עדכון גרסה: סביבת הריבית החדשה מחזירה לשוק את קבוצות הרכישה

הכותב הוא מנהל חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי

היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודשים האחרונים רחוק מלהזכיר את השיאים שאפיינו את השוק לפני כשנה וחצי, טרם עליית הריבית בארץ ובעולם.

● הריבית גבוהה והמשכנתה מכבידה? זה הטרנד החדש בשוק הדיור
● הקיפאון בשוק נמשך: לקיחת המשכנתאות נפלה ב-36% יחסית לשנה הקודמת

עם זאת, שוק המשכנתאות שהיקפו בחודש יולי עמד על 6.4 מיליארד שקל, התייצב על היקפים דומים לאלו שנרשמו בחודשים הקודמים, ולהערכתנו נתחיל לראות גידול משמעותי בהיקף העסקאות ובעקבות זאת גם בהיקף המשכנתאות, כך שאנחנו עומדים לפני נקודת רתיחה נוספת בשוק הדיור.

 אורי יוניסי, בנק לאומי / צילום: רמי זרנגר

הקונים יושבים על הגדר

מאידך, בחודשים האחרונים אנו עדים למגמה של עצירה בעליית מחירי הדיור לאחר עשור של עליות מחירים - נראה שהקונים יושבים על הגדר וניכר שפל בהיקף העסקאות.

עם זאת ועל אף העלייה המשמעותית בריבית, התרבות הישראלית של בעלות על דירה לא השתנתה - והישראלים ימשיכו לנהור ולקנות דירות. אם נוסיף לכך את הגידול הדמוגרפי הטבעי נקבל עודף ביקוש חריג מצטבר המוערך כיום ב־100 אלף דירות שחסרות בשוק, חוסר שעתיד בקרוב ללחוץ שוב את מחירי הדיור מעלה.

מצד ההיצע, חלק מהיזמים עשויים להימנע כרגע מלהתחיל פרויקטים חדשים בשל העלייה בעלויות המימון. פועל יוצא מכך הוא שגם חלק מהמוכרים יושבים על הגדר ולכן נרשמת ירידה בקצב התחלות הבנייה.

עד לפני שנה, המוטיבציה לצאת לדרך עם קבוצת רכישה כפתרון יזמי הייתה פחות גבוהה, כי שיעור הריבית במשק היה נמוך. עלויות המימון היו סבירות ורמת הסיכון הייתה ברורה. לכן, השוק התנהל לרוב על ידי יזמים וקבלנים שבנו דירות חדשות בסטנדרט הרגיל.

כיום, לפני שיזם יוצא לדרך עם פרויקט, הוא שואל את עצמו: מה היקף עלויות המימון שאצטרך לשאת בהן? מכאן שבסופו של דבר ישנה אפשרות שהיזם ייאלץ למכור את הדירות בפרויקט במחירים גבוהים יותר לרוכשי הדירות. השאלה היא, כמה מוטיבציה יש לו לכך בתנאי המאקרו הנוכחיים?

קבוצת רכישה, לעומת זאת, ממומנת על ידי העמדת ליווי לכל אחד מהחברים בקבוצה, כל אחד על פי חלקו. כך שגם אם הריבית במשק תמשיך לעלות, היא עדיין תתחלק בין כל חברי הקבוצה. מכאן, שהסיכון נמוך הרבה יותר.

לכן, זה הזמן שבו נראה יותר התארגנויות של קבוצות רכישה. אנחנו מתחילים אף לזהות מצבים בהם יזמים שיש בבעלותם קרקע זמינה לבנייה, מעדיפים להעביר אותה למארגן של קבוצת רכישה ולהתארגן באמצעות קבוצה. בנוסף, צריך לזכור שבמצב כזה אין כמעט עלויות שיווק, מאחר ואין צורך לצאת בקמפיינים ומבצעים.

התחום מוסדר מאוד

יתרון משמעותי נוסף הוא כמובן הרווח עבור חברי הקבוצה, היזמים בפרויקט. אלו אמורים לחסוך את הרווח היזמי שיכול להגיע לסכום משמעותי.

כיום, לאור ניהול הסיכונים המוקפד שבנק ישראל והבנקים נוקטים, והכללים הברורים שגובשו עם הזמן, תחום קבוצות הרכישה מוסדר מאוד.

אפשר וכדאי לקיים אותו לצד האפיקים האחרים בענף הנדל"ן. התחום צפוי לחזור לנוכחות גדולה יותר וייתכן ואף יהפוך לאפיק משמעותי, זהו פתרון מתאים וראוי לתקופה.