250 מטר מהכותל: בכמה נמכרו שתי דירות קטנות ברובע היהודי בירושלים?

השוק: שני נכסים סמוכים, שנמכרו בעת האחרונה ברובע היהודי שבעיר העתיקה בירושלים, יכולים לפתוח צוהר קטן לשוק הנדל"ן האניגמטי ביותר בארץ, במקום שנחשב לליבת העם היהודי. התנאים הסביבתיים, הדתיים, ההיסטוריים והגאופוליטיים, הופכים את חוקי הנדל"ן במקום לשונים מאשר במקומות אחרים.

● פרשנות | מחירי הדיור: העדכון שהסתתר בנתונים והשפל שלא נראה 20 שנה
● ניתוח |תתכוננו, פקקים חדשים בדרך: בדקנו תכנון של שלוש שכונות חדשות, והמסקנות מטרידות
● הסיפור שמאחורי צריחי הבטון בכיכר המדינה: כל הבניינים נבנים בבת אחת וכל הדירות יימסרו יחד   

העסקאות: דירת שני חדרים ברחוב בוני החומה 1, בשטח 48 מ"ר, בקומה שנייה בבניין בן ארבע קומות, נמכרה ב־2.61 מיליון שקל. דירת 2.5 חדרים ששטחה 47 מ"ר ברחוב בוני החומות 5, בקומה ראשונה מתוך שתיים, נמכרה ב־2.84 מיליון שקל.

המיקום: רחוב בוני החומה, כמו רוב הרחובות בעיר העתיקה, הוא למעשה סמטה קטנה, שמרוחקת כ־250 מטר מהכותל המערבי. הרחוב בלב הרובע היהודי, שגובל במערבו ברובע הארמני ובצפונו ברובעים המוסלמי והנוצרי. גבולו המזרחי הוא הכותל עצמו, והר הבית, שבו נמצאים כיפת הסלע ואל אקצה. מדרום הוא תחום על ידי החומה.

הבתים והדירות: הדירות נמצאות בבניינים שנבנו במהלך שנות ה־70, ומוגדרות ע"י איש הנדל"ן משה רגב מתיווך העיר העתיקה כ"נורמליות". לדבריו, "אלה דירות שדומות להן אתה יכול לראות בפתח תקווה, למשל. יש בעיר העתיקה הרבה דירות שהוקמו בזמנים עתיקים יותר, ובמבנים מיוחדים עם תקרות גבוהות, ו/או בלי חלונות למשל. נכון שהבתים הללו בני 50 שנה, אבל בעיר העתיקה הם נחשבים לבתים חדשים".

הרובע היהודי: בדוח מבקר המדינה האחרון שדן בחברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי מ־2016, הוערך כי כ־600 משפחות גרות ברובע היהודי; פועלים בו כ־100 חנויות ועסקים; מופעלים בו כ־40 מוסדות חינוך, בתי כנסת, מכונים; ואכסניה, מוזיאונים ומרכזי מבקרים. על פי ויקיפדיה, החברה הקימה כ־500 יחידות דיור ברובע, ששתיים מהן הן השתיים שנמכרו לאחרונה.

חלק גדול מהעסקאות ברובע היהודי מחולקות לתתי עסקאות, וכך נכס אחד יכול להירכש באמצעות חמש עסקאות שנרשמות ברשות המסים. כשמתחשבים בזה, עולה כי בשנים האחרונות נרשמו לא יותר מ־16 עסקאות בשנה. שנות השיא היו 2018, 2021 ו־2022 שבהן נרשמו 15־16 עסקאות, ושנת השפל הייתה 2020, שאז נרשמו ברובע שלוש עסקאות בלבד, ככל הנראה בהשפעת הקורונה.

בשמונת החודשים הראשונים של השנה נרשמו ברובע חמש עסקאות בלבד, ו־2023 תסתכם ככל הנראה כשנה חד ספרתית מבחינת היקף עסקאות שיבוצעו בה, מה שיהפוך אותה לאחת מהשנים החלשות ברובע מבחינה זו.

 העיר העתיקה בירושלים. שוק הנדל''ן האניגמטי ביותר בארץ / צילום: Shutterstock

המחירים ברובע: שתי העסקאות שבחרנו לנתח הן בסיס מצוין להתחלת הבנת השוק של הרובע, דווקא משום שהן "נורמליות", ושאין להן תכונות מיוחדות. העסקה בבוני החומה 1 מגלמת מחיר של 54,375 שקל למ"ר. העסקה בבוני החומה 5 מגלמת מחיר של 60,426 שקל למ"ר. לתל אביבים רמות המחיר הללו מוכרות מרובעים 3 ו־4.

רגב ושמאי המקרקעין קובי ביר מסכימים כי מדובר בעסקאות שמצויות בטווחי מחירי השוק. "יש לשים לב לכך, שכשמדובר בדירות קטנות, ובמקרה זה הדירות הן כאלה, המחיר למ"ר גבוה יותר מהממוצע", אומר רגב.

אבל ככלל, שניהם אומרים, שאמנם קל להגיע לחישובי ממוצע ברובע היהודי, אבל קל גם למצוא חריגים. ביר מציין, כי "דירות רגילות בעיר העתיקה יכולות להתחיל ב־40 אלף שקל למ"ר, אבל אני כבר חתמתי בעבר על עסקה של מעל 120 אלף שקל למ"ר. הנוף משנה הכול. מספיק שיש חצר קטנה, או מרפסת בגג, והשווי עולה למעלה".

רגב: "אתה יכול למצוא דירות עם נתונים דומים, אבל אין דירה דומה לחברתה. כפי שציינתי, הנתונים הפיזיים של הדירות יכולים להיות שונים בצורה קיצונית, עד כדי כך שיש דירות בבנייה ישנה ללא חלונות. מעבר לזה, רוב הדירות ברובע אינן משופצות, ואם הן משופצות, זה גורר עלייה משמעותית במחיר".

למה?
"עבודות השיפוץ כאן יקרות במיוחד, עקב התנאים המיוחדים של העיר העתיקה. משאיות אינן יכולות להיכנס לסמטאות, וכדי לעשות עבודות שיפוצים צריך להתנהל בצורה מאוד מורכבת. לכן אתה נתקל בבתים רבים שאנשים לא משפצים אותם".

דיברתם על נוף. האם לריחוק הגאוגרפי מהכותל יש השפעה על המחיר?
ביר: "הקרבה לכותל פחות משנה. מה שיותר חשוב זה איזה נוף אתה רואה מהבית".

רגב: "אולי לידיעה שאתה קרוב לכותל יש השפעה רוחנית, אבל אין לזה השפעה ממשית על המחיר".

ואם כך, בכמה הנוף מעלה את המחיר?
ביר: "הנוף יכול לשלש ולרבע את המחיר, תלוי באיכות הנוף. אני למשל טיפלתי לפני שנה בזוג שרכש דירה על גבול הרובע הארמני, כלומר בריחוק מהכותל, אבל הייתה שם מרפסת גג, שממנה אתה רואה את כל העולם.

"הערכתי את הדירה ב־5 ומשהו מיליון שקל, והם אמרו לי 'אתה צודק במחיר, אבל המרפסת שווה לנו מיליון שקל יותר ממחיר השוק' והם רכשו אותה ב־6 מיליון. דירות עם נוף לכותל יכולות להגיע לרמות של מעל 100 אלף שקל למ"ר, ושל עשרות מיליוני שקלים".

היסטוריה: לאחר מלחמת ששת הימים נמצא הרובע היהודי במצב מוזנח וחרב, והממשלה דאז החליטה על שיקומו. ב־1968 הופקע השטח של הרובע בן 133 דונם, והוא הופקד בידי רמ"י. ב־1969 נוסדה החברה הממשלתית לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, שמטרתה הייתה לשקם את הרובע היהודי ולפתח אותו כאתר לאומי, דתי, היסטורי ותרבותי.

מאז החברה משמשת כחברה משכנת בתחומי הרובע היהודי, ובתוקף תפקידה היא מנהלת את ספרי המקרקעין של הרובע ורושמת זכויות בנכסים ובמקרקעין, ובמהלך השנים "זכתה" בכמה דוחות מבקרי מדינה על איכות הניהול שלה.

הסביבה: עניין חשוב נוסף הוא שוק הנדל"ן ברובעים הנוספים שבעיר העתיקה: המוסלמי, הנוצרי והארמני. לא פעם מופיעות בתקשורת עסקאות שבוצעו ברובעים אלו, אך ידיעות אלו מופיעות בדרך כלל במדורי החדשות ולא בנדל"ן, עקב אופיין הנפיץ.

"כבר לפני 50 שנים הובטח, שייערכו ברובע היהודי פרצלציה, ורק בשנים האחרונות ההבטחה קוימה", מספר ביר. "שאר הרובעים לא היו כלולים בתוכנית ההפקעה, ושם בעת ביצוע עסקאות מסתמכים על הרישומים העות'ומנים, ועל קושנים (שטרי הטאבו התורכיים מאותם ימים - א.מ). נעשות עסקאות שם, אך מטבע הדברים, מי שרוכשים נכסים ברובעים הללו מונעים בעיקר מגישה אידיאולוגית ולא משיקולים מסחריים. חלק גדול מהבתים שם נרכשים על ידי 'עטרת כהנים', והמחירים הם לא מחירי שוק, אלא כאלה שמבטאים את רמת הסיכון של המוכרים, והרצון של הקונים לרכוש. לכן הם יותר גבוהים, ולא צמודים לשוק. אלה שרוצים באמת לרכוש נכס כדי להתגורר בו - עושים זאת ברובע היהודי".

ירושלים: בירושלים ככלל נשבר קשר ישר שמתקיים בכל עולם הנדל"ן, בין הרמה הסוציו אקונומית לבין מחירי הדירות. הקשר הזה אומר בנוסחתו הפשוטה, כי ככל שהרמה הסוציו אקונומית במקום מסוים גבוהה יותר - כך גם מחירי הדירות שבו.

ירושלים משויכת לאשכול הסוציו אקונומי 2 ויותר מזה: 490 אלף מתושביה, כמחצית מאוכלוסייתה, גרים בשכונות שמדורגות על ידי הלמ"ס באשכול הירוד ביותר הקיים בישראל - 1. למעשה, בירת ישראל מידרדרת במהירות במדרג הסוציו אקונומי כבר עשורים.

עם זאת, מחירי הדירות הממוצעים בעיר, דומים לאלה של רמת גן, שנמצאת באשכול 8. כיצד אוכלוסייה ירושלמית המשתייכת למעמד סוציו אקונומי 2 יכולה לעמוד במחירי הדיור הנהוגים בעיר? זו אחת מהשאלות המלוות את הנדל"ן הירושלמי.

בתוך הפרדוקס הזה קיים הנדל"ן בעיר העתיקה. לעיר העתיקה בירושלים יש משמעות דתית, לאומית ובינלאומית, ועל כן מחירי הדירות שם מונעים לא רק מהרצון הטבעי של רוכשי דירות להתמקם בדירה הטובה ביותר, במיקום הטוב ביותר, אלא גם למלא שליחות כלשהי, דתית ולאומית. לפיכך לשוק בעיר העתיקה - כללים משלו.