בונים על המטרו: בכמה נמכרה קרקע של 6 דונם בראשון לציון?

העסקה: קבוצת לוינשטין רוכשת קרקע בשטח 6.125 דונם באזור התעשייה רמת אליהו בראשון לציון תמורת 40 מיליון שקל, במימון מקורותיה העצמאיים. הקרקע הנרכשת שוכנת בחלקה שבה מחזיקה היום החברה 30 דונם נוספים, כך שלאחר הרכישה היא תחזיק בכ־72% מהחלקה ובסך-הכול ב־36 דונם.

● הפסקת צהריים | המיומנות שתעזור לכם להתקדם לתפקידים בכירים יותר
● מחירי הדירות בירידה? אלו האזורים שבהם ניתן בעיקר לראות את המגמה

המתחם סמוך למקום שבו תיבנה בעתיד תחנת המטרו של רמת אליהו בקו M1, על גבול חולון־ראשון לציון. על פי הדיווח של החברה, על המתחם תחול תוכנית תמ"א 70 (שטרם אושרה) הכוללת את הוראות התכנון בסביבת תחנות המטרו העתידיות. על פי תוכנית הממשלה, התחנה עתידה להיפתח בסביבות בשנים 2034־2037 אולם ההערכות בשוק מדברות על זמן ארוך בהרבה. ההשבחה צפויה קודם לכן, עם אישור תב"עות ותוכנית תמ"א 70 שתגדיל את הזכויות בנכסים בסביבה. החברה ציינה כי היא פועלת בשיתוף עם עיריית ראשון לציון ובעלי קרקעות אחרים סמוכים "לקידום תוכנית מתאר לאזור התעשייה ברמת אליהו, אשר תכלול תוספת בעירוב שימושים כולל מגורים".

חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מסרה: "כיום כמעט שאין קרקעות בסדר גודל כזה, כך שמדובר במהלך עם פוטנציאל גדול מהרגיל".

המיקום: אזור התעשייה רמת אליהו, בשטח כולל של 300 דונם, שוכן בין הדופן המזרחי של שכונת המגורים רמת אליהו ובצמוד לכביש 4 ממערב. באזור התעשייה יושבות חברות תעשייה, מלאכה ואחסון.

בשכונת רמת אליהו מתגוררים כ־13.5 אלף תושבים ממעמד סוציואקונומי נמוך (אשכול 2). בשכונה מתקדם פרויקט התחדשות עירונית נרחב בשיתוף משרד השיכון לפינוי דירות הרכבת הישנות.

התכנון: על פי מסמך המדיניות של עיריית ראשון לציון משנת 2021 שנערך לאזור, וקדם לתמ"א 70, להתחדשות באזור יינתנו זכויות בנייה נרחבות של 650% לשימושים עיקריים של תעשייה, תעשייה מתקדמת, מכוני מחקר וכן לשימושים נלווים שיתמכו בשימושים עיקריים כמו מסחר, מוסדות חינוך ותרבות ומוסדות רפואה. במסמך של העירייה אין תוכנית לתוספת מגורים באזור התעשייה. גם תמ"א 70 קובעת שהאזור יהיה "מוטה תעסוקה" אולם מותירה גמישות להוסיף בו מגורים.

ההשבחה: ערן עמרם, משנה למנכ"ל קבוצת לוינשטין, אומר לגלובס כי הרכישה נובעת מאמון החברה בהשבחה עתידית של הקרקע ובמטרו שיגיע לאזור בעתיד, ולא ממצב הנכס כיום: "אנחנו בטוחים שבעוד כמה שנים רמת אליהו תיראה אחרת. ישנם שלושה פרמטרים שמשפיעים על הציפייה שלנו מרמת אליהו. הראשון, המיקום של השכונה - לב לבו של מרכז הארץ. השני, שמדובר בשטח נרחב שבשילוב חלקות סמוכות מייצר רצף של מעל 100 דונם שלחברת לוינשטין יש 36 דונם מתוכם. והשלישי, שהצמידות לאזור המגורים הישן של רמת אליהו מייצרת היגיון ורצף של קבלת זכויות למגורים".

לפי החברה, הקרקע שוכנת כ־200 מטר מהתחנה העתידית של המטרו ברמת אליהו, ומניבה כ־600־700 אלף שקל בשנה משכירות ותשואה נמוכה של 1.5%. עמרם מסביר: "דמי השכירות אינם מטרת הרכישה אלא הם סוג של בונוס. מטרת הרכישה היא השבחת הקרקע. ברור שהשימוש הנוכחי בנכס הוא לא המועדף. החברה קונה להשביח - לעשות תב"ע ולקדם. לפעמים זה קורה עם קרקע ריקה ואין ממנה הכנסה, כך שגם אם המגרש היה ריק - היינו קונים אותו באותו מחיר".