מחירי השכירות קפצו? זו הבעיה של הקרן שרוצה לקנות דירות להשכרה

קרן הריט למגורים רנט איט השלימה הנפקת איגרות חוב ראשונה בבורסה, וגייסה 100 מיליון שקל ממוסדיים. האג"ח שהונפקו צמודות למדד המחירים לצרכן (קרן וריבית) ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 4.2%, שנקבעה במכרז.

● דוח חדש מגלה: לכמה אנשים בעולם יש יותר ממיליארד דולר בביטקוין?
● "הדוב" של וול סטריט בטוח: שוק המניות באשליה, המיתון יגיע  

רנט איט מתמקדת בהשקעות בתחום המגורים להשכרה, וכספי ההנפקה מיועדים להשלמת המימון לרכישת נכס בכרמיאל מידי חברת הנדל"ן צמח המרמן בכ־135 מיליון שקל, שמהם כבר הזרימה 40 מיליון שקל בהון העצמי. הבטוחה לאג"ח היא שיעבוד קבוע ויחיד על הנכס הנרכש, שעליו בנויים פרויקט להשכרה ארוכת טווח הכולל 100 יחידות דיור וכן כ־920 מ"ר של מסחר, נכס המוערך בשווי של כ־155 מיליון שקל.

רנט איט נוסדה ומנוהלת על־ידי שרון תוסייה־כהן, לשעבר מנכ"ל קבוצת הנדל"ן המניב איירפורט סיטי/נצבא. סמנכ"ל הכספים הוא רו"ח יוחאי אבטן, לשעבר משנה למנכ"ל באאורה. הקרן הוקמה בשנה שעברה, ועם הקמתה הבטיחה גיוס של 275 מיליון שקל משורה של משקיעים בעלי שם: פועלים אקוויטי (זרוע ההשקעות של בנק הפועלים), כלל ביטוח, קבוצת יסלזון־פוקס־עיני (בהובלת משפחת יסלזון המחזיקה בחברות איסכור ויקבי כרמל) ומבטחים. אלו השקיעו בה 60 מיליון שקל כל אחת, ומחזיקות ב־20% מהמניות כל אחת. יובל כהן, מייסד קרן פורטיסימו, השקיע ברנט איט 20 מיליון שקל (מחזיק 8.4% מהקרן) ושמואל בראשי, שותף בפורטיסימו, השקיע 5 מיליון שקל נוספים (2%).

 שרון תוסייה-כהן, מייסד קרן רנט איט / צילום: מצגת החברה

לדברי תוסייה־כהן, "קיבלנו ביקושים של 176 מיליון שקל על סדרה של 100 מיליון, זו הצלחה מאוד גדולה. גם פרופיל המשקיעים הוא של גופים גדולים ורציניים שמאמינים בנו. כמובן, שזה בריבית של היום, אבל בסך הכול קיבלנו גב גדול מהשוק. בעיקר שזאת פעם ראשונה שמנפיקים אג"ח על פרויקט של דירה להשכיר. ההנפקה פותחת בפנינו מקור מימון זמין ואטרקטיבי".

בנוגע לריבית שנושאות האג"ח, אומר תוסייה־כהן כי "הריבית המקסימלית שלנו הייתה 4.5%, סגרנו ב־4.2%. הריביות היום גבוהות, המח"מ שלנו הוא 3.6 שנים והמטרה היא בסופו של דבר כשהריביות יירגעו לעשות מיחזור חוב. צריך לזכור גם שההכנסות מהפרויקט בכרמיאל הן 5.4 מיליון שקל צמודות למדד, כלומר גם ההכנסות וגם המימון צמודים למדד, וזה מנטרל אחד את השני".

 יובל כהן, מנהל שותף בפורטיסימו / צילום: שלומי יוסף

"פיזור סיכונים וגם הטבות"

לרנט איט יש כיום שלושה נכסים: ראשון הוא מגדל מגורים בשכונת הפרחים בקריית גת, עם 119 יחידות דיור, המיועד לאכלוס בפברואר 2024, בפיקוח דירה להשכיר. היקף ההשקעה בפרויקט עמד על 180 מיליון שקל והיתרה להשקעה היא 27 מיליון שקל. נכס שני הוא מגדל מגורים בשכונת נווה ים בנתניה, שבו יש לה 16 מתוך 18 קומות (68 יחידות דיור) והאכלוס צפוי בינואר 2026, גם כן בפיקוח דירה להשכיר. היקף ההשקעה בפרויקט הוא 206 מיליון שקל, עם יתרה להשקעה של 156 מיליון שקל. הנכס השלישי הוא בשכונת רמת רבין בכרמיאל, ובו ארבעה בניינים בני 7 קומות כל אחד, עם 100 יח"ד. הפרויקט כבר מאוכלס בפיקוח דירה להשכיר.

אסטרטגיית הקרן, נכתב במצגת שפרסמה לאחרונה, היא "השקעה בנדל"ן מניב למגורים, ובכך לאפשר למשקיעים להשתתף, באופן לא ישיר, ברכישה והחזקת דירות להשכרה, תוך פיזור סיכונים והצמדה אופטימלית למדד המחירים לצרכן ולמחירי הדיור, ותוך ניצול הטבות מס ייחודיות".

שוק הדיור להשכרה המוסדי בישראל, מוסיפים ברנט איט, "נמצא בתחילת דרכו ומהווה פתרון הולם לשוק שבו קיימת עלייה קבועה ומבנית במחירי הדירות. עלייה זו מהווה מחסום כניסה לביקוש לבעלות פרטית על דירת מגורים, ומסיטה את הביקושים לשוק אלטרנטיבי של דיור להשכרה. השקעה מוסדית בדיור להשכרה לטווח ארוך מהווה חלופה לגיטימית לרכישת דירה".

"לא רצים לשוק המניות"

חברת הניהול, שבה בעל המניות הראשי הוא המנכ"ל תוסייה־כהן, זכאית למנות מחצית או יותר מהדירקטורים בקרן, ולפיכך היא נחשבת בעלת השליטה בה. יו"ר הדירקטוריון של רנט איט הוא אהרן פוגל, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר ויו"ר חברות מובילות במשק כמגדל ביטוח, צים, נס טכנולוגיות ועוד. חברת הניהול של רנט תהיה זכאית לדמי ניהול שנתיים השווים לכ־0.5% מסך שווי הנכסים של הקרן, כולל מזומנים ושווי מזומנים. הזכאות תחל רק ממרץ 2024.

נושא דמי הניהול השמנים בקרנות הריט הנסחרות בבורסה עלה לאחרונה לכותרות, בין היתר בשל מאבק שניהלו בעלי מניות מוסדיים (הפניקס, מור) בקרן הריט מגוריט, הפועלת אף היא בתחום הדיור להשכרה. לאחרונה נכנעה חברת הניהול של מגוריט ללחץ בעלי המניות והסכימה להפחית בכמחצית את דמי הניהול, שעומדים על כ־1% מנכסי הקרן לשנה (כולל מע"מ), סכום שעמד אשתקד על 25 מיליון שקל.

בתשקיף רנט איט נכתב בעניין זה, כי "לחברה נמסר כי רשות ניירות ערך מקיימת בחינה עקרונית בקשר להסכמי הניהול בקרנות השקעות במקרקעין, ולפיכך בטרם הרישום למסחר של מניות החברה והצעתן לציבור, תפעל החברה להתאים את הסכם הניהול להערות הרשות (ככל שיהיו)".

המוסדיים שאלו שאלות בנוגע לדמי הניהול?
תוסייה־כהן: "עולם דמי הניהול סיקרן את המוסדיים, אבל הוא לא כל־כך רלוונטי במקרה שלנו, כי אנחנו עוסקים בחוב ולא באקוויטי. להם יש שיעבוד ראשון על הנכס ורק אז העודפים עולים למעלה, ושם משולמים דמי הניהול. להם יש תשואה בטוחה שלא מושפעת מדמי הניהול".

רנט איט הנפיקה כאמור אג"ח. זאת כשבמקביל נסחרות בבורסה מניותיהן של שתי קרנות ריט אחרות הפועלות בתחום המגורים להשכרה - מגוריט ואזורים ליווינג, שאיבדו בשנה האחרונה 32% ו־64% בהתאמה. כקרן ריט למגורים, לפי חוק נדרשת רנט איט להנפיק את מניותיה 3.5 שנים מתחילת הפעילות, כלומר עד ספטמבר 2025. לדברי תוסייה־כהן, "יש לנו עוד זמן. במצב השוק של היום וכשיש לנו מזומנים ואקוויטי שלא עשינו בהם שימוש, אנחנו לא רצים לשוק".

איך נראה היום שוק השכירות לטווח ארוך?
"בריביות של היום השוק של רכישת פרויקטים לדיור להשכרה מאוד מאתגר. בהסתכלות שלנו, עסקאות יכולות להיות עם אופי מאוד מסוים שיש להן היתכנות כלכלית. אפשר לקנות אם יש דיסקאונט מאוד עמוק, ודרך זה מייצרים תשואה על שכר הדירה. יש מעט מאוד עסקאות שאפשר לייצר בשוק, התקופה מאתגרת ואנחנו ברורים בדרישות שלנו".