לידיעת משקיעי הנדל״ן: האם זה הזמן לקנות דירה ואיפה

תמרה (53) ובנה פול (26), הם במקור מאזור הצפון. תמרה התגוררה בעבר במעלות, וכיום היא גרה בשכירות בשבי ציון. פול עבר להתגורר בהרצליה לפני שש שנים, והוא עוסק בתמיכה טכנית ב־IT. הם מחפשים דירה להשקעה.

● פרשנות | תתכוננו, זו רק ההתחלה: הצניחה בהתחלות הבנייה עוד רחוקה מהשפל
●  בדיקת גלובס | מחירי השכירות עולים ועוד ימשיכו לעלות. אלה הערים המובילות  

"אני גרה בשכירות וזה חלק מהשיטה שלי. יש לי כבר שתי דירות בנהריה", מספרת תמרה. "באחת מהן צפוי פינוי בינוי, והגענו כבר לשלב הסכמת הדיירים. אני חושבת שלגור בדירה משלי זה בזבוז, ואני משכירה את הדירות ומשתמשת בהן כדי למנף את הדירה הבאה. אין לי משכנתה עליהן, כך שהמינוף יוכל להיות גבוה יחסית. יש לי שלושה ילדים, ואני רוצה שביום שאני לא אהיה כאן שיישארו להם נכסים, כי אם לא אפעל היום - יהיה הרבה יותר קשה בעתיד".

"המטרה שלי היא להפסיק לעבוד, אבל לא בטוח שאני רוצה להישאר בארץ", אומר פול. "הכול כאן מאוד יקר וקשה מאוד ובמקומות אחרים אתה יכול לעבוד חצי ממה שעובדים כאן ולקבל הרבה יותר. אני היום מתגורר בדירת 3 חדרים שכורה בהרצליה, עם בת הזוג ועם אחי, בתמורה ל־5,800 שקל וזה לא קל".

 תמרה ותום. ''אני גרה בשכירות וזה חלק מהשיטה שלי'' / צילום: אריק מירובסקי

השניים הגיעו בשבוע שעבר ליריד דירות להשכרה שערכה רשת רימקס בתל אביב, שבו השתתפו זכיינים מהרשת מקריית שמונה ועד לאילת. ביום חמישי, שהיה היום הראשון של היריד, השתתפו מעט אנשים באופן יחסי. לדברי אנשי הרשת, ביום שישי, שלא היה יום עבודה - ההשתתפות הייתה ערה יותר.

מנכ"ל רי/מקס: "יש עלייה לא גדולה אבל מורגשת במספר העסקאות"

מנכ"ל רשת רי/מקס, ברנרד רסקין, לא רואה שמצב השוק נמצא בשפל: "כולם משתמשים בנראטיב של קיפאון, אבל השוק לא בקיפאון, אלא בהאטה. צריך להסתכל על הדברים בצורה הפוכה: מה שהיה ב־2021־2022 הוא שהיה חריג. השנתיים הללו היו לא סטנדרטיות, ואינן קנה מידה נכון להשוואה. הביצועים של הרשת היום דומים לביצועים שהיו ב־2018־2019 ובחודשים האחרונים אף קצת יותר טובים", הוא אומר.

 ברנרד רסקין, מנכ''ל רימקס ישראל / צילום: איל יצהר

רסקין טוען שהוא מבחין בעלייה במספר העסקאות בחודשים האחרונים. "כן. לא עלייה גדולה, אך לא בלתי מורגשת ולא טריוויאלית. אני יודע שבדוחות של הכלכלן הראשי והלמ"ס לא רואים את זה, אבל הדוחות שלהם נעשים בפיגור של כמה חודשים, בגלל הדיווחים המאוחרים לרשות המסים. אצלנו הסטטיסטיקה היא מיידית, ומהניסיון שלי, חולפים כמה חודשים מאז שאנחנו מדווחים על שיפור ועד לדוחות של המדינה שמדברים על שיפור.

למה להשקיע היום בדירות, בשוק של ריביות גבוהות ותשואות הנמוכות?
"אנחנו מנסים לפשט את התמונה ולתאר את השוק כאחיד, אבל זה לא נכון. יש מי שרואים בשוק את הריבית הגבוהה ואת המימון היקר, אך יש שרואים את הירידה בהתחלות הבנייה, את המכרזים הכושלים של רמ"י, את העלייה הגדולה ואת חוסר היכולת של המדינה להתמודד עם כל אלה. ויש אנשים שאומרים שאם המחירים לא נפלו עד עכשיו - מתי הם כבר ייפלו? והם מצפים לעליות מחירים בעתיד הקרוב, ורוצים להקדים אותן".

תמרה מספרת כי הם מחפשים דירה של 1־3 חדרים, "שניתן יהיה להשכיר לסטודנטים או לזוגות צעירים, לתת להם מגורים בתנאים טובים וגם לנסות לגבות מהם שכר דירה נוח, כי אנחנו יודעים שהם לא יכולים לעמוד בשכר דירה של 8,000־9,000 שקל בחודש. צריך שהם יוכלו לעמוד בזה. הדירות המועדפות: לפני תמ"א 38 או פינוי בינוי, כך שהמחיר שלה יעלה בעתיד".

המטרה שלהם היא לרכוש דירה במרכז, "כי בנהריה לקח לי ארבעה חודשים להשכיר את הדירה. במרכז לא יקרה דבר כזה", אומרת תמרה. תום מעדיף שהדירה תהיה בהרצליה, מקום מגוריו, "גם כי הסטודנטים של אוניברסיטת רייכמן יכולים לעמוד במחירי שכירות גבוהים יותר".

בסיכום השיחה מזכירה תמרה את עניין התשואה, כשהיא אומרת, ש"הכול תלוי גם בשכר הדירה שנקבל".

3% תשואה בשנה כשהמחיר עולה ב־15%

אין זה מקרי שרק בסוף השיחה הזכירה תמרה את עניין התשואה. אמנם מחירי השכירות עלו בשנה האחרונה, אך התשואות נותרו ברוב המקרים נמוכות ולא אטרקטיביות - כך עולה מבדיקת גלובס את נתוני הלמ"ס. משקיעי נדל"ן בוחנים קודם את רכיב המחירים, ורק לאחר מכן את התשואה שהדירות יכולות להניב. ואולם מכלול נסיבות הביא לכך שענף הנדל"ן להשקעה של ראש השנה 2023 נמצא לקראת שינוי מגמה, שישיב את המרכזיות של התשואות למשקיעים.

תשואות שוטפות מהשכרה של דירות הן דבר שמרבים לדבר עליו בשוק הנדל"ן, אולם בשנים האחרונות החשיבות שלהן פחתה והלכה במבחן הכולל של כדאיות ההשקעה. ככלות הכול, מה משנה תשואה שנתית של 3% מהשכרה בשנים שבהן מחירי הדירות עולים בקצב של 15% לשנה? משקיעים רבים התנהלו בשנים האחרונות בגישה שלפיה כל עוד הדירה ממשיכה להזרים לחשבון הבנק שלהם את שכר הדירה החודשי המצופה, אך שוויה טס למעלה - הכול טוב. אבל מה קורה כשהשווי נתקע, ואולי אף יורד?

משקיעים מלפני 20 שנים זוכרים את המצב שבו מחירי הנכסים רשמו ירידות שנתיות, ובסופו של דבר מה שהחזיק את כל ההשקעה שלהם מעל לאפס היו התשואות השוטפות מהשכרה. ואולם אז הן הגיעו לרמות של 4% ויותר אפילו במרכז הארץ. ב־2021 לעומת זאת, הן ירדו מרף של 3% בשנה, לראשונה ב־30 שנות מדידה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) את מחירי השכירות בישראל.

כל עוד מחירי הדירות עלו - בעלי הדירות הסתפקו בכך. ואולם החל משנה שעברה, שבה הריביות עלו כמו גם ההוצאות שלהם - הם החלו ללחוץ יותר לכיוון של העלאת שכר הדירה לשוכרים. במקביל - גם מחירי הדירות חדלו מלעלות. לכן בעלי הדירות בוחנים עכשיו הרבה יותר בזהירות את שכר הדירה שהם יכולים לגבות מהשוכרים.

כל זאת כשהריבית הגבוהה אינה מאפשרת ליחידים ולחברות להיכנס לשוק הזה, וגם משקיעים שמביאים בחשבון את כדאיות השקעתם - מהססים. הרי אם מחירי הדירות אינם עולים, ומס רכישה שהם יצטרכו לשלם על הדירה שירכשו יהיה שקול לשלוש שנים של דמי שכירות, ובמצב שבו מחירי הדירות בסימן ירידה - התשואה הכוללת עלולה להפוך לשלילית.

"אנשים לא יורדים ממיליון שקל"

ירידות המחירים שנרשמו בחודשים האחרונים נותרו כותרות טובות בתקשורת, אך אחרי 15 שנות עליית מחירים, הממדים הצנועים שלהן לא חלחלו לשוק, או יותר גרוע - אולי חלחלו, אך לא עשו רושם.

דפנה (49) ועופר (57) מהרצליה, מספרים כי הם מחפשים דירה להשקעה בסכום של 700 אלף שקל עד למיליון שקל ושהם גמישים במיקום. גם הם מתמקדים במחיר ולא בדמי השכירות או בתשואה. עופר מסביר כי "אנחנו מחפשים ב־yad2. יש הרבה דירות, וצריך ללכת לראות אותן, זו לא מעט עבודה".

 דפנה ועופר. ''ראינו דירות ממש מוזנחות'' / צילום: אריק מירובסקי

הם גם מביאים בחשבון עלויות נוספות. דפנה: "גם אם יציעו דירה במיליון שקל, אסור לשכוח מס רכישה, שיפוץ, עמלות. יש הרבה עלויות נוספות".

קריית גת היא כרגע האפשרות שעל השולחן, אבל ממש לא מחייבת. דפנה: "היינו באור עקיבא וראינו דירות ממש מוזנחות. ברמה של ג'וקים בדירה, ולמרות זאת אנשים לא היו מוכנים לרדת ממחיר של מיליון שקל. מצד שני ראינו שם משקיעים שמנסים למכור את הדירה שקנו - אבל לא מצליחים; בדקנו גם את באר שבע, אבל היא מפוצצת בדירות למכירה".

עופר: "בקריית גת יש תנופה גדולה של בנייה, וגם אינטל מתרחבת, לכן אנחנו מעוניינים לבדוק שם. אבל יש גם אפשרויות אחרות, ונבדוק גם דירות בחיפה".

במישור הארצי, לא נרשמה עלייה בתשואה השנתית על דירות בישראל, ועל פי הלמ"ס ברבעון השני של השנה היא נותרה בדיוק כמו שהייתה ברבעון השני של השנה שעברה - 2.7%. ואולם נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמות שונות. לעתים מקום אחד אטרקטיבי יותר ממקום אחר, ולעתים גודל דירה מסוים מבוקש יותר מגדלים אחרים.

הדירות הגדולות בולטות בעליות המחיר

סך עליית מחירי השכירות של כל טיפוסי הדירות בכלל המדינה בין הרבעון השני של 2022 לרבעון השני של 2023 הגיעה ל־5.7%, אך על פי הלמ"ס, את העלייה במחירי השכירות הובילו דווקא הדירות הגדולות של 5 חדרים, שרשמו עלייה של 6.8%.

כשמדברים על המקומות שבהם מחירי השכירות עלו בשיעורים הגבוהים ביותר, כדאי לשים לב לכפר סבא, עיר שבדרך כלל נמצאת מתחת לרדאר של המשקיעים, שהובילה בשנה שבין יוני 2022 ליוני 2023 את הטבלה עם עלייה ממוצעת כוללת של 7.8%; אחריה הגיעה תל אביב, שבה מחירי השכירות עלו ב־7.1% בממוצע, ירושלים 6.6% ונתניה 6.2%.

בכל הקשור לגדלי דירות, כשמדובר בדירות הכי נפוצות של 3 ו־4 חדרים, לא נמצאו כמעט ערים גדולות שבלטו מבחינת שיעור העלייה. לעומת זאת בדירות הקיצון בגדלים של עד 2 חדרים ושל 5 חדרים - נמצאו כמה וכמה ערים שרשמו עליות מחירים גדולות יחסית.

צריך להיזהר כשמדובר בדירות גדולות, כי ייתכן שהדבר מבטא שינוי טעם אצל השוכרים, שמעוניינים, למשל, לשכור דירות חדשות וגדולות יותר מאלה ששכרו בעבר, ומוכנים לשלם תמורתן דמי שכירות גבוהים יותר. בשלוש הערים שמובילות את הנישה הזו של הדירות - בת ים, נתניה וראשון לציון - נבנו בשנים האחרונות הרבה פרויקטים עם דירות חדשות כאלה, שיכולות להסביר את פשר העלייה הגדולה בשכר הדירה. גם זה מידע שמשקיעים צריכים להביא בחשבון.

תל אביב מובילה רק נישה אחת של גודל דירות, והיא של 4 חדרים, אך מצד שני היא כלולה בצמרת הערים שהובילו בעליות מחירי השכירות. ואולם מחירי הדירות בעיר הם כה גבוהים והתשואות (כן, שוב הן) כל כך נמוכות, שקשה להמליץ למשקיע לרכוש בשעה הזו דירה בעיר הגדולה, מה גם שעל פי מדדי הלמ"ס המחוזיים יש סימנים לירידות.

הנתונים הללו הם מעין "סימני נפט" למשקיעים. נקודות למחשבה, פוטנציאל שאולי ניתן למימוש ואולי לא, אבל דורשה בדיקה מעמיקה מצד מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בתקופה הנוכחית. מה שבטוח הוא שמומלץ למי שמועניין להשקיע נדל"ן בתשפ"ד, לפעול בצורה שונה ממה שפעל בשנים האחרונות, ולתת יותר תשומת לב לרכיב התשואה שנשכח.

"בודק גם אפשרויות השקעה בדובאי"

מולי (36), הוא עורך דין שמכר לא מזמן דירה יחידה שבה החזיק, והוא מחפש נכס להשקעה. הוא מחפש דירה בלב אזור הביקוש, רצוי בתל אביב עצמה, אם כי לא בשכונות היקרות של העיר. "אני מחפש דירה בשכונות הדרום, שם ניתן למצוא דירות נחמדות ב־2.5 מיליון שקל. נכון, זה לא לגור ליד פארק הירקון, אבל עדיין זה תל אביב וקרוב לעבודה, למי שפתוח לשכונות כמו קריית שלום או יפו". הוא מניח שהאזורים הללו יהפכו בעוד עשר שנים לפלורנטין הבאה, ואם הוא צודק, אז עליית השווי תהיה משמעותית.

אחת האלטרנטיבות להשקעה שהוא בחן עד לאחרונה הייתה דובאי. "הייתי כמה פעמים בכנסים ובמפגשים שם, והתרשמתי מאוד", הוא אומר. "התשואות שם הרבה יותר גבוהות ומגיעות ל־7%־10% בשנה, ומחירי הנכסים שם נעים ממיליון שקל ועוד סכומים אסטרונומיים לדירות חדשות", הוא מתאר.

הבעיה, הוא אומר, ש"זו פרדיגמה שונה לגמרי ואין להשוות עם מה שקורה בארץ. שם נכס ישן שווה פחות באופן משמעותי מנכס חדש, כי רכיב הקרקע אינו משמעותי. הבנתי שיש שם מאפיינים שונים שאני לא מספיק מודע להם וזה משהו שעוצר אותי קצת, ומחזיר אותי לתל אביב".