ברמ"י ב־1.8־1.9 מיליון שקל ליחידת דיור (לא כולל מע"מ ועלויות פיתוח), את הרחוקים יותר תמחרו בכ־1.5 מיליון שקל ליחידת דיור.

המכרז: המכרז זכה להיענות לא שגרתית לימים אלה מצד חברות יזמיות, ו־45 הצעות הוגשו לששת המתחמים. החברות הזוכות הציעו סכומים של 60%־70% מגובה השומות, כלומר כמיליון שקל ליח"ד במגרשים הנמצאים בחלק המזרחי של התוכנית, וכ־1.15 מיליון שקל ליח"ד במגרשים הנמצאים בחלק המערבי של התכנית, קו ראשון ושני לים. עלויות הפיתוח מוסיפות עוד כ־200 אלף שקל ליחידת דיור.

ניתוח שמאי: שמאית המקרקעין מורן גנון מציינת כי לנתניה נוספו בשנים האחרונות מגדלי מגורים ושכונות חדשות. רק בשנה שעברה יצא מכרז בצפון העיר, בשכונה הסמוכה לחבצלת השרון, על גבול עמק חפר. המכרז שם היה במסגרת מחיר מטרה, ושווי קרקע ליח"ד שהתקבל הגיע ל־900 אלף שקל, כלומר הפרש של 10%־20% מהמחיר לקרקע במכרז "שירת הים". לאור הנסיבות המיוחדות של מחיר מטרה אל מול שכונה שצפויה להיות יוקרתית - זה נראה כהפרש קטן. ב־2018 בוצעו כמה מכרזים בשכונת אגם 3, שנמצאת מזרחית לשירת הים, על כביש החוף, ושם התקבלו מחירים של 1.2 מיליון שקל לקרקע על דירות של 120 מ"ר. כלומר גם בהשוואה למכרז זה, הקרקעות ב"שירת הים" נמכרו במחיר נמוך. "ייתכן שהקבלנים צפו את הקושי הרב בשיווק מול הקונים, אשר להם אלטרנטיבות רבות בשל מגדלי המגורים הרבים הנבנים בעיר. סיבה אפשרית נוספת להפחתה של 35% משומת רמ"י היא עלויות המימון הגבוהות הקיימות היום בשוק, ואולי אף בשל המגמה הלא ברורה במדינה", אומרת גנון.

לשם השוואה, מחירי דירות יד שנייה בשכונת עיר ימים הסמוכה, שנוטות להיות בעלות שטח גדול, מגיעים כיום לסביבות 35 אלף שקל למ"ר. זוהי רמה שלהערכתנו, יזמי שירת הים לא יתקשו להגיע אליה.