שדה דב שווה פחות: השאלות שמציפה הערכת השווי החדשה

"השוק בקיפאון", כך נכתב בהערכת שווי לקרקע שמחזיקה חברת גלובל כנפיים בשדה דב בצפון ת"א, ובהתאם, הערכת השווי מעודכנת כלפי מטה. החברה פרסמה זאת כחלק מהדוחות הכספיים שלה למחצית הראשונה, בשבוע שעבר.

● חנן מור תמכור חלקים נוספים בפרויקט שדה דב דרך קבוצות רכישה
● יזמי הנדל״ן שילמו שווי שיא והסתבכו: כמה באמת שווה הקרקע בשדה דב?
● גימיק שיווקי או עסקה אמיתית: מה עומד מאחורי הדירה של נועה קירל בשדה דב?

גלובל כנפיים היא הבעלים של מחצית מגרש בן 1,034 מ"ר ברובע שדה דב (הממוקם צפונית לנמל התעופה שדה דב שנסגר). לפי הערכת השווי החדשה, שבוצעה על־ידי האושנר מלול - הנדסה ושמאות מקרקעין, נכון לסוף יוני, אומדן שווי הוגן של זכויות החברה במגרש הינו כ-18.5 מיליון שקל; זאת, לפני ניכוי היטל השבחה, המוערך בסך 3.8 מיליון שקל, אותו יש לשלם בעת מימוש, מה שמשקף שווי נטו למועד הקובע לשומה של 14.7 מיליון שקל. קודם לכן, הייתה הערכת השווי 19.5 מיליון שקל. האומדן מבוסס על התוכנית העדכנית שאושרה ובהתאם לחלוקה למתחמים הרלוונטיים, על זכאות ל-8.62 יחידות דיור מכוח הקרקע שבבעלות גלובל כנפיים.

בהערכת השווי המעודכנת, ישנה התייחסות מעניינת לאחת מהיזמיות הבולטות במתחם, ישראל קנדה. החברה מקדמת פרויקט להקמת 480 דירות יוקרה במתחם, ודיווחה לאחרונה כי חתמה על הסכמי מכירה של 102 דירות, הצפויים להניב לה תמורה של 758 מיליון שקל.

בהערכת השווי של גלובל כנפיים, נכתב כי "בחודש האחרון, החברה היזמית ישראל קנדה שזכתה אף היא במכרז רמ"י, החלה בשיווק דירות בבניין ראשון מתוך 5-6 בניינים, פרויקט 'Rainbow'. נמסר, גם מדיווח בעיתונות וגם בכנס שהשתתפנו בנוכחות מנהל ישראל קנדה, כי הם מכרו בתחילה לפי 70 אלף שקל למטר, ולאחר מכן אף ב-78 אלף שקל למטר, ומכרו עשרות דירות ב'מכה' הראשונה".

בהמשך מוזכרת הפרזנטורית של הפרויקט - הזמרת נועה קירל (אך לא בשמה): "בין היתר, מכרו לידוענית שמשווקת את הפרויקט דירה בכ-10 מיליון שקל וכן דירה זולה יותר להוריה (העסקאות לא אותרו עדיין בעסקאות במאגר מס שבח). החברה נקטה בהליך שיווקי זה לאחר השמועות בדבר הקשיים של היזם/קבלן, קבוצת חנן מור".

להערכת מעריכי השווי, מאחר שאין מכרזים חדשים והשוק בכללותו בקיפאון, על אף מכירות ישראל קנדה, "החלטנו לאור מצב השוק הכללי ולרבות נתוני המאקרו, להוריד כעת 10% משווי הקרקע הבסיסי (היה 2,715,000 שקל קרקע ליח"ד)".

חברות יזמיות שזכו במכרזים על הקרקע בשדה דב הסתבכו

המכרזים הראשונים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הקרקע בשדה דב, עליה שכן בעבר שדה התעופה בצפון תל אביב, יצאו בשנת 2021. המטרה הייתה בניית שכונה במיקום היוקרתי, אך בדיעבד, יצאו המכרזים בעיתוי בעייתי, רגע לפני העלאות הריבית וההאטה בשוק הנדל"ן למגורים, בפרט בתל אביב.

כתוצאה מכך, חברות יזמיות שזכו במכרזים ושילמו מחירי שיא, מתמודדות היום עם הוצאות מימון גדולות על הלוואות שנטלו לרכישת הקרקע, וגם עם ירידה בביקוש לדירות שאמורות להיבנות על הקרקע. כך, למשל, שיכון ובינוי הפחיתה את השווי, כשהפרישה כ-300 מיליון שקל בגין הפרויקט. לעומת זאת, קבוצת חנן מור, בדוחות הכספיים האחרונים שפרסמה, העריכה שלא נרשם שינוי משמעותי בשווי הקרקע בפרויקט, וכי התמורה שתקבל מייזום ומימוש הקרקעות משקפת את הערך בספרים.

גלובל כנפיים, בשליטת קבוצת כנפיים של תמי מוזס בורוביץ ומשפחתה, עוסקת ברכישה של מטוסים, במימון ובהחכרה לחברות תעופה בעולם, וכן במכירתם. נוסף על כך, יש לה את הקרקע המסווגת כנדל"ן להשקעה.

החברה רשמה במחצית הראשונה של השנה הכנסות מהפעלה של 4.6 מיליון דולר, לעומת 2.8 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב-2022. היא עברה מרווח להפסד של 982 אלף דולר. החברה נסחרת בבורסה לפי שווי של 110 מיליון שקל.

גילוי מלא: לאחר הפרסום המקורי שהתבסס על דיווח לבורסה, סיפקה קנדה ישראל לגלובס צילומי מסמכים שהוגשו לרשות מסים בדבר העסקה עם נועה קירל והכותרת המקורית שונתה.