הבניינים ריקים, ועכשיו הם יצטרכו לשלם קנסות אם לא יעמדו בתקנות ירוקות

מהבניינים שלהם מהדהדים משרדים ריקים, עלויות ההלוואות שלהם זינקו, וכעת בעלי בניינים בערים ברחבי ארה"ב עומדים בפני מס חדש על פליטת הפחמן שלהם.

ערים ברחבי ארה"ב מחמירות את תקני האקלים שלהן ומתחילות להטיל מס על מבנים שאינם עומדים בדרישות החדשות. בעלי הדירות נותרים עם הבחירה הקשה בין תשלום עבור שדרוגים יקרים להפחתת פליטות לבין תשלום המס.

● עסקה בשבוע | 250 מטר מהכותל: בכמה נמכרו שתי דירות קטנות ברובע היהודי בירושלים?
● פחות צעירים, פחות עשירים: העתיד של הנדל"ן האמריקאי לא נראה ורוד
● ניתוח | תתכוננו, פקקים חדשים בדרך: בדקנו תכנון של שלוש שכונות חדשות, והמסקנות מטרידות

בעיר ניו יורק, שבה מוטל אחד ממסי הפחמן הראשונים והיקרים ביותר, בעלי בניינים גדולים (כולל בנייני מגורים) החל מהשנה הבאה יעמדו בפני קנס של 268 דולר על כל טון של פחמן דו חמצני שנפלט מעבר לגבולות מסוימים.

"אם אתה נתון תחת לחץ תזרים מזומנים בגלל היעדר שוכרים, הוספת מס אינה סימן טוב", אמר אסטרטג ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות (CMBS) בבנק אוף אמריקה, אלן טוד. "זה יכול להיות די כואב".

הוול סטריט ג'ורנל בדק את ההשפעה הפוטנציאלית של המסים על בניינים שלוו כספים ממשקיעים בוול סטריט על ידי הנפקת אג"ח מגובות משכנתאות. כתב העת בחן גם נכסים בבעלות שלוש מחברות הנדל"ן הגדולות במדינה.

המס הכולל עבור 128 נכסים שנותחו עשוי להסתכם ביותר מ־50 מיליון דולר במהלך תקופת האכיפה הראשונה של חמש שנים, שתתחיל ב־2024, על פי הניתוח של כתב העת את נתוני המחלקה לבנייה וגילויים פיננסיים.

הקנסות על אותם בניינים עשויים לקפוץ ל־214 מיליון דולר אם הבעלים שלהם לא יעמדו בתקני הפליטות של העיר במהלך התקופה שבין 2030 ל־2034, כך עולה מניתוח כתב העת.

מועצת הנדל"ן של ניו יורק, קבוצת תעשייה וחברת ייעוץ הנדסי Level Infrastructure מסרו כי יותר מ־13 אלף נכסים עלולים לעמוד בפני קנסות בסך של כ־900 מיליון דולר בשנה.

המקור הגדול לפליטת חמצן בניו יורק

בניינים הם ללא ספק המקור הגדול ביותר של ניו יורק לפליטת פחמן, המגיע מהדלקים המאובנים המשמשים לחימום ולמיזוג אוויר עבורם.

יותר מתריסר חוקים מקומיים המסדירים את טביעת הרגל הפחמנית של בניינים מצ'ולה ויסטה, קליפורניה, ועד בוסטון, נכנסו לתוקף מאז 2021 או ייכנסו עד 2030, לפי חברת חשבונאות הפחמן nZero.

התאמות יתחילו בשנה הבאה גם עבור בניינים בדנוור, ונכסים בסנט לואיס צפויים לקנסות החל משנת 2025. ארבעה חוקים נוספים ייכנו לתוקף ב־2026 מקיימברידג', מסצ'וסטס ועד רינו, נבדה.

ההשפעה של חוקי הפליטות תהיה קטנה תחילה, אך תצטרף לבעיות אחרות ויקרות יותר שאיתן מתמודדים בעלי הבניינים. החוק, המבוסס על התחזיות הנוכחיות של ניו יורק, יעלה לגורד השחקים בן 51 הקומות בפארק אבניו מספר 277 במנהטן רק 1.3 מיליון דולר בקנסות בשנת 2024. הכנסות הבניין, בבעלות הפרטית של The Stahl Organization, היו 129 מיליון דולר שנה שעברה.

שיעור החללים הפנויים של הבניין זינק מכ־2% ב־2014 ל־25% כיום, לפי ספקית הנתונים המסחריים, Trepp. כמחצית משטח הבניין שייכת ל־JP Morgan Chase, אך חוזה השכירות שלהם מסתיים בשנת 2026. הבנק בונה בניין בסמוך, שמטרתו לייצר אפס פליטות נטו ובנייתו מתוכננת להסתיים בשנת 2025. הבנק לא הגיב לגבי תוכניות השכירות שלו.

המשכנתה של סטאל בסך 750 מיליון דולר על הבניין אמורה להסתיים באוגוסט הבא. בסטאל מתמודדים כעת עם תעריפים גבוהים יותר אם ייקחו הלוואה חדשה, לצד אובדן השוכרים הגדול ביותר שלהם וקנסות על פליטת פחמן.

סטאל סירבו להגיב.

מניות שלוש חברות הנדל"ן הגדולות שנכסיהן נותחו על ידי העיתון נסחרות בשפל כמעט היסטורי. שווי מניות Vornado Realty Trust ו־SL Green, שלכל אחת מהן יש כ־30 בנייני משרדים בניו יורק, ירד בערך בשני שלישים מלפני המגפה. שווי מניות Boston Properties Inc, אחת מבעלי בנייני המשרדים הגדולים במדינה, נמוך ביותר מ־50% מלפני המגפה.

SL Green עשויה להידרש לשלם מס פחמן בגובה של עד 6.6 מיליון דולר עד 2030, על פי הניתוח של הג'ורנל. החברה סירבה להגיב. יותר מ־80 נכסים אחרים הממומנים באמצעות אג"ח מגובות משכנתאות שנבדקו על ידי כתב העת עשויים לקבל חשבון מס פחמן של כמעט 27 מיליון דולר עד 2030.

המקל והגזר: הקנסות והסובסידיות

השדרוגים היקרים הנדרשים על מנת להיענות לדרישות החוק יפגעו בחלק מהנכסים כשהם מוצעים בשוק או כאשר הם מנסים למשוך דיירים, שיודעים שהם ישלמו למעשה על כל שיפורים. "הדיירים חותרים להיות בבניין ירוק יותר", אמר ברנדן שמיט, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד עורכי הדין הריק.

החוקים החדשים עולים בקנה אחד עם הוצאות ממשלתיות גדולות על אקלים. בעלי בניינים יכולים לקבל סובסידיות נדיבות עבור פרויקטים המפחיתים פליטות.

למרבה האירוניה, בעלי הבניינים מרוויחים גם ממבנים ריקים יותר, ששורפים פחות דלק מאובנים. העיר ניו יורק טוענת כי רק כ־11% מהבניינים שתחת החוק צפויים לעמוד בפני קנסות לפי נתוני האנרגיה העדכניים ביותר - ירידה מ־20% מהבניינים שהיו צפויים לקבל קנסות בהערכת הנתונים הקודמים.

החוק העירוני התקבל בשנת 2019 וכלל קנס של 268 דולר על כל טון של CO2 שנפלט מבניינים ששטחם מעל 25 אלף רגל מרובע החורגים מהמגבלות. בעלי הדירות יידרשו לדווח על פליטות לפקידי העירייה החל משנת 2025 עם קנסות המבוססים על שימוש באנרגיה ב־2024.

כמה מחברות הנדל"ן הגדולות עומדות בפני קנסות בכמה אזורי שיפוט, בהם בוסטון פרופרטיז, שככל הנראה תיקנס על נכסים שבבעלותה בבוסטון, בניו יורק ובוושינגטון הבירה. שמונת המשרדים של החברה בעיר ניו יורק עלולים לעמוד בפני חשבון מס של 2.3 מיליון דולר עד 2030, לפי לנתוני העיר.

בן מאיירס, סגן נשיא בכיר לקיימות בבוסטון פרופרטיז, אמר שעמידה בתקני הבנייה המקומיים חשובה. "הצבנו את יעילות האנרגיה בראש סדר העדיפויות", אמר.