מגדילה את ההימור: כמה שילמה גינדי על 4 דירות להשכרה ביפו?

העסקה: גינדי Believe, חברה־בת של גינדי החזקות העוסקת בדיור להשכרה, רוכשת ארבע דירות ב"פרויקט תל אביב־יפו החדשה" של קבוצת חג'ג' ברחוב סהרון במרכז העיר יפו, שישמשו כדירות לשכירות ארוכת־טווח. תמורת ארבע הדירות היא תשלם 11.8 מיליון שקל. בהתאם להסכם תוכל גינדי, כאופציה לשנתיים הבאות, לרכוש עוד 52 דירות בפרויקט, שייועדו גם הן לשכירות ארוכת־טווח. לחלופין, תוכל גינדי לבחור לשווק את הדירות - ולקבל תמורת פעולות השיווק תשלום מסוים מחג'ג'.

הפרויקט: המתחם זכה במאי האחרון להיתר בנייה, והחל להיבנות בימים אלו על קרקע בת כשלושה דונמים. על הקרקע יקומו שני בניינים בני 14 קומות כל אחד, ובהם 123 דירות בשטח ממוצע של 110 מ"ר. את הפרויקט עיצב האדריכל אילן פיבקו, והחברה המבצעת היא דניה סיבוס. האזור נחשב בעבר מוזנח מאוד, מוכה פשע. בימים אלו מנהלת החברה מגעים לחידוש האזור כולו, מתחם בן 120 דונם שעליו היא רוצה להקים בין היתר כ־2,000 יחידות דיור. בסביבת החברה מציינים כי עצם העלייה על הקרקע בפרויקט ברחוב סהרון עשוי לזרז גם את הבשלתו של פרויקט פרדס דכה. 

המחיר: על פי דוח חברת חג'ג' ל־2022, מחיר מ"ר למגורים בפרויקט הוא 35 אלף שקל (מבטא ירידה של 1,000 שקל למ"ר לעומת המחיר ב־2021), כך שהמחיר הממוצע לדירה בפרויקט הוא 3.355 מיליון שקל. ארבע הדירות שרכשה גינדי מחג'ג' הן במחיר ממוצע של 2.95 מיליון שקל, מחיר המשקף כ־12% הנחה מהמחיר הממוצע לדירה בפרויקט. אם גינדי תרכוש את כל 56 הדירות, היא תשלם 170 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר ממוצע של 3.035 מיליון שקל לדירה - הנחה של כ־9.5% על כל דירה. העסקה כוללת גם 56 חניות, ומספר מסוים (שטרם נקבע) של מחסנים.

הרווח היזמי: ההנחה המשתקפת ממחיר העסקה בין חג'ג' לגינדי מקובלת בשוק, ואפשר גם להגדירה כ"הנחת כמות": חג'ג' חוסכת הוצאות שיווק ומכירה של כמעט מחצית מהדירות בפרויקט. עד כדי כך כדאי הצעד עבורה, שהיא אף מוכנה לוותר על נתח מהרווח היזמי הצפוי, שירד ב־2022 ל־122.6 מיליון שקל, לעומת כ־147 מיליון ב־2021, בעיקר בשל העסקה המדוברת.

הטבות המס: לאחרונה קיבלה חג'ג' אישור כי הפרויקט ברחוב סהרון מוכר כבניין להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון. מדובר בבקשה במסגרת גרסת החוק "הישנה", אשר ההטבה המרכזית בו היא הטבת מס של 11% ההכנסה או על השבח הריאלי. אם חג'ג' לא הייתה מקבלת את האישור והבניין לא היה מוכר במסגרת חוק עידוד השקעות הון, על גינדי היה להוסיף לסכום הרכישה הכולל (של 56 הדירות) עוד 13.6 מיליון שקל, וההנחה על כל דירה הייתה מצטמצמת ל־2% בלבד.

עסקאות קודמות: לגינדי Believe יש כ־120 דירות מושכרות כיום בשכירות ארוכת־טווח, ועוד כמה מאות אמורות להתווסף לרשימה בעתיד הקרוב. באוגוסט 2021 רכשה החברה 50 דירות המיועדות להשכרה בפרויקט מגדלי הצעירים, גם הוא של חג'ג', ולאחר כחודשיים רכשה עוד 50 דירות להשכרה בפרויקט של חברת אלמוג בשכונת נווה דוד בחיפה. 

העסקה ביפו בולטת על רקע הקיפאון המוחלט כמעט בתחום, שבא בשל העלייה בשיעור הריבית במשק בשנה האחרונה. רבים ממכרזי הדיור הממשלתיים לשכירות ארוכת־טווח ששווקו השנה נכשלו, ואלו ששווקו בהצלחה הציגו מחירי זכייה נמוכים במיוחד. לאחרונה אישרה הממשלה, באמצעות מועצת מקרקעי ישראל, כמה צעדים שנועדו להקל על העוסקים בתחום ולהביא להתאוששותו, כדוגמת הורדת מחירי המינימום במכרזים על קרקעות המדינה, אך מוקדם לדעת אם אלו אכן יביאו לשינוי מגמה משמעותי.