האם יש מענה לאחת הבעיות העתידיות המדאיגות ביותר בנוגע לבנייה לגובה למגורים? הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהל התכנון גיבשו לאחרונה מסמך, אשר חוזה את עלויות התחזוקה במגדלים ל-25 שנים קדימה - במטרה לאפשר את "תרגום" העלויות לתוספת זכויות בנייה עבור היזם, זכויות שידרבנו אותו להקים קרן תחזוקה ייעודית אשר תמנע היווצרות "מגדלי סלאמס" ברחבי הארץ.
● האם ניתן לכלול הוצאות ריבית כשמוכרים דירת מגורים שהייתה מושכרת?
● בית על דונם בערבה בפחות מ-2 מיליון שקל | עסקה בשבוע
מדובר ביישום של המלצת צוות מיוחד במשרד המשפטים, בראשות עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, אשר העלתה את הרעיון עוד ביולי 2022. המלצת הצוות הגדירה זאת כפתרון ביניים, עד ליישום חקיקה בנושא, שמהותו "מתן אפשרות למוסדות התכנון לקבוע בתוכנית שטחי בנייה שיותנו בהקמתה של קרן תחזוקה, שמטרתה להבטיח תחזוקה ארוכת-טווח למבנה ולמערכות המורכבות המהוות חלק ממנו". מאחר שטרם גובשה חקיקה בנושא, העניין הוא וולונטרי, ולא ניתן לחייב בו את היזם - ולכן הוא מתבסס על תוספת זכויות המותנית בהקמת הקרן.
המסמך שגיבשו כעת הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון, ושהגיע לידי גלובס, לוקח את ההמלצה הזו צעד אחד קדימה, וקובע מהן העלויות הצפויות של תחזוקת מערכות מורכבות במגדלים - בידיעה שמספרים אלו יקלו על מוסדות התכנון לקבוע את היקף זכויות הבנייה המדויק שיוענק ליזם.
"סכומים שמאפשרים פתרון פשוט למדי"
גם ברשות להתחדשות עירונית וגם במנהל התכנון מודים כי בתחילת הדרך לא ידעו מה יהיה היקף העלויות החזוי - וחששו שמדובר בסכומים גדולים מאוד, אשר יחייבו העצמת זכויות משמעותית. המסקנות שאליהן הגיעו, בהתבסס על עבודתו של אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקה ובעלי חברת עידן (ש.נ.י) ניהול, שנחשב מומחה לתחום, מראות כי העלויות "שפויות", וכי תרגומן לזכויות בנייה אינו מהווה שינוי משמעותי לתוכניות קיימות.
המסמך חישב את עלויות התחזוקה החזויות של המערכות המורכבות - כיבוי אש, מעליות, משאבות מים, גנרטורים ועוד - למשך 25 שנים, בסוגי מגדלים שונים. על פי החישוב, עלות התחזוקה בבניין בן 10 קומות היא כ-1.56 מיליון שקל למשך 25 שנה; במגדל בן 20 קומות - 4.79 מיליון שקל; במגדל בן 40 קומות - 8.18 מיליון שקל.
"המספרים במסמך מנסים לשקף מציאות קיימת, הגיונית", מסביר רוזנבלום. "הרי רוב הסיכויים שלא יקרה מצב שבו כל המערכות יקרסו או יתקלקלו בבת אחת. לא יהיה צורך להחליף את כל הבניין ברגע.
"בהנחה שחברת הניהול מנהלת את המגדל כמו שצריך, ושזה לא בניין 'חולה' עם ליקויי בנייה, המספרים הללו בהחלט מסתדרים, והמודל הזה יכול לתת ביטחון לדיירי הבית, לדורות".
מנכ''ל הרשות הממשלתית אלעזר במברגר / צילום: רז רוגובסקי
"מדובר באתגר בעל חשיבות לאומית, לא פחות", אומר עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "התחזוקה החזויה ארוכת-הטווח של המערכות המסיביות במגדל היא עניין קריטי. אלו מערכות שאנחנו יודעים כבר היום שיידרש לשדרג אותן או להחליפן בעוד עשר, 15 או 20 שנה, על מנת לשמור על רציפות פעילותן.
"בחלק מהמערכות מדובר בהוצאה צפויה בהיקף של מאות אלפי שקלים, שאם הבניין לא ייערך לה מראש, נגיע למצב שבו בזמן אמת לא יימצא מקור תקציבי למטרה זו, ומגדלים רבים יסבלו מהזנחה רבה.
"החדשות הטובות הן שהעלות שנקבעה על ידינו עומדת על סכומים סבירים, שאפשר לתת להם פתרון בדמות זכויות שאינן מחייבות העצמה דרמטית של היקף הבנייה", מוסיף במברגר. "משמעות הדבר שאפשר לתת פתרון פשוט למדי לאתגר הזה של תחזוקה ארוכת-טווח, מבלי להטיל נטל כלכלי על בעלי הדירות או על היזם".
רפי אלמליח, מנהל מינהל התכנון / צילום: לע''מ
מנכ"ל מנהל התכנון, רפי אלמליח, אמר כי "תחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל"ן, ואנחנו נותנים לו מענה באמצעות מנגנון של קרן תחזוקה, שנועד בראש ובראשונה לדאוג לתחזוקת המבנים ולאיכות הבניינים לטווח ארוך, וכן להבטיח שהנטל של עלויות התחזוקה היקרות של בניינים אלה לא ייפול על הדיירים".
לגלובס נודע עוד, כי במחוז ירושלים של מנהל התכנון המודל הזה כבר מיושם בשלוש תוכניות. בתוכנית התחדשות ברחוב ברזיל בקריית יובל הותנתה תוספת שתי קומות בכל אחד מהבניינים החדשים המתוכננים בהקמת קרן תחזוקה בהיקף של 19.2 מיליון שקל; בקטמונים הותנתה תוספת קומה בארבעה מבנים בהקמת קרן בהיקף של 18 מיליון שקל; ובשכונת קריית מנחם הותנתה תוספת קומה אחת למבנה מתוכנן בהקמת קרן בהיקף 3.45 מיליון שקל.
הצורך הקריטי נמצא בהתחדשות העירונית
המסמך שגובש מתייחס אך ורק לפרויקטי התחדשות עירונית, וזאת משום ששם נמצא הצורך הקריטי: רבים מהדיירים הקיימים בפרויקטים ש"יצמיחו" מגדלים אינם יכולים לעמוד בהוצאות האדירות שגוררת אחריה תחזוקת המערכות במגדלים, ועבורם המענה צריך להיות מיידי, ולטווח הארוך.
עם זאת, במנהל התכנון בטוחים כי המודל הזה לא ייעצר רק בהתחדשות העירונית: "מדובר בשינוי של כללי המשחק", אומרים שם. "פנינו קודם כול להתחדשות העירונית בגלל הדחיפות, אבל זוהי בעיה בכלל המגדלים, ואין לנו ספק שזה יגיע בסופו של דבר גם לבנייה חדשה".
נציין כי כספי הקרן, כך על פי החלטת צוות משרד המשפטים בראשות יוליס, מחויבים להיות מנוהלים בחשבון נאמנות, וכי מתן הזכויות יותנה בכך.
עוד נודע לגלובס, כי הכספים, אשר יופקדו לקרן מיומה הראשון, אמורים להיות מושקעים על ידי הנאמן באפיק השקעה סולידי, כדי לאפשר השאת תשואה בשנים שבהן הכסף "שוכב" בקרן. עם זאת, נושא זה טרם הוסדר במלואו וממתין לגיבוש סופי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
