סגן נשיא התאחדות בוני הארץ: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה"

בפאנל "היזמים מדברים" בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי, התכנסו שניים מיזמי הנדל"ן הגדולים בישראל: רון אבידן, מנכ"ל אזורים, חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, לצד משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בלאומי. המשתתפים דנו על מצב שוק הדיור ברקע חוסר הוודאות במשק וההאטה בהתחלות הבנייה. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של גלובס, יובל ניסני.

בפתח פאנל היזמים, רון אבידן, מנכ"ל אזורים, התייחס לדבריו של מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן שדיבר קודם לכן על מאמצי שיווק הקרקעות של המשרד: "בין הכוונות של משרד השיכון לבין המציאות בשטח יש פער הולך וגדל. יש מאמצים להגדלת שיווק הקרקעות, וזה חשוב, אבל שיווק קרקעות הוא לא חזות הכל. מורגנשטרן אמר בצדק שצריך להגדיל את צד ההיצע, וזה אומר שצריך לקדם תכנון, לאשר תב"א, להשקיע בתשתיות, וזה ממשיך להתנהג כמו בעבר, בקצב מאוד איטי".

● כנס המשכנתאות | אלונה בר און: "קיים משבר אמון ענק, הקיטוב ב־2023 הפך למגפה עולמית"
● כנס המשכנתאות | אייל בן חיים: "מחפשי הדיור לא ימשיכו לשבת על הגדר עוד תקופה ארוכה"

בעיני אבידן, הריבית הגבוהה במשק כמובן משפיעה, אבל אי־הוודאות במשק משפיעה עוד יותר: "רמת אי־הוודאות בשיאה כתוצאה ממגוון סיבות, כלכליות, פוליטיות וחברתיות, ואז הסקטור העסקי נעצר. הדבר הכי מסוכן לסקטור עסקי בנדל"ן הוא שההחלטות הן ארוכות טווח והסיכונים הם גבוהים, ובאי־ודאות רואים ירידה משמעותית שתלך ותגבר בהתחלות בנייה. פחות יזמים רוכשים קרקעות, והתוצאה היא ירידה ודאית בהיצע.

אבידן הוסיף כי "כשהריבית תשנה את המגמה שלה, כנראה ב-2024, והביקושים יתעוררו - הם יפגשו היצע נמוך יותר. כתוצאה מזה, נראה עלייה של מחירי הדירות. ואז מה מורגנשטרן יגיד? אנחנו לא שומעים מהלקוחות הלך הרוח של ירידת מחירים. הם בעיקר מתקשים עם הקושי בשוק המשכנתאות, ואנחנו כיזמים מביאים פתרונות בצד הפיננסי והמימוני - ויש לזה תוצאות".

● כנס המשכנתאות | יוסי וייזר מהתאחדות יועצי המשכנתאות: "ההלוואות בגמ"חים שנותנים פריסה רחבה ללא ריבית, הם בעלי ערך מוסף"
● כנס המשכנתאות | מנכ״ל משרד השיכון: "הירידות במחירי הדיור הן לא אפיזודה חולפת" 

"חברות בינוניות וקטנות לא יוכלו לעמוד ברמת אי־ודאות כזאת"

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, סיפר על המצב הפיננסי והתזרימי הקשה בענף: "קבלנים ויזמים לא יכולים לשלם היתרי בנייה, אגרות והיטלים, ומתקשים לקבל מימון ברגעים הקריטיים. לכן, יזמים מעדיפים להיות הגנתיים ולא לצאת לדרך עם פרויקטים. אני יודע על אלפי היתרים לא ממומשים, ואנחנו לא יודעים על הכל. ענף הבנייה סוחב על גבו נטל חוב של 400 מיליארד שקל, 200 במערכת הבנקאית והיתר במוסדית. זה אומר 30 מיליארד שקל בשנה על ריבית שעוברת מהיזמים לבנקים. יחד עם ערבויות בנקאיות, אנחנו עלולים להגיע ליום הכיפור של ענף הבנייה. רוב ההיצע, 80%, נוצר על ידי חברות וקבלנים בינוניים וקטנים. הם לא יכולים לעמוד בריביות וברמת אי־ודאות כזאת".

ניסני, שהנחה את הפאנל, הוסיף כי "אנחנו רואים חדשות על חברות שנקלעות לקשיים". פייגלין השיב לכך בסיפור טראגי: "אין ספק שזה מערער את ענף הבנייה. כשעיר עומדת בפני חדלות פרעון, או כשהקיבוצים עומדים לפשוט רגל, הממשלה מתגייסת לחלץ אותם ולמנות חשב מלווה ולתת הסדרים. אני מייצג 2,500 יזמים וקבלנים בהתאחדות הקבלנים, ואלו אנשים שמתמודדים עם זה שמפעלי החיים שלהם נמחקים. אחד מטובי החברים שלנו שלח יד בנפשו. הלכתי לשבעה ודיברתי עם אלמנתו ושאלתי מה קרה. היא אומרת שהבנאדם היה ב-30 פרויקטים של תמ"א 38 ששחקו את ההון שלו ואף אחד מהם לא התממש. האיש נקלע לייאוש ושלח יד בנפשו. זה לא רק כלכלי, זה מפעל חיים והחיים עצמם של אנשים".

משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי צייר תמונה אופטימית יותר: "אני רוצה להסתכל דרך משקי הבית. השנה, ביצועי משכנאות הם 80 מיליארד שקל. אם נתעלם מ-2021 ו-2022, שהיו שנות שיא, אנחנו פשוט חוזרים לסדרי הגודל של 2019-2020. נכון, הריבית עלתה וגרמה לאנשים לעצור ולחשב מסלול מחדש, אבל בסוף המנטאליות הישראליות זה להיות בעל נכס".

פלדמר הוסיף כי "הישראלי המצוי לא קונה בית כדי להשכיר, אלא כדי לגור בו. משקיעים היו 20% מהשוק והם יצאו, כי היום עדיף להשקיע בפקדונות ולקבל תשואה גבוהה ללא סיכון. אבל הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור עדיין פה. יש גם תושבי חוץ ועולים חדשים שהפוטנציאל שלהם אפילו לא בסיום. דיברו גם על התחדשות עירונית שהיא הזדמנות גדולה ליזמים, כי הם נדרשים לפחות אשראי ואפשר להגיע לעסקאות מעניינות. יש גם התגברות של קבוצות הרכישה".

● כנס המשכנתאות | ראשת עיריית חיפה: "די לשכונות מגדלים משמימות ללא מפגש אנושי"

"השוק הולך לכיוון של פינוי בינוי, אבל זה לא פתרון קסם"

יובל ניסני, כתב גלובס, פנה למנכ"ל אזורים רון אבידן ושאל אותו: "דובר פה על אפיקים שפונים אליהם. מה לגבי פינוי בינוי?"

אבידן השיב כי "יש העברה של משקל הכובד לפרויקטים של פינוי בינוי, כי ברמה התכנונית, אלו פחות פתרונות נקודתיים ויותר פתרונות כוללים. כל התחום הזה קשה וזו ריצת מרתון. באזורים יש 80 פרויקטים של פינוי בינוי, ולוקח שנים לקדם אותם. כל פרויקט כזה מחייב תב"א חדשה. זה הליך ארוך, ומורגנשטרן התייחס לקונפליקט שיש ליזמים ולתושבים עם ראש העיר שלא מעוניין לקדם אותו".

אבידן הסביר מה בעייתי כל כך במערכת התמריצים של ראש העיר, שמונעת לדבריו פינוי בינוי: "יש בעיה לא פתורה של גירעון בתחום הארנונה, ואז שמים לנו מקלות בגלגלים". כלומר, ההכנסה מארנונה נמוכה משמעותית מההוצאות שהעיריה נדרשת אליהן כדי לספר לתושבים שירותים עירוניים, כך שזה הופך לנטל על העירייה. "פרויקט של בינוי בינוי זה הכפלות של פי 3-5, וזה מצריך תשתיות. היזם מגיע ומקדם תכנון ומנהל תכנון של שנים עם הדיירים, צריך תשתיות שיאפשרו לעיר לקבל את ההכפלה הזאת. גני ילדים, בתי ספר וביוב. פינוי בינוי זה הכיוון שהשוק הולך אליו, אבל זה לא פתרון קסם. זה לא יפתור את הבעיות של ישראל".

יובל ניסני שאל את חיים פייגלין אם כובד המרכז עובר מהמרכז לפריפריה, ופייגלין מצטט את מנכ"ל משרד השיכון מורגנשטרן שאמר שצריך גם וגם וגם. "צריך גם התחדשות עירונית וגם פריפריה - וערים חדשות לא פרבריות, אלא מטרופולינים חדשים. לא ערי שינה של 30,000 תושבים שייגזר עליהם מראש להיות ערים עניות ומדולדלות. היום, במקום מטרופולין עם תשתיות חזקות, מודרניות וירוקות, שיציע איכות חיים, הולכים על פתרונות פרבריים".

בעיני פייגלין, זה לא שגידול האוכלוסייה מגביר את מחירי הדיור, אלא אולי להיפך: "העלייה במחירי הדירות תגביל את גידול האוכלוסייה. ישראל צריכה להיות דמוקרטית, ליברלית וחופשית, אבל היא צריכה לגדול, ומה שמגביל את הגידול שלה זה יוקר המחיה ומחירי הדיור. זה לא מאפשר לזוגות צעירים ממה לחיות. זה דורש למצוא פתרונות מחוץ לקופסה, כי מודל השכירות (ארוכת הטווח, ע"א) לא מחזיק מים".

פייגלין סיפר על קול קורא של הממשלה עם 60% שכירות ו-40% בעלות, ואמר שבעיניו "זה עובד יפה מאוד בבריטניה. זה יכול לעבוד גם כאן, אבל צריך תמריצי מס כמו שקורה בעולם. המודל של שכירות חלקית יתקדם וייתן חלק יותר גדול במאמץ הדיור הלאומי שיש כאן. נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה".

"הצענו לשלם לקונים משכנתה עד סוף 2025, וזה גרם לשטף של עסקאות"

משה פלדמר הוסיף ש"מסתכלים ברמה הארצית כמקשה אחת, בזמן שהמרכז לא דומה לפריפריה, ובנק לאומי נותן מענה לכל המגזרים. רואים בנייה מסיבית בקיבוצים, ואת המגזר הערבי שנמצא בחיתוליו מבחינת נטילת משכנתה, אבל הוא בעל פוטנציאל גדול מאוד. צריך הסדרת רישום, אבל גם חינוך השוק והגדלת המודעות של הציבור לקבל משכנתאות". הוא מעיד שבנק לאומי "נמצאים שם עם סניפים ובנקאים דוברי השפה".

פלדמר דיבר על פתרונות מימוניים "מחוץ לקופסה" שהוא מקדם. הוא סיפר שבנק לאומי "רואים את שני סוגי הלקוחות: לקוח הקצה והיזם. צריך לתת גם ליזם תוכנית גמישה אשראית, שתיתן לו כלים במסגרת הרגולציה. לכל לקוח יש צרכים משלו, ואם יודעים לתת כלים ליזמים אפשר לסגור עסקאות. בין אם זה דיור לשכירות או משפרי דיור, שלא יכולים לשלם משכנתה נוספת. אפשר לדחות תשלומים ליזמים, וכך לאפשר כמה שנים להתארגן על הכסף. מסבסדים את הריבית ונותנים ריבית קבועה 'של פעם' ללקוחות כדי לאפשר לו להיכנס לעסקה יותר ברוגע".

פלדמר העיד כי "מעל 94% מהבקשות למשכנתה מאושרות. זה אומר שמגיעה אוכלוסייה טובה שיכולה לעמוד בזה. אנחנו מעודדים את הלקוחות לבדוק מה הם יכולים לקבל מהבנק עוד לפני שרוכשים דירה. כשמאפשרים את הכלים האלה רואים איך העסקאות יוצאות לפועל".

רון אבידן סיפר מהזווית שלו על היצירתיות במבצעים: "יש פרויקט בכפר שלם שבנייתו מסתיימת השנה, ולא כל הדירות נמכרו. יצאנו עם הצעה לשלם לקונים את המשכנתה עד סוף 2025, וזה גרם לשטף של עסקאות של אנשים שחוששים מהריבית הגבוהה כיום וחושבים שיפגשו ריבית טובה יותר בהמשך. אם קונים כדי להשכיר הלאה, נהנים בטווח הקצר משכר הדירה בלי המשכנתה שהיזם כבר שילם. היום זה יתרון כשיש דירות חדשות שהן למסירה רק עוד 3-4 שנים. אם הדירה תימסר רק עוד כמה שנים, אפשר להביא 20 או 10 אחוז הון עצמי, והלקוח יפגוש את שוק המשכנתאות רק עוד 3-4 שנים, כשהוא מקווה לפגוש ריבית נמוכה יותר שתחייב אותו בתשלומי משכנתה נוחים יותר. זה אחד המסבירים המשמעותיים מאחורי תוצאה המכירות של אזורים כמו שהיא פורסמה".

*** גילוי מלא: כנס המשכנתאות של ישראל נערך בשיתוף עם בנק לאומי