בעלי נכסים, שימו לב: השוכר רשאי לעשות שימוש בפטור מארנונה שמוענק לנכס

הכותב הוא שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ המתמחה במיסוי מוניציפלי

האם עירייה ראשית להעניק פטור מארנונה לבקשתו של שוכר של נכס ריק, או שעליה לבקש את הסכמתו של המשכיר - הבעלים של הנכס? על־פי החוק, ניתן להעניק פטור מתשלום ארנונה לנכס ריק לרוב לתקופה של עד שישה חודשים (משתנה מרשות לרשות), אולם הפטור מוענק רק פעם אחת בחיי הבעלות בנכס. אם השוכר יעשה שימוש בפטור, המשכיר כבר לא יוכל להשתמש בפטור פעם נוספת.

● לידיעת משקיעי הנדל״ן: האם זה הזמן לקנות דירה ואיפה
● התחלות הבנייה בישראל צנחו לשפל של 3 שנים; איזו עיר בכל זאת הובילה?

מדובר במקרה שבו עיריית תל אביב העניקה פטור מארנונה למכון אבני, ששכר מבנה ברחוב אילת בעיר, וזאת ללא הסכמת או אישור הבעלים של הנכס. בשנת 2020 פנתה השוכרת למנהל הארנונה בעירייה בבקשה לקבל הנחה בהתאם לחוק, וזאת בשל כך שהנכס עמד ריק. מנהל הארנונה נעתר לבקשה והעניק הנחה מארנונה לתקופה של שלושה חודשים. מנהל הארנונה שלח העתק של החלטה זו לרשות מקרקעי ישראל, הרשומה כבעלים של הנכס, אבל לא למשכיר שרשום כחוכר של הנכס.

העירייה לא צד בעניין

לאחר שסיימה את תקופת הפטור, חדל מכון אבני לשכור את הנכס, הצהיר כי הוא עומד ריק ללא שימוש, וביקש לקבל הנחה נוספת למשך שישה חודשים. מנהל הארנונה אישר רק שלושה חודשים נוספים, אולם אז משכיר הנכס הגיש השגה וטען כי לא היה מודע לפטור שקיבלה השוכרת, וממילא הוא לא אישר לתת למכון אבני פטור מארנונה.

מנהל הארנונה דחה את ההשגה והבהיר למשכיר כי ההנחה ניתנה למכון אבני כדין. המנהל ציין כי ככל שקיימת מחלוקת בין המשכיר לשוכרת בנושא ניצול ההנחה, עליהם לברר זאת ביניהם, וכי העירייה איננה צד לכך.

ההחלטה: המשכיר הגיש ערעור על החלטה זו, ובית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי במקרה שהשוכר מבקש לקבל פטור לנכס ריק, הרי שהעירייה צריכה הייתה לקבל את הסכמת ואישור הבעלים בטרם היא נותנת פטור המוגבל לרוב לחצי שנה. בית המשפט קבע כי העירייה פעלה שלא כדין כשנתנה את הפטור למכון אבני מבלי שהתקבל אישור הבעלים מראש.

מנהל הארנונה בעירייה הגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, והשופטת דפנה ברק־ארז הפכה את ההחלטה וקבעה כי במקרה הספציפי התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי תישאר אומנם על כנה, אף שבפועל ועל־פי הדין, העירייה לא מחויבת לקבל את אישורו או את הסכמתו של הבעלים למתן הפטור לשוכר.

המשמעות: בעלי נכסים המשכירים אותם צריכים להקפיד שבעתיים שהשוכרים לא יעשו שימוש בפטורים אותם הם זכאים לקבל לתקופה אחת, אולי על־ידי הכנסת סעיף מיוחד בהסכם השכירות.

בהתאם לרוח הפסיקה, יש להקפיד היטב על ניסוח סעיפי השימוש לגבי פטורים מארנונה - אחרת הבעלים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו השוכרים ייהנו מהפטור שניתן לנכס ריק או לא ראוי לשימוש, ולא הם עצמם.

בר"ם 3535/23