כמעט כמו תל אביב: העיר המפתיעה שמככבת אצל משקיעי הנדל"ן

בשנת 2018, החליט אלי, תושב אחד המושבים בעמק חפר, לקנות דירה להשקעה בחריש. עבורו מדובר היה בהימור - באותם ימים היא עוד הייתה יישוב קטן והעתיד היה לוט בערפל. אך השנים שעברו עלו על כל הציפיות. "ערך הדירה עלה באחוזים מאוד משמעותיים", הוא מספר. "להתרשמותי, מחירי הדירות הם פי שניים משהיו. גם מבחינת שכירויות - אני לקראת 'סבב השכרה' שלישי. תחלופת הדיירים אמנם מהירה, אך הדירה עמדה ריקה בכל פעם לא יותר משבועות ספורים. ההימור שלי היה נכון".

● פרויקט מיוחד | מבוא למהפכה: מתחת למכסה המנוע של AI
● איך נכנס כדורסלן ממוצע למועדון 20 מיליון הדולר של ה-NBA? 
● ראיון | הלוחש ליוטיוברים: הישראלי שמאפשר ליוצרי תוכן לעשות מיליונים

גם יאיר רכש דירה לפני חמש שנים, וגם אצלו המספרים לא מפסיקים לעלות. "קניתי דירת חמישה חדרים דרך קבוצת רכישה בערך ב־1.1 מיליון שקל. היום אני מאמין שהיא שווה כבר 1.6 מיליון שקל. השכירות בתחילת הדרך הייתה 2,900 שקל לחודש, והיום היא 3,300 - אבל זה לא מבטא את המציאות בשטח, כי מדובר בחוזה שנחתם כבר לפני יותר משנה, לפני העליות הגדולות. היום אני יודע שדירות כאלו מושכרות כבר ב־3,800 או אפילו ב־4,000 שקל לחודש".

 חריש / צילום: Shutterstock

אלי ויאיר ממש לא לבד. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנתונים שפרסמה לאחרונה, 45% מהדירות בחריש מושכרות - כמעט מחצית מתוך כ־9,000 דירות. לא מעט מהם "תושבי חוץ", משקיעים שגרים בערים אחרות בארץ. לשם השוואה, שיעור השכירויות בעיר הצעירה נמוך רק ממצפה רמון (58%), ותל אביב יפו (49.7%). אז מה בעצם הופך את חריש למלכת השכירויות?

עיר חדשה יצאה לדרך, והמשקיעים ניצלו הזדמנויות

יריית הפתיחה להפיכת חריש מיישוב לא מוצלח לעיר ואם בישראל נורתה ב־17 בינואר 2013. ביום זה נפתחו מעטפות המציעים למכרז 149/2012 של רשות מקרקעי ישראל לשיווק של 4,634 יחידות דיור חדשות. עד אז היישוב הכיל לא יותר מכמה מאות דירות, רבות מהן עמדו ריקות. המכרז ההוא נחטף כמעט במלואו על ידי היזמים, ושווק בהצלחה. עיר חדשה יצאה לדרך. מאז שווקו כמובן עוד אלפי יחידות דיור בחריש בדרך להכרזתה כעיר באופן רשמי במאי 2022. כיום מתגוררים בה יותר מ־35 אלף תושבים, כך על פי נתוני הלמ"ס מיולי האחרון.

"אנשים פשוט זיהו הזדמנות", אומר מוטי רוט, בעל חברת תיווך הנדל"ן INTACT ותושב חריש בעצמו עוד משנת 2016. "בהתחלה כמות המשקיעים הייתה אפילו גדולה יותר. זו הייתה עיר חדשה, והמחירים התחילו מנקודה נמוכה יחסית. בגל הזה שיעור המשקיעים היה יותר מ־50% מכלל הרוכשים בעיר. אני מכיר אישית משקיעים עם חמש ושש דירות בחריש, קבוצות של חברים או קרובי משפחה שיש להם כאן אפילו 25 דירות".

 מוטי רוט, חברת התיווך INTACT. ''המציאות תתאזן בהמשך'' / צילום: סטס קורינסקי

רוסאנה ברסלר, מתווכת מקבוצת רימקס בעיר חריש, מסכימה עם המספרים - ומשתפת בביקוש הגבוה להשכרות גם היום: "בתחילת הדרך באמת 50% מהרוכשים היו משקיעים. חלק מהם אולי מכרו את הדירות בהמשך, אבל הרוב החזיקו בהן ומחזיקים בהן עד היום. אני פועלת בתיווך של דירות להשכרה בחריש כחמש שנים, ויש לא מעט דירות שאני משכירה כבר בפעם השנייה והשלישית.

 רוסאנה ברסלר, קבוצת רימקס. ''החיכוכים לא משפיעים על השוק'' / צילום: שלומי צור

"למיטב ידיעתי, כ־30% מבעלי הדירות בעיר הם מאזור גוש דן והמרכז, שמשכירים אותן לתושבי העיר. הרבה מאוד משקיעים לא גרים בה: הם מצאו בחריש דירות שאפשר לקנות במחירים נוחים, ונהנו מעליית המחירים. דירות שהיום נמכרות ב־1.3 מיליון שקל או ב-1.4 מיליון שקל, רק לפני כמה שנים עלו 800-700 אלף שקל בלבד".

עו"ד משה סבג, המתגורר בדירה שבבעלותו בחריש, קנה אותה לפני כחמש שנים במיליון שקל. "היום היא שווה כבר 1.8 מיליון או 1.9 מיליון שקל", הוא מסביר. "המשקיעים קנו בזול בתחילת הדרך, ולכן רבים מהם הגיעו לכאן. יש כאלה שכבר מימשו את ההשקעה, ואחרים שממשיכים להשקיע. בשנתיים האחרונות פחות או יותר מגיעה לכאן אוכלוסייה חזקה יותר ויותר, ולכן המחירים ממשיכים לעלות".

"בתחילת הדרך מי שקנה דירה בחריש הגיע בעיקר מיישובי האזור - חדרה, פרדס חנה, נתניה ועוד", אומר אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת דונה, שהייתה בין הזוכות במכרז הענק בחריש בתחילת 2013, ומאז ועד היום בנתה כ־1,700 דירות בעיר. לדבריו, אחד הגורמים שחיזקו אותה כבולטת בשיעור המשקיעים הוא דווקא פרויקטי מחיר למשתכן. "ככל שיש יותר פרויקטי מחיר למשתכן בעיר, כך שיעור הדירות המושכרות בה גדול יותר - מכיוון שהזוכים אינם מקבלים את הדירה בעיר שהם מתכוונים לגור בה. בחריש שווקו אלפי דירות כאלו לאורך השנים (כ־3,600 בשבע השנים האחרונות, י"נ)".

השכירות ארוכת הטווח התבססה בחריש

אחת התופעות המעניינות שהתרחשו בחריש בשנים האחרונות היא כניסתם של גורמים רבים מתחום השכירות ארוכת הטווח, בתקופה שזו עוד הייתה משתלמת ליזמים.

אז, לפני עליות הריבית התכופות והודות להטבות שנתן החוק לעידוד השקעות הון למי שיציע פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, רבים בחרו להקים פרויקטים מסוג זה דווקא בעיר חריש. שפיר הייתה אחת החברות שנכנסו בהיקפים גדולים, והיא הקצתה כ־300 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בפרויקט הגדול שלה בשכונת בצוותא. גם לשיכון ובינוי פרויקט לשכירות ארוכת טווח בעיר, וכך גם לדונה.

"הרעיון הזה התחיל כמעט במקרה", מספר סבן. "היו לנו דירות למכירה שנשארו אצלנו במלאי ולא נרכשו, לכן החלטנו בינתיים להציע אותן להשכרה. עם הזמן המחירים עלו, והשתלם לנו להציע יותר דירות כאלו להשכרה ארוכת טווח, במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. היום אנחנו נמצאים בתוך תקופת השכירות של חמש שנים, ונותרו עוד כשנתיים עד שנסיים אותה. מבחינתנו זה היה מהלך משתלם, כי חוץ מהטבות המס ומהעובדה שהדירות הושכרו בקלות ובתפוסה גבוהה, הן השביחו את עצמן מאוד בתקופה הזאת. דירת ארבעה חדרים בשווי מיליון שקל לפני חמש שנים שווה היום 1.6 מיליון שקל ויותר".

מחירי השכירות בשוק המקומי עלו מאוד בתקופה האחרונה, כפי שמספר לירון כרמון, גם הוא ממשרד רימקס בחריש: "בששת החודשים האחרונים אנחנו בהחלט מרגישים עלייה במחירי השכירות", הוא אומר. "זו עלייה משמעותית: דירות שהושכרו בשנה שעברה במחירים שנעו בין 2,600 ל־2,800 שקל מושכרות היום ב־3,400 או ב־3,600 שקל בממוצע. זו עלייה של עשרות אחוזים".

על רקע זה נראה כי מתחמי הדיור להשכרה ארוכת טווח כדאיים עוד יותר: לא רק שהם מציעים בעלים יציב וגדול, אשר אחראי לכל הדירות המושכרות יחד ודואג לתחזוקתן בהתאם, המחירים דומים לשוק החופשי, ולעיתים אף נמוכים יותר: "שכר הדירה במתחמים לשכירות ארוכת טווח עולה 3%-%4 בשנה, לעומת עלייה של 5%-%7 בשוק החופשי", מציינת ברסלר.

"זו הזדמנות טובה לציבור הרוכשים, אבל צריך להבין שהיום כבר אין כמעט דירות כאלו זמינות להשכרה, כך שהן לא משפיעות באמת על השוק בחריש כרגע. נוסף על כך, בהרבה מהמתחמים האלה הושכרו דירות לקבוצות, לאנשים שרצו לחיות כקהילה, בחיים משותפים, כך שמראש הן היו זמינות פחות לציבור הרחב".

לכך אפשר להוסיף את מצב שוק השכירות ארוכת הטווח, שנמצא במשבר קשה בשל העלייה המשמעותית בריבית במשק בשנה האחרונה. גם סבן עצמו מציין כי עם תום תקופת השכירות המחייבת, חמש שנים, הדירות בפרויקט של דונה יצאו למכירה. "במצב השוק הנוכחי אין מבחינתנו אפשרות אחרת", הוא אומר.

האם כדאי להמשיך ולהשקיע או שהשיא כבר מאחורינו?

בינתיים האוכלוסייה בחריש ממשיכה לצמוח בקצב גבוה, ולפי הלמ"ס, בשנים האחרונות היא מציגה קצב גידול שנתי של 24.5%. משנת 2017 ההגירה הפנימית בעיר חיובית, ובשנת 2021 היא עמדה על 6,518 תושבים חדשים - 7,772 תושבים שעברו להתגורר בעיר, לעומת 1,254 שעזבו אותה. מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות. וכאן נשאלת השאלה: האם כדאי להמשיך ולהשקיע בדירות בעיר, או שאולי זה הזמן לממש את ההשקעה ולמכור?

יאיר, אחד הרוכשים בעיר, בטוח שעדיין לא הגענו לשיא. "שם המשחק כאן הוא סבלנות. המחירים הנוכחיים אמנם גבוהים יותר משהיו, אבל עדיין לא גבוהים מספיק - הביקוש והגידול באוכלוסייה ימשיכו להרים את שווי הדירות. כבר היום התשואה טובה מאוד, אבל אני מאמין שאם אמתין עוד שנתיים-שלוש, התשואה תהיה עוד יותר גבוהה והצעד הזה יתברר כמשתלם עוד יותר. מבחינתי זה ברור לחלוטין".

"יכול להיות שמשקיעים מרגישים שהעיר מיצתה את העליות", מוסיף סבג, "אבל אני חושב שזו תהיה טעות מצדם לממש את ההשקעה עכשיו. נכון שהקפיצה הגדולה במחירים כבר קרתה, אבל לדעתי העיר עוד לא מימשה את עצמה עד הסוף. אני מעריך שהמחירים כאן יעלו בעוד 30% בטווח הארוך".

מנקודת מבטו של אלי, אותו בעל דירת גן שמשכיר אותה כבר חמש שנים, רבים כבר עשו את הטעות ו"נפטרו" מהדירה שבבעלותם, מוקדם מדי גם להשקפתו. "שמעתי על אנשים שהזדרזו למכור את הדירה שרכשו להשקעה בחריש. חלק מהם מכרים וחברים. ניסיתי להסביר להם שכדאי לחכות, אבל כל אחד מקבל את ההחלטות שלו בסופו של דבר. הם כנראה היו לחוצים מאוד מבחינה כלכלית, וכשאתה לחוץ - אתה לא מחכה. אני יודע שהיום הם מצטערים על המהלך הזה. אני מתכוון בשנים הקרובות להמשיך ולהשכיר את הדירה. חריש הולכת ומתפתחת, ואין שום סיבה למהר ולמכור את הדירה".

"אני חושב שכל מי ששוקל לעבור לכאן היום, כדאי שיחשוב פעמיים", אומר נמרוד אסאו, מורה נהיגה, שנמצא בצד השני של המתרס ושוכר דירה בעיר. "הגענו לעיר בגלל יוקר המחיה, שלא אפשר לנו לגור בבת ים, שם גרנו לפני כן - אבל בשנים האחרונות השכירויות עלו בצורה מטורפת. לי העלו ממש לאחרונה את שכר הדירה ב־800 שקל בבת אחת. הילדים שלי פה, גרושתי פה, אז בולעים את הצפרדע כי אין מה לעשות. חריש מתחילה להיראות כמו עיר, על כל המשתמע מכך, ויכול להיות שהעובדה שיש כל כך הרבה משכירים בה תורמת לעלייה במחירים. אי־אפשר לדעת, אבל מה שבטוח הוא שהמחירים כבר לא מה שהיו פעם".

הבעיות האקוטיות של העיר נעוצות במעטפת

אך מעבר לשיעור השכירויות נראה כי שתי הבעיות האקוטיות של העיר נעוצות במעטפת - התחבורה והתעסוקה . מיעוט השטחים המסחריים ושטחי המשרד בעיר מייצרים בעיית תעסוקה, ובסופו של דבר מביאים לבעיית תחבורה: כאשר רוב תושבי העיר עובדים מחוצה לה, הפקקים כמעט מובנים מאליהם. הוסיפו לכך את העובדה שבעיר חסרים בינתיים חלק מהשירותים - כדוגמת סניפים של כל הבנקים ושל כל רשתות השיווק - לצד תכנון בעייתי המתבטא בצומת אחד בלבד לכניסה ויציאה לעיר. קיבלתם מתכון לפקקים שלא נגמרים.

"בימי לימודים יש פקקים קבועים סביב בתי הספר והגנים. אחרי שמורידים את הילדים, מתמודדים עם פקק ארוך ומתמשך ביציאה המהעיר - שמתחיל ממחלף חריש (מחלף משמר הגבול שעל כביש 65 - י"נ) ועד לצומת כרכור", מספרת סיוון דהן, תושבת חריש המתמודדת בימים אלו על מקום במועצת העיר. "כך זה בכל בוקר מחדש. אנשים נוהרים לעבודה מחוץ לעיר, ונתקעים בפקקים כשהם יוצאים ממנה וכשהם חוזרים".

"יש פקקים בכל בוקר, אם סביב מוסדות החינוך ואם בכניסה וביציאה", מוסיף אסאו. "לפני שהקימו את המחלף ביציאה מהעיר עמדנו במשך שעה ביציאה בכל בוקר. אחרי הקמת המחלף זה נרגע קצת, אבל לאחרונה שוב חזר לקדמותו, והיום אנחנו מבלים 40 ו־50 דקות בפקקים בכל בוקר. כשהיינו 5,000 תושבים, הכול היה בסדר. כשעלינו ל־10,000 תושבים זה התחיל להציק, והיום, כשאנחנו 35,000 תושבים, המצב קשה - ואנחנו עדיין רק עם כניסה ויציאה אחת".

"התעסוקה היא המפתח להקלה בפקקים", מצהירה דהן. "ברגע שייצרו תעסוקה, הפקקים אמורים לפחות. גם רכבת תעזור כאן כמובן, וחייבים לטפל גם בנושא התחבורה הציבורית, בתוך העיר והחוצה ממנה, שלא יעילה מספיק היום".

יש לציין שבימים אלו מתבצעות העבודות ליצירת כניסה נוספת לעיר, באמצעות כביש 611 - כביש הגישה החדש בדרומה של העיר, אך הוא צפוי להיות מוכן רק בשנת 2025. תחנת רכבת בכניסה לחריש מתוכננת לקום, במסגרת המסילה המזרחית של רכבת ישראל, אך כרגע לא ידוע מתי. גם קו אוטובוס פנימי נוסף, שני במספר בסך הכול, מתחיל לפעול בימים אלו. כל אלו יחד עשויים להקל על התושבים, אך יעבור זמן עד שהם יהפכו למציאות בשטח - בעוד התוכניות הן להפוך את חריש לעיר של 100 אלף תושבים.

"המגמה היא לכיוון של ירידה בשיעור המשקיעים"

כפי שאפשר כבר להבין, שיעור דירות בשכירות אשר נע סביב רף של 50% הוא שיעור גבוה למדי. במרבית הערים, למעט תל אביב יפו ומצפה רמון שציינו קודם לכן, השיעור דומה לשיעור הארצי של דירות בשכירות מתוך כלל הדירות בשוק, אשר עמד ב־2022 על 28.1%. כך לדוגמה, בחדרה הסמוכה לחריש 28.8% מהדירות מושכרות, ובנתניה 30.2%.

יש לציין כי כל הערים המופיעות בנתוני הלמ"ס מציעות כמות דירות גבוהה משמעותית מזו שמציעה חריש - וכאן אולי נקודת המפתח, שגם אותה הזכרנו בקצרה קודם לכן: שיעור המשקיעים קשור במידה רבה גם למידת בשלותה ובגרותה.

"יש נטייה מסוימת להשוות בין חריש לבין מודיעין, שכן אלו שתי הערים האחרונות שהוקמו בישראל", אומר סבן. "אני עצמי, כתושב מודיעין בשנותיה הראשונות, זוכר שהיו בה הרבה מאוד משקיעים. בבניין שבו אני התגוררתי, ארבע מתוך שש המשפחות גרו בשכירות. היום יש במודיעין לכל היותר 20% דירות מושכרות. עליית המחירים, התבססות האוכלוסייה, ההתבגרות שלה מבחינת הגיל - כל התהליכים האלה גורמים לכך שיותר אנשים קונים, ושוכרים פחות.

"זה התהליך שתעבור גם חריש, והיא מתחילה לעבור אותו כבר עכשיו: בשנתיים האחרונות שיעור המשקיעים נמוך יותר לדעתי, כי העיר החלה לקלוט תושבים צעירים יותר ורמת האוכלוסייה כל הזמן עולה. לתחושתי - לא עשיתי בדיקה מדויקת בעניין, אך אלו הנתונים שאני פוגש - בשלוש השנים האחרונות רק 10%-20% מהרוכשים בפרויקטים של דונה היו משקיעים".

"המגמה היא לכיוון של ירידה בשיעור המשקיעים", מוסיף רוט. "אחוז המשקיעים בעיר גבוה מדי לדעתי, ובהמשך זה יתאזן אל הנורמות הקיימות בערים אחרות. אפשר להגיד שחלקם של המשקיעים נמצא בירידה כבר היום, גם בהשוואה לאותם נתונים של הלמ"ס. גם היום יש משקיעים בשוק המקומי, אבל לא מעט מימשו את ההשקעה שלהם, והאחוז מכלל הרוכשים נמוך מבעבר. אם חריש תממש את הפוטנציאל שלה, תתגבר על האתגרים בתחום התעסוקה והתחבורה בעיר, היא תמשוך עוד ועוד אנשים ממעמד סוציו־אקונומי בינוני, וכך כמות המשקיעים תרד עוד יותר".

"יש ריבים וחיכוכים אבל אנחנו חיים יחד"

אחד הנושאים שסביבם התפרסמה חריש, ולא בהקשרים חיוביים במיוחד, הוא המתח בין חרדים לחילונים - בעיקר על רקע הכוונה הראשונית לייעד את העיר לחרדים, מה ש"דבק" בעיר למשך שנים, גם לאחר שהמהלך הזה טורפד ונגנז.

מתחים אלו התגברו בחודש מאי האחרון כאשר חרדים קיצונים הפגינו נגד משחקייה שפתוחה בעיר בשבת. שבוע לאחר מכן התקיימה הפגנת נגד כשעשרות אנשים הגיעו להפנינג תמיכה במשחקייה שבעיר, וכוחות משטרה ויס"מ רבים נכחו במקום.

בימים הסוערים שאנחנו חווים כעת כציבור ישראלי, שבהם החיכוך בין שתי החברות הולך וגובר, נראה על פניו שחריש היא חבית נפץ שמאיימת להתפוצץ: עם הרכב אוכלוסייה כמעט מאוזן בין חילונים לדתיים, ועם כ־17% חרדים מתוך כלל התושבים (על פי נתוני הלמ"ס מתחילת השנה), הרגישות אמורה להיות גבוהה מאוד. אך כשמדברים עם אנשים מהשטח מקבלים תמונה מעט שונה.

"השיח הזה קיים סביב העיר, אבל בעיקר כשאני פוגש אנשים שגרים מחוץ לחריש", מספר סבג. "יש לה מעין 'תדמית חרדית', ולכן מתנהל שיח סביב זה. אבל בפועל זה לא קורה: כולנו חיים זה עם זה, השותפה שלי למשרד היא דתייה, השכנים שלי דתיים חובשי כיפות. אנחנו אוהבים את העיר ואת מה שהיא מציעה, וכיף לגור בה. בכל חברה יש קיצוניים, והם אלו שעושים את הרעש שהתקשורת אוהבת לשמוע".

"יש ריבים וחיכוכים בקצוות, אבל זה לחלוטין לא הסיפור המרכזי כאן", מוסיף רוט. "החלוקה של העיר ל־50% חילוניים ו־50% דתיים היא חלוקה לא רגילה, אבל זה יוצר תופעות מעניינות מאוד, כי כל סוגי האוכלוסיות גרות כאן. לצד אחוז גבוה של תושבים מהחברה החרדית, יש כאן גם קהילת להט"ב גדולה מאוד; בבניין שלי יש גם חילונים, גם דתיים לאומיים וגם חרדים, שגרים בשכנות. יש לי שכן חרדי, מאלעד במקור, שהעדיף לגור דווקא כאן בחריש למרות שהיה ברור לו שזו עיר מעורבת".

"הרבה מאוד בניינים בחריש מעורבים - משפחות חילוניות, דתיות וחרדיות יחד", אומרת ברסלר. "אין משהו שמגדיר את העיר כבעלת אופי כזה או אחר. זו עיר מעניינת, ואנשים באים וממשיכים להגיע. החיכוכים הם נקודתיים, וקורים בכל עיר שיש בה כמה סוגי אוכלוסיות. זה בוודאי לא קורה בכל יום, ובטח ובטח שאין לזה השפעה על השוק".

"נכון, זו עיר בהתהוות וכל אחד מנסה למשוך את השמיכה לכיוון שלו", מסכם רוט, "אבל אנחנו חיים בשלום אחד עם השני. אין שכונות חילוניות או שכונות חרדיות, לא סוגרים רחובות בשבת. יש מתחמים מסוימים לאוכלוסיות מסוימות, אבל מדובר על כמה בניינים לכל היותר, אפילו לא רחוב שלם. במתחמים האלה, לפעמים, הסטנדרט של הדירות בסיסי יותר, ואז גם מחירי השכירות יכולים להיות נמוכים יותר ביחס לשוק, אבל במאקרו אין שום הבדל בין חרדי שרוצה לרכוש או לשכור דירה בחריש, לבין חילוני ודתי לאומי.

"באמצעי התקשורת הסיפור הזה מקבל תהודה גדולה מדי. אני עצמי, ואנשים תושבי העיר שאני מדבר איתם, לא חווים את זה בעוצמות כאלו. חריש היא עיר מעניינת, וכולם - גם התושבים שגרים בה, או מי שרוצה לעבור לגור בה בקרוב - מנסים להבין אותה. אפשר להגיד שאנחנו נמצאים בתוך ציור שעדיין לא הושלם".